去(二○一五)年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制、行政干預以及經濟大環境不佳的情況下，市場呈現量縮價跌，全台建物買賣移轉量預估約二十七萬棟，將創二十四年來次低。不過，展望二○一六年，雖然過去「隨便買隨便漲」的趨勢不再，但在總統大選底定後，換屆執政者必然為新政績打拚的情況下，房仲業者反而不像去年那麼悲觀。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會指出，近年來政府為了解決高房價問題，陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅、囤房稅等各項打房措施，加上房地合一稅改，試圖挽回民心。十大新聞讓民眾及房仲心驚驚全聯會由全國各縣市公會理事長票選出二○一五年度房地產市場十大新聞，影響最大的第一件事，「房地合一稅」修法通過，獲得最高票，榮登年度十大新聞之首，此外，修正「土地登記規則」，第二類謄本不公開所有權人完整姓名及身分證字號資料以及新版不動產說明書十月一日上路，對房仲業者的衝擊都很大，在年度十大新聞中名列第五。
二○一四年全年成交移轉棟數為三十二萬餘棟，而二○一五年可能只有二十七萬棟，屢創新低，已嚴重影響到房仲業的生存。中華民國不動產仲介經紀業營業保基金主任委員黃鵬?指出，目前營保基金統計房仲店數為七四三八家，營保金共計十九．八四億元，但全聯會彙整各地公會統計為六○九○家，顯示目前實際上有高達一三四八家房仲業退出市場，而這些申請退還所繳營業保證金者，在二○一六年確定的退費金額將高達三．三億元，已創下房仲史上最大退費紀錄。展望二○一六年，房地產將由「房地合一稅」日出條款而掀開新頁面，全聯會指出，過去「隨便買隨便賺」的時代結束了。但在投機歪風消失、提振景氣之下，全聯會指出，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲和國民黨總統候選人朱立倫陸續表示，沒有打房的必要、政府應退居二線等言論，似乎又可窺知政府開始鬆綁對房市的打壓。
另因利率維持低水平之下，全聯會預估，房價會軟著陸，跌幅亦較去年收斂，但精華區豪宅約修正五～一○％，外圍賣壓大的地區則修正一○～一五％。至於房地產界擔心美國聯準會(Ｆｅｄ)升息，將讓緊盯聯準會的我國中央銀行也會有升息動作，如此一來，民眾要付的貸款利息將調高，不過，當聯準會於去年底宣布升息後，國內央行有鑑於景氣疲弱，逆勢降息半碼，累計下半年的兩次理監事會議，共降息一碼，似乎也透露出今年房地產仍處於低利時代，對房市仍是利多。房仲業指台灣房市不悲觀在揮別過去「急凍」的一年，挺過寒霜的國內各大房仲業者，又是如何看待二○一六年房市呢？如果購屋者有需求，該如何進場呢？《理財周刊》特別邀請21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、中信房屋副總經理劉天仁、住商不動產總經理陳錫琮及全國不動產總經理石吉平等六大房仲巨頭，針對各項房市議題，為消費者深入剖析。《理財周刊》問(以下簡稱為「問」)：去年房市急凍，成交量大幅萎縮，但想買房的首購族還是很多，大家如何看待二○一六年的房市多空走勢？21世紀不動產董事長王福漲答：二○一六年市場隨著房地合一上路，輕稅時代正式落幕，投資買盤銳減，投機風氣也退潮，而去年交易量下跌，建商及賣方開始降價求售，議價空間增大，房價逐步下修，且央行降息，我認為，今年初蛋白區有望再度放寬信用管制，減輕消費者房貸申請難度及負擔。此外，市場進一步轉型定調為「健康、平穩」的剛性買方市場，買氣有望小幅回溫(表一)。東森房屋董事長王應傑答：目前全球資本主義國家，房地產都是上漲趨勢，政府不應硬性抑制房地產價格，要尊重市場自由機制，另由央行去年調降利率共一碼的情況下，有利於首購族群購屋，自住和置產客群可望陸續回籠，建議政府可成立「自用住宅年貸保證基金」，撥提四千五百億元做為基金，照顧首購及換屋族。永慶房產集團業務總經理葉凌棋答：預估今年整體房市走勢將呈現「價跌量微增」，在房地合一稅上路、奢侈稅退場，及建商推案、餘屋量大等影響，賣壓沉重，加強屋主降價誘因。另由去年下半年央行降息措施來看，房價大跌不易，估計房價維持「五～一○％小跌」的態勢。在總統大選、政策、市場價量結構調整後，下半年成交量可望小幅彈升，交易量較去年至少量增一成，全年有機會站回三十萬棟交易量。中信房屋副總經理劉天仁：去年全國買賣移轉棟數只有約二十七．一萬棟，是二十四年來的第二低，僅高於二○○一年的二十五．九萬棟，我認為，二○一六年有機會微量回升至二十八．一萬棟，原因是總統大選結果底定後，新政府將有新作為，並在五月二十日就職之後逐漸發酵，帶動房市交易量走上增加的道路。住商不動產總經理陳錫琮答：今年整體維持穩中求進格局，由於房地合一上路，奢侈稅退場，持有兩年內的賣方將會陸續釋出，價格也將因賣盤增加出現鬆動，全年度因上半年受選舉影響，交易量可能出現遲滯，到了下半年之後，預估自用客戶將會陸續進場。全國不動產總經理石吉平答：總統大選後，在政策明朗、房市逐步回到供需秩序以及房價回檔之下，「最壞的時機也已經過去了」，預估選後新執政團隊不會再重手打房，農曆春節過後交易量會出現另一波高潮，房市交易量將從Ｕ型谷底緩緩爬升。總統候選人的住宅牛肉問：如何看總統大選後，候選人的住宅政策？王福漲：針對「租屋市場」，朱立倫提出再擴大租屋補貼，保障青年有屋可住；民進黨總統候選人蔡英文則主張建立健全的租屋政策，保障房客與房東雙方權利。另就「社會住宅」，兩人皆望興建只租不售的社會住宅，目標皆為二十萬戶，朱立倫預計四年達成，蔡英文則預計八年。民眾最為關注的仍是居住正義的落實，面臨房價已到相對高點的現況，如何讓青年、弱勢群體有屋可住，先求住者可居，再求住者有屋，強化租屋政策及完善制度是關鍵，但另一方面，興建社會住宅，有關土地的取得、資金及未來的管理都將面臨很大的挑戰，能否如期實施仍須關注。王應傑：目前台灣空屋量達一七八萬戶，建議總統候選人應改建為社會住宅，並建置「首度購屋族貸款連帶保證基金」，因為現在房價高，年輕首購族群購屋不易，因此建議提高購屋貸款成數至九成，貸款年限延長至三十年，使首購族享有低於一．五％優惠利率，若再搭配「首度購屋族貸款連帶保證基金」，使銀行願意借貸款給年輕人，才能提高首購族的買屋意願。陳錫琮：以目前三大總統候選人的住宅政策來看，多數偏重興建社會住宅為主，而興建上也多強調數字，並沒有深入探討管理面的敘述，這點似乎可以更清楚說明。不過除了社會住宅興建之外，總統所擁有的權力與眼光，或許可以更加著墨在整體住宅政策藍圖規劃，產業與政府和消費者的的三贏策略，例如政府對房地產業的期許，或是政府對租屋政策的態度，政府對未來房地產運作機制等等具實務面向的討論，目前似乎付之闕如，而這部分影響之深遠，可能超過幾萬戶的社會住宅。石吉平：根據國發會最新人口推估顯示，台灣人口在二○一九年時將呈現負成長，社會住宅應貴在精不在多！青壯年族群訴求並非不買房，而是要讓人人都買得起房，因此在買房子之前，應先讓年輕人租得起房子，且設置在精華區，讓社會住宅發揮最大效益，讓年輕人可以邊租邊存頭期款，提升購屋能力！此外，租稅政策是最能改變人民行為的有效做法，租金補貼不如租稅優惠來得實在又有政策效果。對房東提供租稅優惠，例如出租房屋適用較低稅率房屋稅、地價稅，並將租賃所得分離課稅，且單一稅率，讓房東願以合理租金提供房屋出租，可緩解社會住宅之土地取得、興建資金、興建期間等緩不濟急的困窘！房客則可將房租支出在每年申報綜所稅時全額扣抵。新總統住宅政策 六大房仲提建言問：很多人批評，看不到政府完整的住宅政策，對未來的新總統，有何建言？王福漲：一、興建社會住宅：社會住宅可落實居住正義，但租金再折後是否符合民眾預期？民眾是否負擔得起？政府在估價時應注意多方考量、貼合實際，不要偏離實際市場價格太遠。二、加速都更：大台北三十年以上的中古屋共計一一六萬戶，台灣易震，房子老舊建材很有可能出問題，民眾居住安全受威脅，都更速度需加快。三、全面解除信用管制：央行日前降息半碼，房貸每月減少約數百元至千元不等，雖金額不大，不無小補，但最重要的仍是信用管制，建議可全面解除，活絡市場，使房市生機再現。王應傑：對於興建平價社會住宅，建議政府應妥善規劃重劃區土地，這是未來執政者應該要著重的一環，比如說淡水、新莊、三重等等。而在土地上的規劃，應該採取只租不賣的政策，才能防止財團炒高土地價格，以防墊高房價，才能解決從北上工作的年輕人居住問題。葉凌棋：如今投資炒作房價的現象已不再，如何提振低迷的房市交易量將成為換屆新政府應該關注的議題。除了提供只租不售的社會住宅外，也應審視房市管控措施，是否能全面解禁，其中最直接影響自住購屋族群的即是管制區內購屋貸款成數的限制，希能逐步回歸市場核貸機制，讓有購屋需求的買方提早晉升為有巢氏。劉天仁：去年第四季，中信房屋「宅指數」特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查，無論是二年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都希望政府「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展才最有幫助。不動產市場的變化受政府政策的影響甚大，民眾和仲介業者都希望政府能妥善規劃房地產政策與配套措施，並重新檢討目前調幅過重的房屋稅率，希望未來的政府能有所關注，例如蔡英文政見有提到將進行全面的稅務檢討，期望能仔細審視影響層面深遠的房地產相關稅率。陳錫琮：一、健全租屋市場：透過全面性租屋行情揭露，加上租屋住宅專法，讓房東與房客權益都可以獲得保障，促使租屋釋出，市場走向正軌，一方面解決住屋不足的問題，二方面讓空屋使用效率能因此提升，甚至帶動地區發展與活絡。二、拉近城鄉差距：透過交通建設、鼓勵投資與增加就業機會，拉近城鄉差距，讓台灣不再頭重腳輕，特別是中南部與偏鄉就業機會的增加，將有助於年輕人就近就業，在地生活，自然也能夠鬆綁台灣房地產發展不均的結構性問題。石吉平：目前台灣遇到的都更困難，主因包含：審議效率慢、流程繁瑣，甚至出現假都更、真合建之扭曲情形，然而都更腳步越慢，不僅造成市容老舊，就連有公共安全疑慮的房屋，也可能造成生命財產危險，因此都更不能緩，且政府得主動並積極地推動，才能讓全民受惠！另新政府應提供青年購屋貸款，建議新執政團隊推動全面解除房貸管制區，並且提供青年低利率、高成數的貸款方案！房地合一上路 保留相關收據問：房地合一稅上路後，有住房需求者該如何買房？王福漲：消費者買房時應全面分析自身狀況、房屋用途及估算轉手時間，即使為自住者，自用住宅買賣也至少要持有六年以上才有稅率優惠。提醒有意購屋及賣屋民眾，多花心思將稅制讀懂看懂，或請教專業房仲從業人員，才能避免被課重稅。王應傑：購屋者得留意購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、仲介費用等)；另取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值且非二年內所耗竭的修繕費，未來再出售物件都得提出以上的證明文件。葉凌棋：房地合一稅依不同的「課稅對象」與「持有時間」有不同的稅率，若想在未來售屋達到節稅，買房當以「自住自用、長期持有」的原則，在今年起購得自用住宅，未來要出售時，只要住滿六年，即有獲利四百萬元以下免稅的優惠，超過四百萬元部分則以稅率一○％課徵。劉天仁：房地合一稅實施對有餘力的民眾來說，不失為有利不動產投資理財的法令，因為此法規定獲利才需繳稅，但不利於短線操作。如果買進自住，則買房前必須做通盤仔細的規劃，確定哪間房子要自住(確定後遷入戶籍)、哪間房子是投資，不能像過往臨時起意隨便更動戶籍，否則便很難享有自住滿六年的四百萬免稅優惠。陳錫琮：建議一、汰弱留強，購買生活機能好，兩到三房，好周轉出售的中低價主流產品，避免持有稅太高、坪數太特別的標的，以免未來養不起；二、自用為王，自用節稅空間大，持有與移轉稅都有優惠，建議買屋仍以自用為考量，短時間內投資應謹慎；三、長期持有：無論自用或是非自用，持有越長稅率越低，在出售時自然就越能夠達到節稅效果。石吉平：房地合一上路後，在租稅成本增加的情況下，預期炒作歪風將完全消失，另未來還會有一波被奢侈稅綁住的投資客將出脫解禁的物件，有剛性需求的購屋族應該趁機進場，找到ＣＰ值高的物件就進場，以免「過了這個村就沒這個店！」
全台房市大進擊 問：消費者若要購屋，會建議買進哪個區域？為什麼？ 王福漲：今年進場重在選擇產品類型及區域地段，以核心六都為例，建議消費者可鎖定小宅產品，總價低、入手門檻低，在房市低迷時顯得越搶手，能吸引到具有剛性訴求的單身一族或小家庭買方，其中交通便利、特性突出的的中小坪數產品日後轉手容易，待小宅增值後，再以小換大，也就是常聽到的「先求有，再求大」。「小套房」在寸土寸金的高房價區，產品的保值、抗跌性高，其中又以大學學區、工業區、通勤站點周邊最佳，也可考慮日後出租，較無斷租及需求量過小等問題，容易逆勢殺出重圍，再用來累積換屋資本(表二)。葉凌棋：當前房市炒風已退散，剛性居住需求的自住買盤做支撐，購屋原則首先應避免供給量大的區域或社區，以及生活機能不佳的新興開發區。都會區內大眾運輸交通節點附近與成熟生活商圈的住宅區，保值與抗跌性較佳，若該社區釋出量少，價格修正幅度不會太大，因此購屋者依自身購屋能力的評估，篩選可購買的總價與房型，建議趁房價已修正，可積極進場看屋、出價，有機會購得好宅。劉天仁：綜合中信房屋「宅指數」調查，去年房價跌幅沒有想像的那麼深，並已出現一○％的跌(抗)幅底線，預期今年房價應該不會大跌，購屋人可以理性看待房價跌幅，以免錯失購屋良機。若分析第二次以上購屋者(房市老手)的動機，有四六．三％的目的為投資，雖然其購屋款和自備款比上季都減少，但「春江水暖鴨先知」，在自住客等待房價跌深的同時，房市老手已準備好投資策略隨時進場獵屋。建議在目前房市低迷的情況下，自住需求者可參考實價擇優進場，並選擇在二○一四年七月以前完工使用，房屋評定現值舊制稅率較低的物件。若是投資理財，多戶住宅的持有者應汰弱留強，釋出多餘閒置的物件以度過此波低迷。陳錫琮：現階段全台房市買進與否，關鍵不在區域而是需求，對自用戶來說，現階段有價格盤整、有機會撿便宜、市場信心不夠及議價率高的優勢，只要是機能不錯，發展看俏，公共工程落實，人口確實移入增長的區域，都可以多方觀察，擇優下手。而對投資客戶來說，價格仍有空間討論，短期內轉手效益不佳，建議見好才買，不必汲汲營營搶進。石吉平：想買房者，有三大選擇，一、房價修正之蛋黃區：房價呈現遞延趨勢，在景氣不佳時，房價會從蛋白區一路下滑到蛋黃區，但反觀市場景氣回溫時，因蛋黃區享有地利之便，且集利多優勢於一身，因此房價會率先上揚！二、生活機能健全之蛋白區：去年以來房價呈現個案表現，生活機能完善又平價的區域，房價支撐力夠。三、租屋熱區：若有商圈、大學城以及捷運加持，出租狀況相對穩定，可做為長期收租置產的啞巴兒子。
