以前大家都說「養兒防老」，但這年頭，若遇到孩子不孝順，或是有些孩子是「啃老族」，當孩子不可靠時，「以房養老」成為現今一股新興的趨勢。「以房養老」的實際名稱是「不動產逆向抵押貸款」，主要是擁有產權，且已經繳完房貸或完全無貸款的「房屋產權」的年長者，可能因老年時的養老金不足，為了確保日常生活支應無虞，或想提升退休品質，而將房屋產權抵押給銀行，逐月領取養老金至其百年以後。以房養老的長者可在宅老化銀行接受申請後，會評估房屋市值及借款人的年齡與可能的「預期壽命年限(餘命)」及房屋增(減)值等相關資料後，將其房屋價值「化整為零」，平均分攤到餘命年限，按月支付一筆現金給申請人做生活費，直到其去世為止。「以房養老」觀念，最早由內政部推動，近年，在長照政策下，衛生福利部也積極推動，而金管會也力推以房養老，自民國一○四年十一月開辦以來，迄今已有合庫等十一家銀行加入，且截至今年九月底，承作件數計二千零七件、核貸額度約一百零八億元。各家銀行「以房養老」方案的貸款本金撥付方式，有的按月定額撥付者，另也有結合信託及年金保險商品等方式為給付。根據一些媒體的報導，土銀有一位高齡九十歲吳先生因想「在宅老化」的申請案例，另有一位年滿六十三歲的退休族，透過名下的不動產申請，讓八十八歲的母親，因每月有一筆錢做生活費，或支付醫療照護費等，而可以在居住四十多年老宅安度晚年的案例。甚至有一位居住在大安區的富奶奶，以其價值逾五千萬元房子向土銀申請，依其價值，每月可以領到六萬元當生活費，其申辦的動機都是「不想離開」熟悉的生活圈。「以房養老」的觀念能逐漸被一些年長者接受，大都是想「在宅老化」，而以上都是民間版的「以房養老」案例，但你知道嗎？其實，臺北市政府社會局也有「公益型」以房養老實驗方案實施計劃，雖然每年試辦的件數只有五件，而每月支應的生活費從一萬六千元至最高四萬三千元，不似民間版支應金額，依房產價值，有的可以高到六、七萬元以上，但卻是值得大加推廣的一項社會福利政策，甚至可作為柯文哲市長的一大政績。
房產信託具公示對抗效力多年前有幸參與「國土規劃及資訊中心與臺北市政府(社會局)」公益型「以房養老」計畫案，承蒙計畫主持人江瑞祥教授之領導，個人提供多年在「信託」領域的觀念給市府長官們參考。公益型「以房養老」方案是結合「不動產抵押＋自益信託＋照護關懷」的觀念，申請者把房產「抵押」給政府，並將房產進行「信託」，可讓申請者與後代子孫安心。但依據信託法的規定，「自益信託」的受益人為委託人，一旦受益人變成他人時，就成了「他益信託」，得先繳一筆贈與稅。當時，為期突破長者終老後，因故子女不願償還抵押債務，而須由信託受託人出售不動產抵償市政府之他益性質，因依法須先繳一筆贈與稅，致整個政策裹足不前，終經以「附條件」的自益信託作法，獲得市府財政局、稅捐處、社會局、地政局認同，並突破法令之限制。而待長者往生後，不得不出售其房產時，才由出售的金額中去支付「贈與稅」。在順利解決一些問題癥結後，臺北市政府社會局終於有效的推出了包含社會福利、長期照顧關懷，即時醫療或安排養老院之公益型「以房養老」方案，算是略盡了棉薄之力。百歲長者也能申請 政府德政因此，在愈來愈多人接受「以房養老」觀念時，也期待其他各縣市社會單位也能多多推廣公益型「以房養老」，這對有房但缺現金的長者，是一個很好的社會福利及長照政策。而依據該項政策，申請者得年滿六十五歲以上，但最高齡並無限制，目前已知，曾有高齡一○一歲的長者申辦成功，顯見臺北市府照護老人的心意。民眾將不動產逆向抵押給市政府，也常疑問，其房屋價值較高者，為何每月最高給付額度皆不得超過四萬三千元？ 其實，公益型「以房養老」方案，其每月給付金額係考量申請者年齡及不動產價值二項因素精算，且考量本方案採「終生給付制」，每年生活費以一％成長，以因應通貨膨脹並維護老人基本生活需求，若其給付的總額超過房屋總值，政府要自行吸收，如此一來，得動用到政府預算，因此，就有上限的規定。舉例來說，如果申請者的房屋經估價，總值為一千萬元，依據目前金融機構核貸大都採七折，也就是七百萬元來反算申請者的安養餘命，算出每個月支付給申請者的給付金額。依據現行估算安養餘命平均約為二十五年至三十年，以六十五歲申請成功，則可每月領到九十歲或九十五歲。若萬一，申請者因病提早過世，假設其實際領回的總額低於七百萬元時，就不會超過政府社會局設定的「安全值」，此時，申請者的繼承人可就該房產，清償申請者已領走的款項而取回該房產，或者，由社會局出售該房產，扣除給付總額(已成為申請人跟政府的債務金額)後，由繼承人領走餘額。
房產下跌 政府吸收差額另若申請者活愈久領愈多，等他過世時，所領的金額已超過七百萬元的「安全值」時，此時，就會出現兩種情況。情況一：房價下跌或平穩時。當房產出售時點的總值，比申請時的評估總值「低」很多時，給付總額超過房產總值的部分，由政府吸收。情況二：房價上漲時。上漲價值部分由政府與繼承人「一人一半」。但怎麼算呢？舉例來說，如果申請人過世時，正值房價上漲，其房子的總價值為一千二百萬元，而申請者已領的給付總額為八百萬元，則八百萬元至原估算的一千萬元部分，由繼承人領走，接著，一千萬元至一千二百萬元的二百萬元部分，由政府跟繼承人「一人一半」。也許有人會抗議，為何政府要分走一半？其實，主要是政府為實施此項福利政策，要支應不少費用，且要承擔萬一「房價下跌時」，得全部吸收差額的風險。而我會力主各縣市都能推公益型「以房養老」，主要是社會局會派人每月進行電話訪談，每三個月到府關懷一次，申請者得向服務平台提出所需之居家服務，社會局將協助聯絡相關單位提供申請人居家照顧服務，才是真正落實長期照護政策，算得上政府的德政。
