很多人買房，注重的是房子的「地段」，因為它關係著未來房價「增值」的空間，此外，如果買預售屋，一般人會問坪數多少？每坪單價多少？公設是多少？最後是總價是多少？再者，有些人會看房子是哪家建商蓋的？有沒有口碑？另有些首購族會關心總價及可貸款的成數？買房殺價 小心建商反殺如果，相關問題都獲得解答，另感覺這樣的房子符合居住需求，也許就「下定金」了，而中古屋則委託房仲人員開始「議價」。就好像買東西、買水果要「殺價」般，一般人買房子也非常在意「議價」這件事，尤其是房市不景氣，建商不「讓利」，房子就賣不好；但千萬別高興，以為砍價砍了好幾十萬元，就有「揀」到便宜的心態，因為，部分黑心建商在附屬建物及公設裡面「大灌虛坪」，消費者可能肉被割了，還不知道「喊疼」。就拿今（一○七）年一月一日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」則被刪除，爾後無法以附屬建物辦理測繪及登記來說，此一新規定，意謂著以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」，日後將「不登記、不計價」。會有此修法，主要是因為過往，建商都把民眾「大多」使用不到的「屋簷、雨遮」（有人以「鳥踏」稱之）計入坪數登記，且還按「室內坪」的平均單價來銷售，大吃購屋者的「豆腐」。而一般來說，建商蓋房子都會算「每坪營造價」，再來算合理利潤，但部分黑心建商之所以能賺取五成以上的「暴利」，除了吃購屋者豆腐外，還吃定其承包營建工程的營造商，要求「屋簷、雨遮」造價不算，等同建商沒花到錢，可說是「吃肉不吐骨頭」。高公設比 成房價黑手相信大家都知道，台灣房子的「公設比」非常高，以前大約二○～三○％，後來，有些竟高到三三～三五％，幾乎是房屋總價的三分之一；因此，有人就說，上億豪宅中，有三千萬元是拿來買公設。公設如果用得到，那也就罷了，像很多豪宅的公共設施非常多，如大又氣派的門廳、社區圖書館兼接待室、宴會廳、游泳池等諸多設施，讓豪宅主人在招待親友參觀時「面子」十足，但如果，有些不必要，且用不到的附屬建物，如屋簷、雨遮，那用錢「堆砌」起來的豪華與氣派的公設，則只是不肖建商用來賺黑心錢，所包裝用的美麗「糖衣」。試想，可登記及計價的「屋簷、雨遮」，若占到附屬建物面積的一至兩坪，或三至五坪以上，以信義計畫區豪宅每坪單價動輒一兩百萬元來說，豪宅主人可就多花了兩、三百萬元買到「不太會」使用到的雨遮或屋簷。而就尋常人家的買房來說，若一坪單價為三十萬元、四十萬元，而屋簷、雨遮占兩坪的話，就要多花六十至八十萬元；假設總價一千萬元的房子，好不容易殺到九百三十萬元，但購屋者若不了解其買的房子，屋簷、雨遮是計價的話，就變成跟建商殺了老半天，以為成功殺價了，卻不知，建商老早就在「屋簷、雨遮」灌水、動手腳，錢早就入了建商的口袋。
屋簷、雨遮 新法上路也就是因為一些不肖建商的「灌虛坪」，造成不明就裡的購屋者慘當「冤大頭」，因此，才會鞭策政府修改《地籍測量實施規則第二七三條》，於一○六年初通過「屋簷、雨遮不登記、不計價」，經緩衝一年，而於一○七年一月一日正式實施，也就是從今年一月一日起新取得建照的建案，其屋簷、雨遮「不登記、不計價」。因為緩衝一年，也使得建商紛紛在去年「搶建照」，根據內政部的統計，民國一○六年一至七月的住宅類建照核發數量達四萬五三一二戶，平均每個月建照核發量約六四七三戶，不過八月開始數量衝高至九○七七戶，不僅較七月增加二五．六％，更較平均值高出四○一．二％，九月住宅類建照核發更達九八五六戶、月增八．五％，不僅寫下一○六年新高，更創下一○三年十月以來、近兩年新高紀錄。建商為何「搶建照」？主要是一○七年一月一日前的舊建照，「屋簷、雨遮」可賣錢，但之後的新建照，就不能賣錢，因此，才會先到建管單位「掛號」取得建照，先把要賺的錢「hold」住。從一○七年一月一日起，「屋簷、雨遮不登記、不計價」，看似保護了購屋者的消費權益，但問題來了，現在市場上出見了屋簷、雨遮登記之「一國三區四制」的混亂場面。一國三區四制 民眾易被混淆「一國三區四制」是指整個台灣竟有三個時區四種制度，依據所附的圖表，可以發現，民國一百年六月十五日以前是屋簷、雨遮可「登記、計價」；而民國一百年六月十五日至一○六年十二月三十一日，預售屋是「登記、不計價」，但一完工交屋，進入二手的新成屋市場，又變成「登記、計價」；接著，就是一○七年一月一日以後的「不登記、不計價」。這麼多制度，極其混亂，很多民眾根本就搞不清楚？而消費者也許會說，跟著該時區來看，不就可以判斷了？其實不然，因為，所有完工的建案，其「建物登記簿」上面都不會標示其建照的「取得基準日」，民眾將無從判斷起，因此，仍將是「弱勢」一族。而趁此機會，也讓消費者能多了解一下，附屬建物中之「陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮」等房子的構造物。所謂的「陽台、平台」，是連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者。「雨遮」有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功面，現行《建築技術規則》建築設計施工篇有關雨遮之規定為，雨遮位於外牆窗戶或開口上緣為中心點，左右都不超過五十公分，而往前延伸則不得超過一百公分。
防雨遮二次施工因此，如果民眾在逛街時抬頭看一些建築物，就會發現，不少窗戶上緣的「雨遮」長相非常奇怪，人又不可能站上去，或使用到，但為何建商要蓋這樣長方形的「雨遮」？其可能的情況之一是，「雨遮」可以賣錢，另外也可能是建商預留給屋主做「二次施工」，例如住在三樓的屋主，將窗戶開口往下延伸，巧妙把二樓的「雨遮」台用欄杆圍起來，該空間大小剛好可以做個小陽台使用之類的。但這種二次施工屬於違建，等同於建商先合理化地騙到購屋者的錢後，又教購屋者「違法」二次施工，陷該二次施工的雨遮成為「違建」，一旦被人檢舉，就會被拆除，而損失財物。而「屋簷、雨遮」因係非可供人員實質使用之空間，且未具有構造上及使用上之獨立要件，因此，在此次的修法才決定予以刪除，不得以「附屬建物」做登記，而不得計價。露台計價不合理乎？至於「露台」，因係可供人員實質使用之空間，得以附屬建物做登記，不過，就像過去建商在銷售「屋簷、雨遮」，每坪的價格都跟室內坪相當而引來非議外，有關「露台」的計價，目前不成文的行情都是室內坪單價的三分之一左右。有些大樓的設計，會在某一層樓做內縮，形成一個「露台」，但該露台屬於公共設施，應是大家「共同使用」，唯因其他樓層的人不易使用，而就近讓買到該退縮層的人使用，因此，建商根據《公寓大廈管理條例》的「約定專用」規定，讓該戶「單獨使用」。不過，建商可不會平白讓該戶「得利」，所謂「使用者付費」，想要多一些生活空間，而指定購買有露台的該樓層住戶，就得付出平均單價三分之一的價格。問題是，如果該露台是屬於公設，是所有大樓住戶所有，為何賣掉的錢，全進入建商的口袋裡？再者，該露台的每坪單價，折價三分之一或二分之一，目前都是建商說了算，雖說是市場自由機制，但合理嗎？至於該住戶在高興，比其他樓層戶多了一個「露台」可使用外，則要注意，如果「約定專用」未載明於住戶規約的話，就沒有保障，可能又要多當一次「冤大頭」。因此，如果購屋者不能當個聰明的消費者，並洞悉一些黑心建商的不良手法的話，就只能「吃悶虧」而不自知了。
