要買地上權住宅，先問能不能貸款朱小姐問：最近地上權消息多，什麼是「地上權」？這種房子，能不能貸款？答：房地產具有保值、抗通膨的特性，因此，高居國人投資工具第一名，其關鍵點在於「有土斯有財」的觀念根深蒂固。「有土斯有財」的觀念是否會遭「地上權」顛覆？所謂的「地上權」，依據民法物權篇第三章的規定，是指以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地之權。「設定地上權」的房子，過去並不多見，主要是沒有土地持分的房子，在民法上不被認為具有「物權」特性，致銀行無法給予貸款，使得流通性不高。不過，為了解決上述問題，政府在2013年9月公布，開放地上權住宅可「分割移轉」，其差別即在於，「可分割移轉」的地上權案，可用地上建物設定物權抵押，銀行就能給予貸款。而「不可分割移轉」的地上權，因為沒有建物物權可提供做為擔保，也就無法順利向銀行抵押貸款，購屋者既沒有「土地所有權」，亦沒有「建物的物權」，有的只是使用權，性質如同租賃，也就是屋主僅取得「房屋使用憑證」的「使用權」，至於「房屋所有權」則交付信託機構所有。因此，想要購買地上權的住宅，首先要搞清楚，能不能向銀行取得貸款；不過，像華固建設所推的「華固新天地」，雖然屬於不可分割移轉的建物，但由建商自己籌措大筆資金來貸給購屋者，解決房貸問題，則屬少數案例。附註一：2014年1月15日，法務部專案會議同意使用權作為權利質權使用權之適法性及可行性之疑義：「地上權人於標的物土地建造區分所有建築物後，分別讓售時，與區分所有建築物買受人約定土地使用權移轉於買受人，此為地上權人與區分建築物買受人間債之關係(債權)。又該使用權之讓與若為有償，與民法有名契約性質最相近者為租賃；一般租賃經出租人同意者可讓與，故該使用權之讓與僅需地上權人同意，則此使用權可移轉，並具可讓與性，應可作為權利質權之標的」。附註二：2014年6月5日金管會函復中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會有關使用權設質建議：所詢事項涉及民法適用疑義及銀行法授信實務，依民法第900條規定，可讓與之債權始得設定權利質權，依據法務部2014年1月15日召開『研商以地上權之區分所有建物使用權提供設定權利質權可能性之探討』會議結論，地上權之區分所有建物使用權可移轉，並具可讓與性，則該使用權應可作為權利質權之標的。次依前揭會議結論所指，地上權之區分所有建物使用權應可作為權利質權之標的一節，本會已將旨揭會議結論及紀錄請銀行公會轉知各會員機構，俾作為辦理相關業務之參考。挑內政部要約書，買房不一定要付斡旋金夏小姐問：聽說，買房子要先付斡旋金，反悔，斡旋金也拿不回來，另聽說，買中古屋還有內政部版的要約書？這些，關消費者什麼權益？答：過去依據各房仲業者所提供的不動產買賣要約書，大都會要求買方依據賣方所開的「賣價」，提供5％以內的「斡旋金」，以示購屋誠意，在三至七天內，讓房仲經紀人員跟屋主(賣方)議價。但此一「斡旋金」作法，衍生不少爭議，如「斡旋金」日後是全轉為購屋款的「訂金」，或是，若反悔不想議價了，所付的「斡旋金」，要不要扣取房仲業者的「手續費」或「車馬費」等等。為了杜絕爭議，內政部才在1998年9月1日推動官版的「要約書」，裡面就沒有「斡旋金」的要求，也就是消費者在委託仲介業者購買房屋時，有兩種選擇，一種是載有要付斡旋金的買賣意願書，另一種是只要簽立內政部官版的「要約書」給仲介公司，而不必先支付任何款項，算是一張書面契約，讓仲介業者持往與賣方進行議價。要注意的是，不管消費者挑的是哪一種，兩者都具有法律效力，一旦賣方同意買方的「出價」，即算達成議價。因此，買方若反悔、違約的話，前者要付議約成交價的3％作為賠償金，至於，後者則要沒收斡旋金。(資料整理：顏瓊真)若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
