台北市長柯文哲房市政策第一批「只租不售」的社會宅正式開跑，不過，看在台北市國宅住戶眼裡，以過去十一年持有國宅，房價已翻倍表現的情況下，他們普遍認為，民眾若有置產能力，還是買房最實在！社會宅租金 市價打八五折台北市近期最熱門的話題，是台北市長柯文哲為了兌現五萬戶公營住宅(又稱社會住宅)的競選承諾，於三月初宣布將釋出捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站(新店機廠美河市)共五七○戶聯開宅，作為「只租不售」的公營住宅。根據都市發展局於網站公告資訊，此次釋出的公共住宅，除依《住宅法》至少保留一○％給低收入戶、身心障礙者、六十五歲以上老人等十一類特殊身分者外，其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群。至於租金標準，將依市價打八五折，簽約後，承租人若於第一年表現良好，第二年租金得減至七五折，至於此四站的租金水平，約從八四○○元至二九八○○元不等。此項新政策，將自四月七日起至二十一日止，接受符合資格的民眾透過公共住宅網站，以線上或書面方式提出申請。雖然外界批評，租金即便為市價的八五折，以龍山寺站十九坪為例，其月租金仍要二萬八千多元，以當地大多是藍領階級的薪資水平來看，並不算便宜，且該價格對於非捷運宅周遭的中古公寓來說，已可租到三房產品，故恐怕會產生抗性。社會宅進度 考驗柯P任期
不過，因大台北地區捷運宅的特性是「到站即到家」，而除了十一種特殊身分者外，其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群；由於這一世代年輕人的消費觀念強調「方便」，加上捷運宅是全新房子，配備又是最新的，因此預料仍將會掀起一股搶「租」潮。此外，這項政策能否落實，意味著市長柯Ｐ於競選時所提出的五萬戶社會宅政見能否有個成功的開始，因此相信市府人員一定會盡全力促成；只是，五萬戶社會宅的數量極為驚人，以台北市現有的公營住宅而言，目前僅有六處可供出租，包括大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文及永平等共二七四戶而已，柯Ｐ如何在剩下的三年半任期做到，將會是一大考驗。不過，姑且不論此項政策成功與否，至少柯Ｐ已先贏得二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群，以及期盼他有革新作為的選民的認同。外界目前仍存在不同聲音，包括美河市居民認為，社會宅會帶來房價的下跌、社會宅是否淪為「貧民窟」，以及捷運聯開宅的資源應該為台北市所共享，不該連非設籍台北市者也能分享等。只是，以柯Ｐ上任至今，市政幾乎全照自己邏輯行事的特立作風來看，外界不同的聲音，只怕會被視作是不同陣營的看衰罷了。四處捷運宅 位居台北市較保值 至於捷運聯開宅作為社會宅，真的會造成房價下跌嗎？根據群義房屋統計，這四處聯開宅成交狀況與周邊屋齡在五年內的住宅大樓價格比較，台北市聯開宅的價格比周邊住宅高一成左右，顯示聯開宅若位在北市，地段較好且具保值優勢。群義房屋統計四處聯開宅成交實價登錄資訊，其成交單價均價以「港墘站」聯開宅成交均價最高，每坪七三．三九萬元，較周邊屋齡五年內新成屋高出一一．四％，其次為「龍山寺站」聯開宅，每坪均價五九．一八萬元，較周邊新成屋高一二．八％(表一)。不過，也有例外，如新北市三重區的台北橋站「冠德美麗台北」聯開宅，成交均價為每坪四三．○七萬元，較周邊新成屋低五％左右；而新店區的「美河市」聯開宅，成交價格參差不齊，落差很大，成交單價為四二．三八萬元，較周邊新成屋低一四．九％。群義房屋總經理潘家成解釋，這兩站價格會比周邊房價低，主要是周邊有不錯的標的物拉高價格所致，並非要作為社會宅所引發的效應。高收入族才租得起捷運宅
有些美河市居民因不甘捷運宅變社會宅，恐房價被拉低，打算因此將房屋賣出，對此潘家成也說，之前美河市取得價格若為每坪四十萬元，就算以每坪五十萬元出售，也還是獲利，並無虧本出售的問題。潘家成還表示，聯開宅大多位在捷運站出入口上方，十足具備「到站即到家」的交通優勢；過去捷運局一有標售案釋出，即曾造成民眾搶投標的風潮，而北市聯開宅均價較周邊新大樓高，主要也是因地理位置佳、交通及機能方便所致。他指出，部分聯開宅作社會住宅，以租金約為月薪的四分之一來計算，北市承租人月薪至少要六萬元才負擔得起，有條件承租的已是高收入者，租金還是不便宜。而未來在聯開宅將「只租不售」的情況下，有不少房仲業者談到，過去台北市政府為解決市民「住」的需求所推出的國宅，以往可能會被貼上「平(貧)宅」標籤，但歷經時空變遷，如今有不少位於精華地段的國宅，卻反而躍升含金量極高的住宅，居民可說是「買到即賺到」。信義房屋統計，從二○○三年ＳＡＲＳ過後至去(二○一四)年的房市波動，可發現台北市有十處含金量極高的國宅，過去十一年來的漲幅相當驚人。其中，又以位於忠孝東路五段四二三巷的富台國宅漲幅四一八％掄元，其次是基隆路一段三八○巷的忠駝國宅，漲幅三一五％，以及位於大直樂群二路、敬業三路的基河國宅，漲幅也有三一一％(表二)。信義房屋公關專案經理洪琬琪表示，以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象，但因北市這些國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段，在房價節節高漲的情況下，享有總價相對較低的優勢，反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。精華地段 國宅含金量高尤其在寸土寸金的台北市中心，國宅社區住戶卻能享有免費的停車位，更顯得奇貨可居。雖然近幾年來，台北市的十大精華國宅整體漲幅不小，身價幾乎翻了二～四倍，但大家還是搶著要，一旦有物件釋出，只要開價沒有超出市場行情太多，通常一周內便可成交。此外，因屋主也大多惜售，或以租代售，故釋出量極少，房價保值和增值性相對較佳。以漲幅居冠的富台國宅來說，忠孝東路五段四二三巷是北市的精華路段；忠駝國宅可擠進光復國小等優良學區，又有捷運信義線通車，加上部分戶別還擁台北一○一大樓景觀，買氣具有支撐；而基河二期國宅就在大直豪宅群聚區旁，身價自然跟著水漲船高。不過，信義房屋也提醒，儘管北市的精華國宅身價看似以二～四倍「加倍奉還」，仍有些許抗性須注意，例如量體大、戶數多達一兩千戶的大型社區，大樓管理是否良好完備等。此外，屋齡在二十年以上的房子，大都需要更換水電及瓦斯管線，還有格局不佳、樑柱明顯，以及衛浴、廚房設備老舊等問題，如果全部更新，勢必需要額外準備一筆不小的開銷。至於公設比偏高、施工品質不一等老問題，主要是因為國宅大都計入停車位面積，所以公設比普遍高達三成以上，建議民眾購買前應考量未來空間配置與隱私性。屋齡雖老 管理佳國宅仍搶手住商不動產企研室主任徐佳馨指出，「交通、生活機能與施工品質，是國宅能否保值的三大關鍵。」一般而言，符合上述條件的國宅，往往會以略低於周邊一成左右的價格，成為自住者的首選。徐佳馨也說，雖然國宅社區往往一入住便是數百戶，在公共設施上的維護實屬不易，但只要觀察該社區的電梯維護、消防設施與公共走道清理，便可略窺社區管理的績效。台北市的國宅中就有管理的模範生，如新隆國宅、延壽國宅等，其都有「社區連結緊密、居民素質整齊」等特色，建議在購買國宅之前，不妨親自走走，詢問社區店家，更能全面掌握居住品質。此外，像新隆國宅鄰近中正紀念堂，不僅交通便利，學區也佳，加上一直有重建議題，房價始終居高不下；另像位處黃金地段的世貿新城、優質學區的延壽國宅等，房價都比過去為高，甚至正義、成功國宅也都出現一屋難求的熱況。徐佳馨指出，國宅過去被貼過標籤，認為是中低收入戶的貧窮聚落，但時間證明一些具優質管理的國宅，身價甚至比臨近的一般宅來得搶手，因此，針對「只租不售」的社會宅、公營宅等，她認為重點還是在於未來的管理，若有良善的管理結果，相信社會宅會仍漸漸為出租市場所接受。
