宜蘭許先生問：最近新聞報導，宜蘭礁溪的房價，在投資客不斷介入炒房下，每坪已高達60萬元，總價也超過1,000萬元，看在當地人心裡，實在不是滋味，政府為何不積極打房，讓炒房者趕快退出市場？ 答：過去幾年，台灣房價上漲的區域，除捷運路線所經之地，最熱門的不外有公共建設題材的重劃區；一般而言，重劃區挾其重新規劃，各項公共設施、道路、交通及水電、學校、市場等眾多建設陸續完工，生活品質往往較老舊市區來得好而吸引建商爭先搶地推案，投資客則覬覦有利可圖而相繼搶進。過去重劃區房價上漲，幾乎可說是「外來客」所帶動，最明顯的例子是新北市新莊區的頭前重劃區，當初建商推出一坪30萬元出頭的建案時，對於房價還在「2字頭」的新莊當地人來說，無不嗤之以鼻地表示「那會有這個行情」？但當建商結合代銷業者的「口袋名單(大多是台北客)」，再加上頭前重劃區及新莊副都心可預期的未來性，例如中央合署辦公室、新北產業園區、機場捷運等多項利多題材，另外，台北市的房價每坪超過100萬元者比比皆是，算算頭前重劃區房價還不到台北市的1/3，自然而然吸引不少「台北客」跨橋投資。而在建商從每坪30多萬元，一路調漲至38~40萬元時，該預售案卻一炮而紅，連帶也帶動了頭前及新莊副都心氣勢如虹的漲勢，直到奢侈稅實施之後，房價漲勢方告止歇。對當地人來說，每坪30萬元出頭時都不買的，那會在35萬元時進場？但當房價直衝38萬元，眼看要跨越40萬元門檻時，有部分新莊人心動了，開始臆測新莊房價可能上看40萬元而跟著加碼搶購。一般而言，房價的上漲常在當地人不看好，但外來客「認同」的情況下悄悄上漲，等當地人開始驚覺好像會有「那個行情」時，如想購屋置產，也不得不「高價」進場。以宜蘭礁溪每坪60萬元的價格來說，乍看之下雖然脫離市場行情甚大，但手中有閒錢的投資客，隨著觀光客逐年增加，也跟著建商看好礁溪風光明媚、山明水秀的觀光前景，再加上總價才上千萬元的「溫泉宅」，難免會怦然心動！但如同房地產資訊調查權威的住展雜誌所述，宜蘭其他區域的房價仍普遍介於10~20萬元，礁溪的60萬元房價僅係某一特定區的「個案」，並不代表宜蘭房價全都站上60萬元，因此，想要到宜蘭購屋置產的人，首要之務就是要有此認知。在當前房價進行下修之際，有購屋需求的人，實在不必在意這種單一個案的區隔產品「行情」，而應該依據自身需求，再考量公共建設、生活機能，以及未來發展趨勢與發展潛力等相關因素，再做購屋評量也不遲。 2月2日起 土地謄本增為三類台中謝先生問：內政部在2月2日實施新修正「二類謄本」，這跟民眾有何關係？ 答：「二類謄本」並不是專有名詞，而是「土地登記規則」第24條之1的規定，原本土地登記謄本共分為兩類，第一類謄本為顯示登記名義人全部登記資料，但僅有登記名義人或其他依法令得申請者才能申請，第二類謄本則是提供一般人申請使用，並將所有權人的完整住址資料公開。但內政部及各地政機關接獲不少民眾反映，部分不動產業者利用第二類謄本記載的住址資料直接拜訪所有權人，並經常訊問是否有意出售房屋，使得民眾感到生活與隱私受到無謂干擾。內政部遂在去(2014)年2月27日公布新修正條文，預計自9月15日生效，而修正後的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整住址資料，以落實個人資料保護。但此舉卻引發房仲業者抗議而打算走上街頭陳情，另一方面，地政士也認為全部隱匿，民眾購屋時無法查詢完整資訊，交易安全恐有疑慮，其次，對於一些都更案在整合過程若找不到部分地主，亦將不利都更推動，更何況還會衍生一些特殊土地狀況的文書無法送達等相關問題，凡此，都會層出不窮而影響交易安全、不動產開發與都市建設發展。例如蘋果日報就曾報導，有位民眾花了七百多萬元買到的竟是「防空避難室」，是無法辦理產權移轉登記的，而若是該位民眾在簽約前能透過調閱二類謄本程序，就能避免受騙事件的憾事發生。因此，內政部在兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下，於去年底修正「土地登記規則」第24條之1等條文，自2015年2月2日起，任何人皆能申請的第二類土地登記謄本新制，將隱藏屋主的部分姓名及身分證字號，並另新增利害關係人申請的第三類土地登記謄本，分級保護個人資料。也就是說，從以往的二類謄本，增加至三類謄本，這應該也是一個情理兼顧的次佳解決方式。 (顏瓊真整理) 若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
