今年房地產界最夯的行業，除了民國一○七年號稱「租賃元年」（包租代管業）外，就是政府在推動危老都更時，為了促進危老都更的推動速度，台北市政府首先創設了「危老重建推動師」之專門證照與培訓計畫。也就是依「危老重建」市場之開發整合人士在執業前，得先經上課及考試合格，才能拿到台北市政府核發的聘書及識別證。經查，台北市目前已有十六家培訓機構舉辦課程，訓練名額前三名，分別為「建築師公會」、「中國地政研究所（現代地政聯盟）」及「台北市不動產仲介經紀教育協會」。臺北市政府為促使老舊房屋加速重建，特訂定「臺北市危老重建推動師培訓執行計畫」自今年（民國一○七年）六月四日起生效，積極培訓有志於推動老屋重建之人士成為「危老重建推動師」，免費為市民提供法令解說、協助社區住戶整合意願、輔導申請耐震能力評估，藉以激發市民對危老建物之重建意願。凡經評估可適用「危老條例」重建者，即得委請建築師或規劃公司，協助提具重建計畫申請重建，以加速台北市老舊建築物之更新、改善市容觀瞻，並達到都市防災之目的。危老重建推動師有輔導獎勵金
危老重建推動師之招募對象，區分為「Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ」四組，除了開業建築師（Ａ組）及領有相關國家考試及格證照之專業人員（Ｂ組）外，並網羅具有服務熱誠且從事都市更新相關領域之工作及大專院校相關科系所畢業者（Ｃ組），另即將新增「D組」之里長、鄰長及公寓大廈管理服務人員等。另外，為鼓勵危老推動師積極協助社區提供宣導、諮詢、輔導、整合等有關事務之全程服務，台北市政府也擬定執行要點，明訂危老重建推動師輔導獎勵金（表一）。從表一可以發現，市府依戶數多寡，從五戶以下至四十一戶以上，共分成六個級距，並依據「完成耐震初評、完成耐震詳評到重建計畫報核」的三個進程，給予危老重建推動師不同金額的獎勵，而輔導戶數愈多，專業諮詢及整合的難度愈高，因此，四十一戶以上者，若完成三個進程的獎勵金高達六十二萬元。
危老推動師之培訓過程，較為遺憾的是，初期未將「鄰、里長」及「社區管理組織之成員」納入，雖然多少也與十一月二十四日之選舉有關，但擬在一○八年初納入，倒不失為權宜之措施。亦即，危老重建推動師之招募對象，不限於跟房地產相關的專業人員，只要有服務熱誠者，就連台北市的里長及鄰長，只要有興趣，就可以參加。若從里長及鄰長之納入招募對象來看，市政府主要著眼於里長及鄰長可說是最了解鄰里內大小事，且跟很多老舊房屋的屋主是熟識，在遊說老舊房屋屋主同意危老重建時，要比一些外來者，更易取得屋主的信任。因此，即便里長及鄰長的專業度不夠，但藉由「危老重建推動師訓練計畫」也能透過各種課程來建立危老重建推動上的專業，也因此他們的專業課程較Ｂ、Ｃ三組之二十一小時課程，增加至三十六小時課程。危險老屋亟待更新
從內政部營建署到台北市政府，都大力推動「危老重建都更」，主要是因為屋齡超過三十年以上的老舊房屋太多，若不及早進行都更重建，萬一來個芮氏規模六、七級以上的大地震，恐怕房屋倒塌所帶來人民財產及生命的損失是難以估計的，其次，低矮的老舊房屋不都更，也有礙市容觀瞻。根據內政部的統計，截至一○七年十月三十一日止，全台有二千三百五十八萬餘人，其中，新北市人口最多，有三百九十九萬二千多人，其次是台中市的二百七十九萬九千多人，高雄市的二百七十七萬七千多人及台北市的二百六十六萬九千多人，但由六都的土地面積來看，台北市的面積最小，只有二萬七千多公頃（表二），人口密度高居全台第一名，難怪台北市地狹人稠，房價即使在不景氣時都下修有限。此外，全台灣至一○五年底之房屋登記戶數約有八百二十五萬四千五百四十二戶，其中六都住宅量約有六百萬六千九百零五戶，但屋齡超過三十年以上的老宅戶數，卻高達二百六十九萬九千八百五十二戶，其中，又以台北市平均屋齡最高，為三十三．一年，其次是台南市的三十一．二年（表三）。而如果再把超過三十年以上的老屋數再做推估，以民國一○五年老屋占比四五%為基準，假設全台房屋數沒有增加太多，且老舊房屋都不更新，或更新速度過慢的話，則到民國一一五年時，老屋占比將高達七一％，另若到民國一二五年時，老屋占比更高達八八％（表四）。
根據內政部於今年四月所發布的訊息指出，我國六十五歲以上老年人口占總人口比率在三月底達到一四．○五％，台灣正式宣告邁入「高齡社會」。此外，依據國家發展委員會的推計資料，二○六一年的老年人口占總人口比例將高達四一．九％，年齡中位數是五九．九歲，已經非常接近六十歲。而台灣在一九九八年的出生人口數首度跌破三十萬人以下，二○○八年更跌破二十萬人以下，推估人口負成長會出現在二○二二至二○二六年，少子化也導致人口紅利的結束。雙老一少買房需求降低若再加上房屋也日漸老去，整個社會將充滿「雙老（老人、老屋）一少（少子）」的社會現象；另就整個房地產來說，目前的「高房價」問題，讓不少年輕人買不起房屋，而即便房價再降低五成，年輕人薪資所得再爆漲也仍舊是買不起。因此，買房的需求不見了，但若能透過都市更新或危老重建後，新蓋好的房子，除了分回給原屋主外，新房子一定還有剩；當新房子進入成屋市場的供給量仍在增加，但需求減少時，房市的交易市場將衰退，起而代之的是買不起房的人非「得租房」，無從解決其居住之權益。
也因此內政部除積極興建社會住宅外，去年（一○六年）更推動「租賃專法」立法，且再積極推動「包租代管」業，祈能引導租賃市場日趨興盛。只是，交易市場即使式微，亦非絕無「交易」（買賣），可預期的是，不動產租賃市場逐漸興盛，交易市場漸漸沒落，代之而起的，反是「投資客」，因「租賃」與「包租代管」之稅制優惠進入市場，導致爾後房地產已非增值、保值的問題，而係「有無或可否」︿包租代管﹀之收益與報酬問題。也許很多人還在關心，台灣房市的年買賣移轉棟數能否重回三十萬棟大關，希望房市能觸底反彈，不過依今年的各房仲業者的推估，約在二十八萬棟間，而促成成交量比民國一○五年的二十四．五萬棟低量有爬升的買盤，主要來自於自住的剛性需求。市場在變形產業在轉型但個人持不同之見解，此類短時間之「量」數爬升，其實只是反應一○三年、一○四年取得者，規避奢侈稅及一○五年以後取得房地產者，因房地合一稅高稅率（一年內出售四五％、一～二年內出售三五％）所反應之等待二年後所為之過戶數量，並不屬於一○七年之真正交易量，亦即，登記量不等於實際交易數量。當外界都是如此看待自住的剛性需求時，此時要再次強調，在「雙老一少」的發展趨勢下，買不起房的人只有「租房」一途，加上，沒有人不想居住新房子，是以，因應未來的租屋需求，房市將有一股「包租公、包租婆」的投資買盤，亦即，投資市場將大於自用自住市場，房地產市場的「變形」正在演變中。此外，產業也在轉型，如房仲業開始轉做包租代管業，或多一項危老重建推動師工作，地政士、土地開發業者或估價師，也如火如荼地轉做或兼做危老重建推動師，至於一些小型的建築業，也已有跟危老重建做結合，轉做危老重建的小建案的營造等等。政府在推動危險老屋重建，就都市計畫的政策而言，一是加速老屋重建，二是獎勵老屋重建，三是避開冗長的都更審議程序，四是提供小面積的老屋重建機會，五是配合長者照護政策與推動社會住宅及六是建造無障礙住宅與空間。尤其在加速審議方面更訂有各種獎勵，如一、無需審議者，僅需行政審查，獎勵值可預期，二、規定簡單：達標即獎勵，獎勵無需繁複計算，三、兼具公益性：要求人行空間及公共設施，及四、符合立法旨意：優先獎勵，納入耐震無障礙設施等等。危老重建程序流程一般來說，危老重建的基本程序為一、五○％以上同意，就可申請耐震初評，二、必要時，要進行耐震詳評，三、當「都更重建戶」剔除掉不同意重建戶的比例後，其同意比例變成「一○○％」同意就可申請危老重建，四、提出重建計畫，五、申請案件日起，三十日內完成審核，特殊情形者得延長三十日，並以一次為限，而補正事項一次通知，補正十五日內審查完竣，而屆期不為補正或補正不完全者，予以駁回。危老重建件數仍不夠理想也就是說，短期三十天，最長七十五天（含補正時間），就審核完竣，六、審核通過者，六個月內必須申請建造執照，進而開工興建。不過，因為做耐震評估，需要出錢請專業（土木或結構）技師，對一些老舊屋主來說，就是因為本身沒有太多錢，無法搬到更好更新的房子，因此，要他們自掏腰包做耐震初評，都會出現抗性，因此，根據內政部的統計，全台耐震申請件數為一千五百八十八件，而已完成者約只有一半的七百四十七件（表五）。至於全台危老申請核定件數，根據統計至今年九月二十六日止，全台十個縣市申請件數為七十六件，但僅三十七件核定，而首善之都的台北市，有十二件申請，但核定數只有三件，截至十一月底也只有六件，而這些危老重建申請案件中，更有不少是因為走「都市更新」審議程序太過冗長而改走「危老重建」。雖然危險老屋重建存有「破壞都市設計」、「破壞都市計畫」、「破壞都更單元」之劣勢；且稅費減免不如都更，尤以欠缺估價師角色及權利變換機制等問題，但在「都市更新條例」尚未完成修法，都更審議程序績效不彰下，危老重建成為不得不然的最佳選擇。可預見的是，民國一○九年初的總統大選及一○九年五月到期（三年）之危老重建時程獎勵（一○％），勢必助漲一○八年「危老重建」之件數，但這也得「都更條例」之修法，能如期在一○八年一月完成修法。但因都更審議之冗長程序即使強化，亦可能緩不濟急，加以，都更同意門檻，在修法後提高至八○％，更顯都更重建之不可能在短時間內看出績效。也因此其中小部分、小範圍，已同意委建（100%）之範圍，即大有可能轉成「危老重建範圍」，均屬指日可待，而對應一○七年為「租賃元年」，不如說，一○八年是「危老推動」之起飛年。
