台北張太太問：多年前，為了趕都更題材，買了公寓及頂樓加蓋(簡稱頂加)的房子，這回，台北市長柯P說要拆違建，讓我很緊張！ 答：根據市府的調查，台北市違建有7萬多戶，而南港區發生違建火警導致人員死傷的悲劇，讓柯P決定在3月20日前拆除226戶違建又涉及公共安全的房子，且強硬表示，議員關說都沒用。關於違建拆除，陳水扁於1994年就任台北市長時，也曾針對違建問題祭出鐵腕，其任內並以「府函」行政命令，將台北市違建以1994年12月31日為區隔，「舊違建列管緩拆、新違建即報即拆。」但違建卻愈拆愈多，除了民眾違法加蓋、民意代表的關說之外，最主要的是違建拆除預算與拆除大隊的人員有限，拆不勝拆，以致民眾總存僥倖心態而任意加蓋。至於像南港違建火災奪去人命的悲劇，日後還會不會再度上演？誰都不敢說！但民眾在舊社區或違建林立的地區買房，還是得多注意，不要將自己置身於險境。其實，現存的違建項目，並不僅止於「頂加」，還有以下諸多情況，一是防火巷違建，目前常見的防火巷違建，例如防火巷有3米寬，但被兩側的住戶增建廚房或儲藏室，各占用1.5米，結果，只剩一條小小的排水溝縫隙，連小型消防車都無法進出；二是一樓的庭院，其實這是所有住戶共同持分的法定空地，卻被一樓住戶占用；三是早期有編列門牌號碼的地下室，因擁有土地持分，未來在都更權變時可參與分配，導致都更遙遙無期；四是前後陽台外推，增加使用空間，五是騎樓搭鐵捲門，當堆貨倉庫。因此，建議民眾購屋時千萬不要貪圖使用空間而購買附有違建的房子，像最近有媒體報導，某位老藝人在2年前買下八德路三段老公寓4樓跟頂樓加蓋的房子，當時屋主並未告知頂樓加蓋已遭檢舉，如今，面臨被拆除命運，因此，打算對前屋主提告，要求其買回。我認為，打官司都是事後救濟，往往曠日廢時，不如事前防範，也就是在購屋前就想清楚，並仔細詢問房仲人員，而若是屋主自賣的物件，也要問清楚，一旦屋主含糊其辭，就要小心有鬼，千萬不要相信「大家都這麼做」這句話，因為「大家都這麼做」，不代表就合法。務必切記的是，賣方所提供的不動產說明書是否誠實記載。像這回碰到火災悲劇，讓新市長打算拆除有危及公共安全的226戶違建，絕不是像那位老藝人說的，屋主未告知頂樓加蓋有問題，就能「合法擁有」。更何況就常理來說，買房子是人生大事，是否值得花那麼大一筆錢購買附加違建的窩？違建要繳房屋稅、水電費，但非合法建築桃園王先生問：最近看到一間屋齡已有40多年的老舊公寓，屋主維護得還不錯，且頂樓有加蓋2間小套房出租，頗有物超所值的感覺，但我的朋友說，頂樓加蓋係屬違章建築，即便有繳房屋稅，卻不是合法建築，這是為什麼？ 答：依據《房屋稅條例》第3條規定，「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」另第4條規定，「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。 前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。 第一項所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。」「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。」由上所述，房屋稅皆可向納稅義務人徵收之，而違章建築除依法繳納房屋稅外，如果有買賣移轉時，則要依規定申報繳納契稅。因此，不少人誤以為只要有繳交房屋稅，該違章建築就可就地合法，其實不然，因為依據建築法第25條第1項規定，請領建築執照後始可動工，而違章建築通常都沒有請領建照，僅係私自施工，也就不可能因有繳房屋稅而免於被拆除命運。此外，縱然違章建築之興建者自以為已取得該違建之「所有權」，但因我國法令規定，不動產之移轉係採「登記」生效，而違建根本無法取得地政機關的產權登記，故無法辦理移轉登記，以至於購買違章建築就無法取得建物所有權，僅係取得「使用」權利而已。(顏瓊真整理) 若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
