當前房市景氣尚未好轉三大主要關鍵因素：1.投資性產品尚未出清─新成屋對於房價威脅尚未解除2.議價空間尚未歸零─目前議價空間普遍超過10％3.實價登錄未必是實際交易價格─其間仍潛藏贈品等隱藏實際交易價因素九合一選前有不少房地產業者將買氣遲滯歸咎於選戰氣氛緊繃干擾，如今選舉落幕，對於已衰退四年的房市景氣充滿期待，咸認最糟情況已過，激情過後將朝「價縮量增」方向盤整。尤其近年國內經濟已逐漸改善，根據行政院主計總處公布資訊，估計今年經濟成長率二．六六％，GDP五九○九億美元，每人GDP二五○四八美元，消費者物價年增率一．四八％(一至十一月)，失業率三．七一％(一至十月)，外匯存底四六一四億美元(十一月底)，且一至十月來台旅客人數亦高達八九二．三萬人次。此外，對於大家最關心的不確定因素，除美中貿易戰與非經濟因素地緣政治風險之外，最近由於台商回流態勢明顯，除普遍關心國內產業投資動向，對於工業用地與廠辦、商辦需求也較為殷切，其中尤以工業用地價格攀升，更引發各都會區房價是否連帶上漲之聯想。因此，房地產業者普遍認為當前房價下修超過二成，加以經濟面也已好轉，在當前錢多利率低，再加上超額儲蓄連續五年超過二兆元，依往昔經驗，每當游資氾濫，房地產總是被列為首要投資工具，因此，即使購屋貸款受到限制，還是有很多資金足以投入，並帶動房價上漲。此一論述看似合理，卻未必符合當前市場景況與稅制環境之改變，亦即這波經由房價倍漲之後，除非長輩奧援，否則連一般中產階層也很難買得起房。其次，在囤房稅與房地合一稅實施後，想藉投資房地產獲利機會亦大幅降低，更何況人口變遷因素，也會導致市場需求逐漸降低。至於今年下半年以來普遍熱議的房地產景氣動向焦點，大都集中在買賣移轉棟數是否超越三十萬棟議題，其實，有關這一點如就景氣尚未觸底、議價空間尚未歸零，加以明年公告土地現值將會調降之考量，一般民眾除非贈與，否則沒必要提早過戶，另外，除非公司作帳行情，否則也不會刻意進行買賣移轉，凡此都是今年全年買賣移轉數量不致大幅增加主要原因。其次，如再就二○一四年囤房稅實施當年買賣移轉三二．○五萬棟，二○一五年二九．二五萬棟、二○一六年二四．五三萬棟、二○一七年二六．六萬棟加以對照，不僅自二○一五至二○一七年連續三年沒有超過三十萬棟，二○一六年更創下二十五年新低，如再就今年一至十月二十三萬棟之數據推算，全年買賣移轉應介於二十七至二十八萬棟之間(請參閱附圖一)。另外，如再就二○○九至二○一八年開工、建照與使照戶數(附圖二)加以對照，很明顯三者同時呈現反轉增加趨勢，其中尤以建照數量增加二九．六七％與開工數量增加二九．一八％幅度最大，揆其原因，實與土地持有成本之利息與稅負息息相關，並非預期景氣看好。至於使照僅增加五．九五％相對較少，則係銷售欠佳，工期拉長，以免完工後馬上面臨房屋稅劇增問題，其中又以豪宅幾乎所有稅負包括房屋稅、地價稅與契稅等，都是影響三者緊密連動主要關鍵。「量先價行」一向就是房市景氣是否反轉復甦最直接的觀察指標，而這也正是當前大家這麼關注買賣移轉數量變動趨勢之主要原因。由以上分析可知，未來如僅就內需而言，每年買賣移轉數量超過三十萬棟的機率愈來愈低，惟仍應格外注意外來需求對於價量之影響，例如由北京萬通地產集團投資位於新北市淡水小坪頂的「萬通台北2011」豪宅大樓，當時就有超過三成約五十六戶由陸資購置，姑且不論是否危及國安，其最受關注焦點在於原本一坪二十多萬元滯銷建案，一躍而創新高價至四十多萬元，如今讓我們備感憂心的是九合一選舉後，居然有好幾位縣市長當選人喊出「九二共識」口號，難道我們不擔心香港房價屢創新高的痛苦經驗在台重演？另外，最近美中貿易戰未歇，加以全球肥咖條款(CRS)也已上路，引發據估計將會有十兆元以上海外資金回流之熱議，姑且不論是否如業者所言，將帶動營造、建材等相關產業，並且未來頂級豪宅也將順勢看漲；惟無論如何，政府當務之急應是趁此房市景氣低迷之際，預先擬定因應措施，俾免再度引發房價飆漲之層層疑慮。
