財政部金管會保險局於十一月底宣布，將保險業投資不動產最低收益率從○．二八○五調降一碼，也就是○．二五個百分點至二．五五五％。由於壽險業握有大筆資金可投資商辦及土地，故金管會此舉，被市場解讀為鬆綁動作，而第一太平戴維斯公司更大膽預測，明(二○一六)年的商辦行情可望小幅回溫。台灣商辦行情(不含土地)在二○一○年創下一○五三．三億元的成交量，接著再於二○一一年爆量，上衝至一三二七．四億元的年成交量，其中，壽險資金搶進商辦大樓金額在二○一一及二○一二年的占比，更達五成以上。此外，更因為壽險資金跟建商搶土地，讓土地成交價節節攀升，引來外界對壽險業助漲行情的抨擊，進而造成政府很大壓力(表一)。
金管會保險局先於二○一一年針對壽險業投資不動產設定收益率門檻為一．八七五％，二○一二年八月再往上調至二．一二五％，但止不住壽險資金在市場狂掃貨的動作，金管會於十一月再往上調至二．八七五％，一舉拉高跟市場租金收益率(約在二～二．四五％)的差距，一連三年，直至今年九月，隨著央行的降息，中華郵政利率跟著機動調整，最低收益率自動調整為二．八○五％，接著，才於十一月底宣布調降一碼至二．五五五％。連凍了三年，對市場行情的確造成影響，根據第一太平戴維斯的統計，如去年整體商辦及土地總成交額為一八六七．七億元，今年一至十一月約一千四百多億元，其中，壽險資金才只有二百億元上下，占比大降，幾乎將壽險資金從房市中驅離。金管會小鬆綁 商辦如望雲霓但相對於國內商辦及土地的交易急凍，壽險資金卻大舉進軍海外，像富邦人壽於今年分別買進英國倫敦及比利時布魯塞爾商辦大樓，而國泰人壽也於倫敦置產。金管會首度鬆綁，會讓壽險資金不再外流到海外，轉而留在台灣，帶動商辦行情嗎？尤其，壽險資金還是很充沛，不管是國內或國外，只要有好的物件，還是會積極搶進。仲量聯行總經理趙正義表示，國內前十大壽險業者，今年尚可用於投資不動產餘額達新台幣三．九兆元，較去年同期成長一六．五％，國內游資仍然充沛，而國際經濟情勢充滿變數及風險，預估今年國內不動產投資市場將持續穩健成長，而最壞的情形都已經在今年發生，明年應該可稍微樂觀預期。國內游資充沛 不看壞市場
信義全球資產管理公司顧問發展部經理王維宏談到，壽險公司手中握有從保戶收來的大量保險金，需要有投資的渠道，而早期的投報率，在二○○八年金融海嘯前要四～五％，金融海嘯過後，投報率下滑至三％以下，前些年約二～二．五％，都在壽險公司可接受的範圍，但金管會設定二．八七五％的高門檻後，迫使壽險資金只有往國外尋找投資標的。王維宏表示，雖然壽險資金轉進海外，若從今年一至十一月的買賣，仍可看到國泰人壽、新光人壽、遠雄人壽及富邦人壽等有進場動作，其中，土地居多，但也有旅館及零售產品(表二)。目前市場上還存有不少投報率約二．四％左右的物件，因此，在金管會調降至二．五五五％後，雙方差距縮小，則只要賣方願意再讓一些，就能符合二．五五五％的門檻，進而「成交」，則明年的成交量有機會再放大。根據第一太平戴維斯統計，今年前十一個月，大型商用不動產交易總金額為五九八億元(總價三億元以上之交易，不含土地)，比去年減少三七○億元，年減率將近四成，如果進一步扣除關係人交易，全年度總交易金額僅剩五○六億元，市場動能甚至低於金融海嘯時期的五二二億元。雖然國內商用不動產市場表現不佳，但若進一步將壽險業者在海外購置的五七一億元海外不動產併同計算，今年台灣商用不動產投資量能達到一一六三億元，打平近五年平均交易金額。第一太平戴維斯總經理高銘頂則談到，就目前的氛圍，商辦行情很難恢復過去的榮景，但市場游資仍然氾濫，根據金管會資料，整體銀行超額準備高達八．七兆元，隨著房地合一拍板定案，不動產市場最大的不確定因素消除，再加上價格開始逐步修正，預期將有不少市場資金將不滿足於銀行定存利率一．三六％而回流不動產市場。危機入市 有人等撿便宜這樣的趨勢在今年第四季已經浮現，不少投資人採取「危機入市」的策略，在市場上積極的找尋機會，高銘頂表示，他就接到不少客戶打電話來說：「(商辦)房價跌得差不多了吧，若有好的物件，記得打電話給我。」因此，他認為，買方詢問度相當高，只要賣方定價稍微低於市價，預期在有感降價的帶動下，二○一六年度商用不動產市場交易量可望小幅回溫。不過，就價格來說，明年還看不到上漲的利多消息，但也沒有大幅下滑的可能，而處於橫盤整理情況。此外，他認為，隨著金管會將投資門檻下降至二．五五五％後，沉寂三年的壽險資金將重現商用不動產市場，明年度壽險業不動產投資將採「海內外雙軌並進」策略進行投資。就國內市場方面，第一太平戴維斯不動產投資協理黃瑞楠指出，最近針對四百多家企業進行明年房產購置需求的調查，其中，有一二％有購置需求，而其中的五六％需求者，以科技業為主，其次是傳產業，因此，他認為，投報率最接近二．五五五％門檻的內科及南軟廠辦，將可能成為這一波門檻下調的最大受益者。不過，雖然調降投資不動產最低收益率，但保險局限制壽險業投資素地、商辦大樓，須附帶建照且在一定年限內不得移轉的「金八條」規定，並沒有改變。內科商辦廠辦靠企業撐盤
王維宏另指出，隨著台北市中心大面積土地越來越少，內湖科技園區產業群聚成企業設點的首選，工作人口進入帶動區域生活機能發展，使西湖段、舊宗段、潭美段形成內科金三角核心。其中，五期重劃區所在的潭美段開發較晚，景觀整齊，開發面積具規模，成為企業總部最愛，葡萄王、炎洲企業、雄獅旅遊不約而同選擇進駐此區，讓潭美段形成企業總部新熱點，即使房地產不景氣，仍有很高的詢問度(表三)。戴德梁行則就今年第三季商辦及土地交易情形指出，延續第二季度的冷清市況，第三季度買賣成交量(不含土地)僅有九十七．七億元，較去年同期大幅下滑七五．七％；而第三季交易均以自用為主，壽險資金呈現休眠狀況，投資標的以廠辦及廠房為大宗，主要買家來自金融業及科技製造業。其中交易金額最高者，為中國信託商業銀行以新台幣五十一．三九億元，取得台北市內湖區廠辦大樓預售房地，預計作為後勤辦公室使用。而台北市信義計畫區於本季出現久違的指標性辦公大樓交易，正大置地以新台幣十．六八億元，取得統一國際大樓約六七○坪辦公空間，為第四季數宗信義計畫區重量級商用不動產標售案，樹立價格基準點。但值得注意的是，延續老舊辦公大樓轉租予旅館業風潮，位於西區的站前商圈及西門商圈成為台北市平價旅館的大本營。根據戴德梁行調查顯示，目前這兩個商圈平價旅館房間數保守估計達四千六百多間。早期站前商圈辦公大樓主要以銀行及補習班為主力承租，近年來拜觀光人口大幅且快速成長之賜，辦公大樓改變用途，平價旅館快速複製，尤其是重慶南路由書店一條街，變身為商旅一條街，部分大樓因旅館需求殷切，每坪月租金行情水漲船高，已躍升到每坪一千八百元至二千元間；此外，業者對西門商圈展店需求殷切，面積需求以七百至八百坪為主，主要係因該商圈為國際觀光客必到之處，挾其交通便利及具有台北特色的必遊商圈所致。觀光商旅需求 從北蔓延至中南部觀光商機發燒，也帶動中南部觀光景點周邊旅館的興建熱，高力國際投資部董事蘇明俊表示，不少投資商辦及土地的資金已開始往中南部跑，以年底將開幕的「故宮南院」來說，就帶動周邊旅店的旅宿商機，鄰近地區的新旅館住房率普遍都已達到七成以上。蘇明俊表示，依據觀光局資料，去年嘉義縣主要觀光遊憩區的遊客人數突破三百萬人次，與前年比較，增加近八十萬人次，顯示去年大阿里山地區觀光蓬勃發展，遊客人數成長快速。未來故宮南院開館試營運後，兩大國際級觀光景點「山海串連」，預計將可吸引更多遊客，衍生在地觀光消費及住宿需求。他指出，目前嘉義縣已吸引十二家觀光酒店及旅館爭相卡位，籌設中的觀光酒店及旅館將會在三～五年內陸續營運，帶進逾百億元的投資金額，但初步評估仍然無法滿足持續增加的旅宿需求。此外，配合故宮南院開幕，嘉義縣政府亦投入資源經費，要把緊鄰故宮南院的台糖蒜頭糖廠打造成嘉義版駁二文創園區，讓在地遊玩資源更豐富。因此蘇明俊認為，面對國內北部住宅市場反轉，有每年獲利壓力的上市公司開發商，若想要跨足旅館業，選擇取得成本較低，未來爆發力較強的嘉義故宮南院區域，將是相當明智的選擇。另有不少資金轉進了台中，專挑具備穩定租金收入的產品，第一太平戴維斯副總經理盧映婕表示，台中商用不動產的高投報率，早已吸引壽險業投資大筆資金，包括南山人壽在二○一三年以四十八億元購買勤美誠品，以及去年富邦人壽購入新時代購物中心，投報率分別都有三％以上及四．五％。億元左右商辦 有人伺機吃貨近期台中不動產投資市場，這個現象益趨明顯，買方不再只追求短進短出的價格漲幅，反而轉向帶租金收益的不動產，連台中七期的辦公大樓預售案，開發商提供年投報率五％的包租方案，吸引投資人入手。投資標的方面，投資人特別青睞全棟大樓，由於擁有完全的管理主導權，對於不動產的品質維護較容易，未來也便於重新翻修或重建。投資地點則轉向醫院、工業區、科技園區的周遭區域，訴求穩定的就業人口和租屋需求，確保長期收益穩定。此外，不少億元左右的商辦或土地，有不少買進的投資人，大都「付現」，如今年成交中科附近的一樓店辦，交易過程中，已屆合約約定之過戶日期，買方因比較貸款利率仍未確定貸款銀行，於是決定先以現金支付全額價款，待過戶之後再慢慢挑選貸款銀行。另十一月甫成交的全棟大樓也是如此，總價一億元以上，買方則是一開始即表示將以全額現金付清。由此看出目前市場游資充足的程度，不少現金部位充足的投資人，轉向收租型不動產。至於國外的投資熱潮也將持續深化，商仲業者表示，明年的熱度依舊，除了一般投資人發揮螞蟻雄兵精神，一人搬一兩千萬元到海外購屋外，壽險業者仍將加速購樓腳步。不過，高銘頂談到，投資區域將由倫敦轉進西歐其他一線大城，壽險業的海外布局對國內資金產生領頭羊的效果，而具備貨幣升值與經濟復甦雙引擎的美國，將成為國內游資下一步海外投資重心。信義計畫區及敦北租金行情仲量聯行指出，信義計畫區辦公大樓承租行情，於第三季仍為需求最為強健的區域，逾8成的新租約集中於此，主要以國內外金融服務、科技業及IT產業租用中大型辦公單位或增租為主。同時因為有新大樓落成，空置率增加5.6個百分點來到12.4％，去化量達9,947坪。區內部分大樓接近滿足及新大樓租約成交的帶動下，平均租金較上季成長1.6％，來到每坪每月3,088元，年成長達4.0％，連續8季租金呈現成長的趨勢。至於敦北商業區租賃活動略顯活絡，主要需求來自國內外金融及資訊產業，去化量為1,678坪，整體空置率較上季減少1.9個百分點達6.2％。在部分空置率持續降低的大樓業主提高租金的影響下，平均租金較上季微幅上漲0.4％，來到每坪每月2,326元。
