台灣房市在二○一四沉悶了一整年，進入二○一五年後，行情仍不見轉好，尤其上有「房地合一」實價課稅及央行升息的壓力鍋蓋，使得房仲業各項買氣調查，看壞房市的比例升高。面對新的一年，房市會如何走？若是多頭轉空頭，房價會下修多少？而當房價開始鬆動後，何時是自住型購屋者進場的好時機呢？二○一五年房市走勢 利空摜頂《理財周刊》特地邀請中信房屋副總經理劉天仁、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑，及住商不動產總經理陳錫琮等五大房仲巨頭，為讀者剖析二○一五年房市走勢。《理財周刊》問(以下簡稱問)：去年房市因政府打房，以及九合一選舉的干擾，可說是「悶」到不行，而今年的景氣看法為何？中信房屋副總經理劉天仁答(以下簡稱劉)：根據中信房屋去年第四季宅指數調查，有三四．七％的民眾看壞今年第一季的房價表現，而展望今年房市總體應是價微跌量微增的走勢，主要是政府實價課稅及查稅等動作，不動產市場難望大幅轉好。
但由於「容積率總量管制一．五倍」的新規定將在七月一日上路，建商在這之前多會積極搶建照開發，預估市場供給將大於需求，惟因土地成本高，建商不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，而價跌又可望促成交易量微幅增加。21世紀不動產董事長王福漲答：台灣房市去年進入寒冬，政府打房力度毫未鬆懈，交易市場全面進入凍結狀態，全台買賣移轉棟數創十年內歷史新低。我預測，今年房價將會小幅下跌，成為「量增價跌」的局面。不過，去年因九合一大選影響而遞延性的買盤將全面釋出，我認為，低價小宅依舊會成為主流市場。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋答(以下簡稱葉)：我對市場是持「審慎樂觀」，認為市場回歸理性，雖然面臨「價修」，但量可望回升。主要是「房地合一」實價課稅的政策原則已定，即使實施版本尚未敲定，但加重不動產交易利得稅的方向不會變，屋主獲利了結的節稅出場需求會越來越重。而市場供給爆量、買氣需求不振，預售屋、中古屋、投資客、建商、多屋族勢必降價求售。市場是以剛性需求為主，價格一修正到合理區間，便會有自主買盤接手，成交量自然有回升機會；至於價格修正幅度，則要看區域市場的投資買盤比例、生活機能條件而定。
東森房屋董事長王應傑答：東森房屋在去年底對全台約七百位店東、店長發出問卷調查，以房仲角度觀察二○一四年房市的代表字，結果由「悶」字雀屏中選。從數據來看，去年一至十月全台房屋移轉棟數僅二十六．六萬棟，推估全年移轉棟數僅約三十二萬棟，比二○○三年ＳＡＲＳ的三十四．九萬棟還低。房地合一稅即將進入立法院攻防，這種低迷氛圍將持續至今年上半年，因而房市仍呈「悶」的狀態不會立即有所轉變。展望今年房市前景，下修機率仍大於上漲，因為政府即使房地合一政策推動失敗，還是會站在民意的基礎上推出其他打房措施，例如加重持有稅。住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳)：從去年第一季政府宣示打房開始，到房地合一政策方向底定，以及媒體不斷傳出高點回檔的訊息，種種利空都讓買氣瞬間凍結，也讓整體成交量估計約在三十二萬棟，來到近年來的低點。展望今年房市景氣，整體應呈現「量平價跌」；不過相較於北部買氣的寒風，中南部的氛圍似乎樂觀不少，一方面是中南部重大建設陸續完成，另一方面是房價屬於低基期，因此仍有上探的想像空間。空頭占上風 房價面臨下修問：今年房市空頭氣燄似乎較高，房價若下修，幅度為何？ 陳：一些精華區應有五～一○％左右的盤整，但在賣壓較大的區域，下修幅度可能達一五％。
相較於過去幾波多頭，我認為這波雖然價格難免盤整，但在資金潮與低利環境下，只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域，都還不至於會出現大幅度崩盤，即使是成交量萎縮，還是會有個別市場的亮點存在；換言之，只要選對區域，目前正是能夠議價的好買點。從另一方面來看，長抱優質標的，即使無法如過去翻倍獲利，但在低利時代依舊可以發揮其保本功能。劉：今年由於房地合一課稅方案、土地公告現值續漲明顯，及七月後容積總量上限新制上路，建商可能在上半年出現搶建推案的情形，導致供給大於需求，呈現「量增價跌」現象；至於下半年進入二○一六總統大選及立委選舉的白熱化階段，政局變化將影響不動產市場投資。鑒於房價居高難跌，為了控管風險，金管會提高不動產授信提存準備金至一．五％，墊高資金成本，未來房貸利率勢必調高，購屋門檻也將更高，幸好新當選的六都市長，都以只租不賣的社會住宅為主要政見，不致引發居住問題；但是可顯見的是，今年是自用住宅市場，另不動產投資資金外移將更明顯，而因買方流失，預計房價將下修二～五％。王福漲：依據內政部表示，今年土地公告現值將達市價九成，使得賣方不僅越晚越難賣，被課的稅還將加重，加上銀行限縮貸款持續，三大公股行庫全面拉升房貸利率，今年起一般房貸利率均將從二％起跳，直接降低買方進場意願，種種消息都顯現出賣壓劇增，似乎降價售出才是賣方唯一的出路。我認為，多重房市利空因素都將造成今年賣方釋出意願大，議價空間讓步加大，全台房價將逐步下修五～一五％，而面臨交易停滯期的雙北市，下跌幅度則在一○％以上。
葉：就利空來說，房市政策趨嚴、加稅、查稅、限貸，都會壓縮買氣，此外資金外流，再加上二○一六年總統及立委的選舉干擾因素會提早在下半年出現，皆將造成買盤觀望。不過在房市利多方面，則因油價下跌，物價壓力解消，升息壓力放低，房貸負擔增加有限，故買方可選擇物件多、屋主讓價空間大。此外，由於基本面穩健，可支撐剛性需求買氣，再加上屋主讓價幅度增加，有利市場價格軟著陸、成交量反彈。預估房價會下修五～一五％，成交量則增加一成左右。王應傑：政府心態仍偏向打房，利空政策一大堆，包括「房地合一」稅、銀行減縮貸款、利率可能走升，以及七月將實施容積管制等，預估全台房市仍有下修五～一○％的壓力。房地合一干擾 房市被壓著打問：政府要實施「房地合一」，但一直無法定案，會做何建議？王應傑：所謂房地合一稅，是為了改善現在出售房地產時，土地部分因為只繳土地增值稅而不用繳財產交易所得而設。過去曾有許多案例，當某人出售土地賺取價差數億元，卻因為只須繳土地增值稅，而若土地公告現值未調漲，就不用繳土地增值稅，故引發民意反彈，認為炒地皮賺錢卻不用繳稅，無公平正義。推動房地合一稅就是回歸「有所得就應繳稅」的租稅公平正義。不過，若真正實施房地合一，將對建商造成很大衝擊，使其將成本轉嫁給消費者，消費者如果不買單，買氣將更加萎縮。我認為，政府若要推動房地合一稅，則奢侈稅一定要廢除，以增加市場活絡性，否則台灣房地產市場有可能長期一灘死水。此外，也建議房地合一稅若真要實施，不應溯及既往。第一，在實價登錄前買賣的房屋，就按照舊制來課稅，即現行土增稅與財產交易所得分開課稅，但必須附帶公告現值每半年或三個月調整一次，反映繳納土增稅的課徵標準。第二，實價登錄後的房地產買賣交易，依政府訂定簡明易懂之方式課房地合一稅，若有購買成本可提供，例如利息、房屋修繕等費用，只要留有繳費憑證都可以讓屋主扣除，剩下的價差再按一個標準併入綜合所得課徵綜合得稅。
劉：房地產交易以實價課稅是不分藍綠、業者、消費者有共識的方向，法令並明文於《不動產經紀業管理條例》第二十四之一條規定：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」。但財政部卻在配套措施還沒完善檢討，昧於實價登錄已擴大稅基、不檢討稅率應如何減低才符合公平分配狀況，就引用實價登錄作為課稅依據，此種「變相加稅」作法明顯違背當初立法的承諾。再者，將年度綜合所得稅的六級稅率套在房地合一稅的課稅，儼然將累積多年甚至數十年持有房地產增值，當作買賣當年度一次所得來看，為此還特別加高稅率達四五％，明顯是罔顧實務課予重稅的作法。雖然長期持有自用房屋給予最高減徵率達七五％，但對於一般非自用住宅之房屋長期持有，仍有未鼓勵反而施予處罰的意味，明顯不合理。根據宅指數調查，就有七三．九％民眾認為，房地合一稅將影響購屋意願。王福漲：在房地合一課稅尚未真正實施與定案前，其實都是給操控台灣房市價格的群體一個預設的暗示，一劑預防針。房地合一的稅率級距介於五～四五％之間，驚人稅率對於一般民眾而言負擔過重，且二○一六年總統大選將至，課稅上路還要經過稅制轉換及政治風波等因素，全面定案可能還需要一些時日。在稅目尚未定案前，人心惶惶，房市必定經過一陣混亂，但此時卻也提高賣方提前出脫的意願，買方議價空間增大。葉：以財政部最新的規劃方向來說，二千萬元的排富條款不合理，影響層面極大。排除二千萬元以下的住宅，台北市、台中市就有超過六成屋主會被課到，若再加計持有一戶以上而不能適用自用住宅者，比例還會更高。無法舉證取得成本者，要用當年土地公告現值、建物評定現值作為成本價，對於長期持有者來說，等於稅基暴增，雖然會有減稅優惠，但不合實際利得，且重購退稅要配套放款，才不會傷害民眾換屋能力。自住買房 設定好球帶問：房市急凍，且空頭占上風，民眾若有自住需求，該如何買房？劉：台灣房產自有率高達八七．七％，如果台灣的社會未來是需要大家自己張羅儲備退休養老需求，那麼買房自住保值仍是最重要且正確的理財方式。可以先從「最熟悉的生活區域」著手，依自己的能力與需求，設定好球帶，看到滿意的適合物件隨時進場，大膽議價；行有餘力之後，由於精華區指標住宅確實相對抗跌，也可做相關換屋考量。總之隨時掌握生活圈市場脈動，才能擁有最大效益。
王福漲：我認為，二○一五年上半年是近期進場的最佳時機，當房地合一課稅尚未明朗、投資客紛紛脫手之際，即是自住買方議價空間最大的時刻。對於預算少但想購入城市精華區與就業市場周邊的首購族，此時更是要大膽出手，取得物美價廉的資產比以往任何時刻的可能性都高。桃園房市近期成績亮眼，受升格紅利影響，我認為桃園房市發展值得關注。據21世紀不動產估計，升格後大桃園地區在兩年內，土地漲幅仍約可達三○～五○％，且桃園大舉布局交通網路，打造「北北桃一小時生活圈」，讓不堪雙北高房價的民眾，可輕移民至大桃園購屋置產，增值空間有望看漲。陳：對於購屋人來說，自用客戶將面臨近幾年來最好的議價時機，也因此建議購屋人可以積極看屋，掌握最佳買點；對於投資者來說，建議可以針對個案做留意，畢竟有不少屋主在壓力下較有議價機會。而台灣北中南若以自用客戶來說，北部可注意市郊與賣壓較大的區域，有機會撿到便宜；中南部則可將重大建設的周邊低價區列為首選，例如台中的捷運站附近，以及新市長想要串聯山線海線的周邊低價區，都是可以積極尋找的標的。南部地區由於房價變化不大，建議購屋人只要是生活機能強的區域，就可以考慮進場。葉：生活機能好的精華區必然是保值抗跌的首選，而且物件釋出、降價機會難得，看屋、出價要更積極。
