人類歷史中歷經多次產業變革，每一次都代表跨時代的進步。隨著電子商務、數位產品崛起，實體商店式微；近來加速的產業科技變革，系統風險(Systematic Risk)屬於不動產投資中無法避免的風險，在電子業務、機器人等科技發展下，僱傭人員縮減，部分產業辦公空間需求不若以往，投資人在選取投資標的時需評估市場需求的改變。根據金管會資料顯示，截至今年十月，國內外銀行在台灣分行的撤銷逾三十家，最近亦常見如標題「銀行退租，店面空置乏人問津」等報導，頗令人意外。銀行通常不會隨意遷移，租約一簽就是七至十年，是包租公包租婆心目中的好房客。然而隨著銀行業務電子化及經營策略調整，銀行退租後，這種大坪數的「黃金店面」因租金較高，除了連鎖品牌或知名大廠的租客外，幾乎大部分產業都無力進駐，以往的黃金店面未來不一定較吃香。除了銀行體系，傳統零售業如衣服、鞋子、電器用品、書籍等，在面對電子商務崛起下，實體店面逐年減少。實體書店九年來縮減一五．八％，玫瑰唱片行最後一家實體店面今年九月底走入歷史，網拍崛起，五分埔商圈的沒落等等，都可以看到整個產業大環境因為科技而在改變，有些店面成功轉型，但有些店面會因為商圈特性較難走出陰霾。這種現象國外也正在發生。新加坡購物天堂「烏節路」近年來店面空置率大增，除了經濟不景氣，面對「網購」削價競爭，更顯冷清。根據路透社報導，烏節路現在最常見的景象是空蕩蕩的商場、低頭滑手機的店員，甚至是鐵門拉下的空店面。日前高盛集團金融科技(Fintech)部門主管吉多(Jeff Gido)表示：「金融科技的『第三波變革』即將到來，行動銀行與機器人等新科技將取代從業人員」。最近全球銀行裁員大增，景氣不好固然為原因之一，科技的變革也帶來不小的影響。全世界在科技變革之下，不動產的使用也出現明顯改變。以往投資人最愛的黃金店面不再是收益穩定的票房保證，甚至可能成為資金套牢的票房毒藥。因此，建議投資人在選擇不動產產品時，應洞察該地投資環境與產品特性，並適時分散風險，增加投資產品組合，以降低這類無法避免的系統風險。
