上次Oma透露了小資們集資買房的概念與操作方法，我們也針對團主、團員們(請見七一六期)彼此須注意的事情提供大家一些依循法則，但即使有這些法則，實際的團主募資或是團員們集資的過程，狀況其實會case by case，有些狀況可能是某人(這人是團主最好)出資比例最高，其他則由團員各認購一些額度；有些案子則可能是團主為受委託操作者，團員們出資比例接近相等，後續獲利依比例分派盈餘並給團主一定比例佣金等等，而形式與資金結構則五花八門。而不論錢是依照怎樣比例「湊」出來的，或是大股與小股的合作，或團員們輪流以一定比例的借貸額度入資，在不同物件上輪流做團主進行交易，其實只要白紙黑字談好、寫好，就都可以進行。每個集資購屋團想要透過物件進行怎樣的修剪改造或進行怎樣的商業活動以確保能夠活用大家的資本買入資產，需要在前期甚至還沒簽約前就須談清楚且有正式紀錄，待從購屋買地到營業活動與收益的商業模式與金流都很確定後，撰合約、簽約是必要的工作(若金額龐大，團員彼此熟悉度不夠，為求謹慎，亦可請律師做為公證)。似乎這一切做法與其他領域的生意形成是一樣的，沒錯，做生意、做投資就是人跟錢，想做什麼跟如何做要先有共識。回歸房地產，我們大致可依照土地發展情形分成三個類別：類別一：在已發展區域購屋選地，必須先有共識要做什麼？如何賺錢？在都市區域，基礎交通建設、吃的、喝的、玩的都有的地方，人潮自然大量聚集流動，這樣的區域適合講求方便、熱鬧的學生、上班族、年輕家庭、商辦的需求。在這種區域中操作，應先思考出場的方式：出租給個人、出租給企業。然後才能針對不同出場方式，選擇房地產最講求的｜Locations!!A.出租給個人：不論是學生或是上班族，大家都是人，大家都愛方便同時又不想太吵，故若是租給個人，則建議周遭盡量寧靜、出入單純，但離商家如7-11或全家不超過五分鐘走路路程，這有機會提高租金跟出租率，得到相對穩定且滿意的現金流。B.出租給企業：不論是本土或是外商，企業是由人組同，辦事情有效率對企業最重要，建議地點選在交通極為方便、車好停、銀行、郵局方便之處，做生意扯不開金、物、人流，企業主挑地點頗重視這些會影響營運效率的「基礎建設」，會算的企業主，寧可多花一點錢購得或租得好地點，換取更高的營運效率與獲利能力。其實這類型的空間比較容易操作獲利，風險性也較低，但團主須思考要挑選地點，在A與Ｂ中，團員要能懂最終的商業模式並信任主要操作交易的團主。類別二：在可能都更區，先從政策、商務投資消息打聽，切入買地或買房。這樣模式類似中間商，算是土地開發的角色，站在開發某塊土地的角度，團主團員要從政策面了解都更完成度與完工期、交通建設完工期、附近商務投資案等等各種訊息確定地點會增值，才可能有都更發展期間的轉賣出場機會。操作這樣類別的出場，通常獲利空間與彈性比較大，但也需要負擔低的資金流動性問題及較高的風險(政策改變、工期延宕、釘子戶出現等問題)，除了以合約規範合資權益以外，若有系統性、持續性操作且具有規模，可考慮成立合資公司進行之，但還是建議讓投資機制設立得越簡單越好。類別三：自行導入商業活動，經營空間，這也是青年創業者最喜歡走的空間開發方式，換句話說，通常是開某種店或是經營空間賣capacity。 這樣的性質盡量挑選人流多的且流速慢的地方，如此不論開怎樣的店或做怎樣的營業活動，基本上可保有一定的「流覽」人數。經營空間的模式，除了買下產權自己擔任房東操作的模式外，小資投資團們亦可考慮一起成立公司，租下好的空間擔任二房東，二房東模式可分三種模式，本期先介紹格子趣模式，另兩種下期再詳述。格子趣模式 挑地點就看人潮 格子趣真正的獲利來自於房租收入或販售商品的分潤，也是一種賣Capacity的觀念，但其實這樣的觀念早已行之有年，空間經過適當切割安排後，可出租給許多不同小店進行商品上架擺設，等於是開一間小百貨公司給人家付費設櫃，部份商品還可另談銷貨毛利的分潤，用以讓來承租的小店長交換陳列的精華空間位置。常逛西門町的人都會知道，來西門町最吸引人的，絕對不是百貨公司裡的精品，而是攤位和精品小店所販售的特色商品，再加上人潮保證、觀光客聚集，這裡的攤位一位難求，倚著柱子擺放的攤位更是特色生態。人潮等於錢潮的情況下，這些柱子每根租金一個月大約三．五萬，雖然數字不大，但對小本生意的小老闆們來說，一個月如果花三萬多租金，卻只能租到攤位，未免也太不划算，如果要打平，恐怕還得擴大規模，營運風險其實是增加的。小攤商又想在黃金地段佔一席之地、又不想花大錢，他們的兩難卻是小資們的商機。小資團如果可共同瞭解小攤商的需求，集資搶購小攤商無法承擔的黃金地盤，再分租給小攤商，如果稍稍有一點附加價值，例如工讀生，或是先租好一整根柱子，再便宜分租給各個攤商，都是雙贏的作法，攤商的房地產商機，除了在捷運鬧區以外，夜市也很常見，如果小資們有興趣當攤販的房東，不妨多去走走、打聽周遭行情。而事實上，除了人潮多的地段以外，這一套作法，同樣可以複製到任何社區中，因為這樣的騎樓店租瞄準的就是小型營業，景氣不好的現在，想創業的人越來越多，這樣子小小的攤位，對很多人來說進入門檻低，因此攤位是很搶手的房地產物件。但如果要租下小店面、分租給小攤商，那麼特別要注意的，就是了解當地地緣情況，才能知道客層以及消費需求，只要有需求在，就不擔心店面無法滿租的窘境，無論是哪一種投資情況，多作功課永遠是不變的訣竅。地點選對，招商策略正確，經常可為空間立刻產生穩定的現金流收入，讓小資團員們可獲得穩定的報酬，當然小資們可能會相當樂於幫這些商家行銷宣傳，讓他們生意源源不絕。(二之一)對於小資Oma房產術有任何問題或希望獲得更多小資房產操作真傳者，請不吝來信，我將安排您直接與小資Oma聯繫專欄信箱：grmikelee@gmail.com
