由冠德建設（2520）斥資66億元興建的環球購物中心，非但號稱台北縣最大的購物中心，更為台北縣百貨業投下一顆震撼彈撼。由於環球購物中心位處中和、板橋百貨激戰區，周邊已有遠百、大潤發、COTSCO等知名業者經營，「家庭社區購物中心」的經營型態能否受到民眾青睞，令人好奇。此外，一向以住宅建設為主的冠德建設，進軍環球購物中心也被視為企業轉型成敗的關鍵，自然引發諸多討論，本雜誌特別專訪冠德建設董事長馬玉山，由他親自解說。Q：您之所以會進軍百貨業，是否與您悲觀看待台灣房地產景氣有關？ A：會做這樣的決定，當然和大環境有關，但主要還是想要轉換事業經營方式。說真的，營建業就是把房屋蓋好然後賣出去，週而復始卻沒有留下任何屬於自己的事業記憶，和建築物沒有持續經營，互動成長的感覺，這不像是可以透過長期規劃，永續發展的經濟效益，所以我才想改變。Q：環球購物中心在規劃準備，到如今開幕的過程中，您有找到所謂「持續經營、互動成長」的感覺嗎？A：對我來說，經營事業是一種趣味，經營環球購物中心更是可以持續成長的趣味，不管是準備規劃的時候，我和參與廠商討論如何施工、擺設，並且聆聽內部員工的想法，彼此互動，都很令人高興。開幕後就更不用說了，我努力地逛賣場，看得很仔細，直接聽取顧客的不同建議，從中獲得啟發，又看到他們在裡面快樂的樣子，我就很滿意。而且經營一家購物中心和蓋房子不同，我必須有長期的規劃，不能說蓋完賣完就好，要去思考怎樣成長，感覺自己一直和這個事業在對話，我想我是找到想要的樂趣。
#@1@#Q：冠德建設未來會放棄住宅建設，尋找其他經營項目，嘗試多角化經營？A：我們會往其他方向發展，但不會放棄住宅建設，未來應該會以住宅建設、商用不動產、公共工程三方面為主。環球購物中心對我來說只是開始，未來還會繼續開發新案。至於南港車站地下化BOT工程也是冠德在參與公共工程的重要指標，未來也會在南港車站大樓內經營購物中心，不過我們認為政府的設計規劃不太合理，未來也將與他們繼續協調，看能不能另行設計，再加上明年五月鐵路就要出土動工，如果真的來不及，我們可能會放棄南港車站工程。Q：目前有哪些地點已經在評估可以興建購物中心？A：都還在觀察，沒有確定，未來要在哪些地方興建購物中心，目前還沒有定案。Q：環球購物中心周邊已有許多大賣場與百貨公司，面對挑戰，您的經營定位為何？ A：我們和這些業者應該不是競爭而是良性互動，因為環球購物中心的定位是「家庭社區購物中心」，讓消費者可以找到日常生活所需的商品，但價格比百貨公司便宜，且不用像大賣場一樣，一次買一堆放在家裡。此外，我們還增加娛樂設施，讓顧客找到自己的食衣娛樂需求。Q：購物中心在食衣娛樂的競爭優勢又在哪？有經過事前評估嗎？A：環球購物中心目前引進生活百貨、家電、3C、餐廳、美食廣場等生活機能行業，同時搭配休閒娛樂館、主題樂園區及室內健身館，可望重新塑造北縣百貨商業新風貌。
#@1@#所以不少進駐業者都極具特色，包括首次進駐購物中心的第一化工、台灣首見的日本兒童寫真館、寵物用品店Mother Garden等，加上國賓影城及主題餐廳瓦城、古拉爵及春水堂等，我想對於台北縣民眾的吸引力是很足夠。再加上地下一樓的包括超市生鮮、家電及小吃街等日本JUSCO超市，銷售的日本商品達30%，與北縣其他超市有效區隔，對環球的集客力也有加分效果。至於事前的評估當然有進行，在準備時期，我們就做了4次的市場調查作為規劃的參考，像是國賓戲院的引進就是最顯著的例子。每次調查都有將近70%的北縣民眾認為在地沒有首輪戲院，對假日休閒很不便，所以我們特別邀請國賓戲院進駐，非但音響設備比所有台北市的戲院都好，連座位都比較寬敞，就是希望可以讓民眾滿意，並且餐廳也會配合晚場電影營業，讓民眾不用擔心飲食問題，真正達到「New easy life style」的目標。而調查也顯示有35%民眾不喜歡去大賣場購物，反而希望在品項齊全、價格合理又零售的賣場購物，這也是JUSCO的競爭優勢。Q：為何會與日商AEON合作，他們在技術上或經營上提供哪些幫助？A：我們一開始就打算採取日系的經營風格，終究以百貨業來說，日本應該是執世界之牛耳，而AEON集團在日本已成功營運20家購物中心，是世界排名前17大的百貨企業，他們的經營管理模式的確值得參考。所以我前往日本多次，參觀了他們的一代店、二代店、三代店設計與管理，最後選擇以三代店為藍圖。
#@1@#當然他們提供了許多幫助，像是我原本規劃7層樓都是賣場空間，但最後接受AEON建議以低樓層為主，才改成4層樓的賣場空間，並採用「三明治動線」規劃，讓顧客能更方便前往想去的地方。此外，AEON也提供專門人員協助人事訓練、管理規範，對我們服務水準的提升的確有莫大的幫助。Q：什麼是「三明治動線」？這對顧客的便利性有什麼幫助？A：簡單地說，就是把賣場夾在停車場中間，並且將民眾最常消費的場所，規劃在停車場的次樓層。像是前往超市的民眾可以把車停在地下室，前往餐廳用餐宴會，或是看電影的民眾可以停樓上停車場，以最快的速度滿足目的需求，逛街的民眾則可以從大廳直接進入，不像其他賣場，不管你要去哪邊，都統一從地下室或是頂樓停車場出發，動線並不方便。Q：外界普遍認為環球購物中心周邊大眾運輸系統不足，且鄰近道路又是經常塞車路段？這樣的交通環境不會影響顧客消費意願，以及周邊居民抗議嗎？A：我想是不會的，長期來看，未來環球購物中心將有捷運環狀線經過，且附近就有捷運站，對於吸引外地人潮解決大眾運輸不足是有幫助的。從現狀來看，環球購物中心約有8條公車路線經過，行經台北縣市各地，不能說不方便，而且我們也規劃了4條接駁路線，分別到捷運景安站、新埔站、板橋火車站以及土城接送顧客，希望讓環球購物中心與大台北運輸連成網絡。為了避免停車位不足，產生排隊現象造成交通阻塞，我們共有1500個汽車停車位，1300個機車停車位，未來如果不夠，也會和周邊停車場合作，讓顧客更方便。最重要的是，根據調查，居住在步行可達範圍內的居民共有30萬人，而我們統計，目前顧客約有超過5成是步行前來，因此，雖然開幕期間造成交通問題，但未來應該會解決。Q：對於環球購物中心的未來發展，您如何看待，可以創造多少商機？A：前景當然是看好，光中和板橋地區就有90萬人口，包含永和土城可達142萬人口，我們又是北縣第一家複和式購物中心，未來的發展絕對是正面的。而且我們招商已到達100%，所產生的商業效益將不可限量。至於可以創造多少商機我想就靠所有團隊繼續努力，持續開發，希望一年內可以損益兩平。
#@1@#根據冠德內部評估，環球購物中心明年營業額設定為40億元，其中JUSCO年營業額預估20億元，其他150家專門店預計業績20億元。以當初總投資成本為68億元計算，若是每年預計租金收益6.5億元，並加上40億元的年營業目標，明年底的確有希望損益兩平，並在第十年回收。其實冠德在房地產本業上，已經連虧兩年，去年是靠業外等收入項目才維持盈餘，但今年冠德毛利率已由去年的一三．三九％，大幅提升到三○．八％，加上第四季是入帳高峰期，因此今年有轉虧為盈的希望。所以未來環球購物中心的營運績效，更攸關冠德轉型的成敗。以目前冠德建設在環球購物中心公司持股72.21％，第二大股東是國民黨營事業齊魯公司，持股比例約20％；如果環球購物中心營運和獲利儘快上軌道，冠德將直接受惠，對於窘困的財務狀況大有幫助。
