每當地震發生，主管機關照例會心急如焚不斷的舉辦政令宣導說明會，惟若就近年修法進度與內容來看，似乎仍沉醉在自我感覺良好情境中，絲毫看不到任何突破性的創意。一、未因地制宜，事倍功半都更條例自一九九八年十一月十一日公布以來，歷經八次修正，主管機關應該認真檢討的是，為何二十年來還是原地踏步。再看看這次修正條文內容，雖明訂政府應就都市發展狀況、居民意願，及原有社會、經濟關係、人文特色進行調查評估，視情況劃定更新地區，單就這一點即可得知依舊是官樣文章照抄一遍。筆者一再提醒目前這部法令未必適用於全台，其因在於中南部房價偏低、空屋率高、透天厝林立，倘若未能因地制宜，都更如何全面推動？至於調查評估議題，只要召集各縣市政府開會討論或提出推動實施計畫，答案立可揭曉，保證必定是前述原因，那就不必勞煩內政部主導都更高層官員再歸責於「地方政府怠惰」了！試想，二○一七年第四季雙北市屋齡三十年以上住宅合計一二七萬三六六三戶，僅占全國三九七萬四七三八戶之三二．○四％，單憑這一數據即可揭開這次修法不能務實的及於中南部地區之原因。另再舉例就二○一七年第四季全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例四六．七五％，台北市九．四二％，新北市三二．三二％、桃園市三五．八六％、台中市四三．六四％、台南市六一．○五％、高雄市四四．一六％，嘉義縣則更高達八六．九九％(請參閱附表)，益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在，這也正是儘管中央官員一再抱怨地方政府怠惰，除雙北市之外，其他縣市都更數量依舊寥寥無幾之主要緣由。
二、空屋存量與新屋去化，交互衝擊長久以來空屋問題一直困擾著政策之擬定與推動，惟每當景氣屆臨，主管機關不是忙著壓抑房價，就是聚焦於稅制之擬定，對於空屋視若罔聞，及至今日，在少子化高齡化日益嚴重趨勢下，大量空屋問題已不容坐視不管。因此，各地方政府更應積極清查彙整，最遲在二○二○年配合聯合國人口普查時所附帶的空屋調查也就格外重要，俾免日本因少子化高齡化導致八二○萬戶空屋所衍生資源浪費與治安死角等問題在台灣重演。空屋調查統計表依行政院主計處公布資料彙整之二○一○年一五六萬戶空屋，雖然其後主管機關有再補充說明係因休閒戶與第二屋約占一半所致，果真如此，空屋仍近一○％，還是歐美先進國家的二倍，由此所衍生空屋存量與新屋去化交互影響，並進一步衝擊都更推動，豈容坐視不管？倘若中央主管機關還是不信，下次不妨微服出巡再詢問一下計程車司機，答案立可揭曉！其次，如再檢視二○一八年三月六都電梯大樓成屋行情比較圖，當可更加清楚了解房價與造價之關聯，及其對都更戶與實施者參與都更之意願如何。三、景氣衝擊，環環相扣其次，另一客觀因素則是景氣重挫，房價大幅下跌而影響都更戶共同負擔比例與分屋比例，至於對實施者之影響，除房價之外，所分得房屋如何銷售更是一大問題。此一議題如就雙北市而言，房價較高，都更誘因依舊存在，惟就士林文林苑都更過程加以檢視，房價變動也相當令人驚悚，按當初預售時每坪約四十五萬元，及至景氣高峰約一百萬元，俟抗爭結束完工交屋時已降至七十至八十萬元，由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。如換一個角度思考，中南部房價較低，成屋行情大都低於二十萬元(請參閱附圖)，如就預售屋普遍高於成屋行情三成推算，大部分地區房價還是不足以支撐都更分屋比例，更甭談透天厝都更產品定位與產品去化。至於中南部空屋數量是否如附表那麼龐大，就有待各縣市政府深入調查了解，並提供中央主管機關參考，否則依現有情況，既缺乏縱向銜接，也談不上橫向連結，再加上中央主導都更高層官員缺乏實務經驗，又無法接納建言，真不知今年八百個案一萬戶的業績從何而來？因此，如果不能務實的因地制宜，僅憑一部法令就想行遍天下，到頭來可能還是僅止於雙北市而已！有關此一議題本人每次應邀參加立法院公聽會時，都一再建議主管機關高層多參加幾場民辦公聽會，並親自到中南部實地視察，徹底了解空屋比例、透天厝分布與都更推動困難關鍵問題，方不致理想與實務嚴重脫節，還自我感覺良好的沉醉在三九七萬戶都更產值對國家社會與經濟成長的貢獻！
