二○一八年在九合一選舉落幕後，新當選的縣市首長未來施政都以「拚經濟」為主軸，可望帶動經濟發展，使得民眾在選後，對台灣房市恢復不少信心。台灣房市去(二○一八)年買氣增強，景氣出現回溫，全年交易量可望上衝至二十八萬棟，比二○一七年的二六．六萬棟及二○一六年的二四．五萬棟高，連兩年成長，也讓外界對今年房市特別關注，希望今、明兩年，有機會挑戰過去剛性需求基本門檻三十萬棟大關。不過，房市回溫，台灣四大房仲都認為，二○一九年仍是自主買盤居多，投資買盤尚未進場，則房價不可能像多頭時那樣飆漲，並點出房市在利多及利空拉鋸中，仍要注意中美貿易大戰的後續發展。加上二○二○年總統大選，會干擾到今年下半年房市，故自住者若要進場，仍要挑選交通及生活圈，才能確保房價能獲得支撐。《理財周刊》特地邀請中信房屋副總劉天仁、永慶房產集團總經理葉凌棋、住商不動產總經理陳錫琮及東森房屋董事長王應傑等四大房仲巨頭，為讀者回顧去年，並展望「二○一九年房市大運勢」。二○一八年房市小回溫《理財周刊》問(以下簡稱「問」)：去年房市回溫，從成交量變化，可以看到房市復甦的曙光嗎？中信房屋副總劉天仁(以下簡稱「劉」)：二○一八年六都的買賣移轉棟數較二○一七年多出四．一％，若以六都交易量推估全台總量，約增加三．四％，來到二七．五萬棟，不動產市場已經走過二○一六年的谷底。以縣市來分析，二○一八年台北市及新北市的買賣移轉棟數較二○一七年同期增加最多，分別是增加一四．五％及九％，顯見台北市的不動產交易量已經開始回溫。高雄則在「韓流效應」下，民眾選後信心回升、高雄的觀光產業發展之際，不動產市場後市看好。永慶房產集團總經理葉凌棋答(以下簡稱「葉」)：二○一八年全球經濟溫和復甦，但受到中美貿易戰爭端未解，以及九合一大選干擾，下半年房市買氣也略有降溫跡象，但自住市場確立。另觀察去年六都買賣移轉量，從第一季的年增八．四％降至全年增幅的四．一％，增幅收斂，顯見價格仍是關鍵，若買賣雙方價格認知無法取得共識，交易量要擴量，難度不小。住商不動產總經理陳錫琮(以下簡稱「陳」)：二○一八年六都買賣移轉棟數年增四．一％，尤其雙北表現亮眼，台北市年增一四．四％、新北市年增九％，平均房價較高的區域大幅反彈，可見不動產市場信心增強，市場滿溢資金也轉進不動產，就整體買氣而言，由於自用客戶仍維持一定水平，市場交易應優於二○一七年。
東森房屋董事長王應傑答(以下簡稱「王」)：二○一八年六都建物買賣移轉棟數總計二一．二三萬棟，相較前年二○．三九萬棟，大約回溫四．一％，去年估計全台交易量應可突破二八．三萬棟，相較前年二六．六萬棟，二○一六年二四．五萬棟，幾乎是連年呈現六～九％的正成長，雖不如預期大幅回溫，以及挑戰過去剛性需求基本門檻三十萬棟，但這也是自二○一六年開始，已連二年交易量年年呈現正成長。二○一九年房市展望問：如何看待二○一九年房市的發展？葉：自住需求仍是市場主力，在薪資沒有明顯成長的狀況下，預期民眾購屋能力有限，二○一九年全年交易量與今年持平的機會高，房市交易量能雖小幅成長，但仍稱不上熱絡，買賣雙方價格認知必須取得共識，交易量才有擴量空間。此外，若是美中兩國能握手言和，朝向正面發展，對於房市也有正面助益，則房市交易量有擴量空間，有機會上看二十九萬棟左右，將呈現「價盤整、量持平或小幅上升」格局。劉：今年房地產市場有幾項利多，分別是去年九合一選舉結果底定，經濟議題成為各方主題、低利環境持續，以及政府積極推動危老及都更等三項利多條件，整體買賣移轉棟數將挑戰二十八萬棟。首先是在九合一選舉結果底定後，原本觀望的民眾重新回到市場，尤其是台中及高雄的房地產市場，在選後民眾對於新任市長的新期待，加上交通建設逐漸完善，有助於市場的發展。
其次是台灣的利率維持連十凍，雖然面對美國升息的環境，讓投資人不免擔心未來台灣是否有升息的可能，但是依照台灣目前的經濟環境，預期將來即便升息，也將是緩升的狀況。再者，政府積極推動危老及都更案，可望加速老屋的重建，除可增加居住安全，亦可改善都市風貌，有助於市場的發展。陳：面對二○一九年可從幾個角度觀察，首先是交易量增加，代表買方觀望態度不再濃厚，對市場更具信心，再者，政府不打房，而著眼於老屋重建、都市更新，有助於城市新陳代謝，也可活絡市場。另一方面，去年建照、使照、開工量都大幅增加，雖然會加強區域賣壓，但在建商、屋主力求順銷的前提下，議價空間可望提升，對買方而言，選擇性增加、有議價空間，無非是項利多；此外，中美貿易影響國際經濟，將促使資金回流台灣。綜觀全局，今年房市應走向「價平量穩」的步調。小心房市黑天鵝問：今年房市會有哪些利空因素？王：二○一九年的房市黑天鵝，一是中美貿易戰持續受關注，仍會衝擊發酵，影響全球經濟情勢，二是九合一選舉雖落幕，但緊接著，二○二○年一月將進行總統與立委選舉，故今年下半年將進入選戰前哨戰，屆時購屋民眾將呈現觀望、態度保守，其對房市的衝擊力道不容小覷，三是央行去年凍漲，但也曾透露升息可能性，今年央行是否跟進美國升息，也將是影響房市的關鍵。
陳：今年房市仍有些挑戰，首先是景氣成長力道衰弱，經濟面沒有向上拉抬的力道，對國人的消費力產生影響，間接衝擊到購屋能力與意願。其次是中美貿易戰，對全球市場造成震盪，且台灣對這兩國的貿易依存度高，或多或少對台灣都有一定的影響力。而最主要的是，今年房市仍將受二○二○年一月總統大選的政治因素干擾，市場不確定氣息會感染房市，讓交易量不容易出現暴衝。葉：貿易戰、房市三高(新建待售餘屋、使照、建照爆量)、總統大選將是影響今年房市的三大變數，因此，今年下半年總統大選將熱烈展開，預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守，將壓縮房市交易量成長空間。劉：利空因素包括美中貿易戰造成的國際情勢不穩定，全球貿易已隨之不見樂觀，以及年底總統大選等因素。美中貿易戰對台灣的經濟發展是兩面刃，福禍相依，雖然可以吸引台商回台投資，但也不可否認的確造成部分產業受到貿易戰的衝擊，也讓買方對於房地產的信心不足，加上年底的總統大選，選舉期間，部分買方會持觀望態度，延遲購屋準備期間，因此不利今年的房地產市場。美國升息將影響台灣房市問：美國升不升息，會如何牽動台灣？劉：雖然美國聯準會在去年四度升息，但也暗示了今年美國經濟會面臨新阻力，可能減緩升息步伐。因此央行權衡外在環境有美中貿易戰緊張依舊、全球經濟走緩，內在環境則內需成長疲弱，決議利率維持連十凍。不過房地產市場與資金市場及利率變化息息相關，雖然台灣資金充沛，可是經濟不確定狀況多，讓不動產投資者多有觀望。陳：過去美國升息與台灣或有連動狀況，但美國升息可能引起資金回流美國，預估美國雖然就業復甦，但有鑑於美中貿易大戰在即，升息次數可能不如預期，對於台灣來說，升息之外更要注意的是全球資金在這波貿易戰和洗錢防制的流向。葉：房市議題中對於購屋負擔最關鍵的就是利率與貸款成數，目前貸款成數已處於穩定狀況，利率就成為消費者最關注的焦點。美國若今年持續升息超過二碼，台灣才有機會跟進。王：美國聯準會Fed光去年已四次升息，今年採取緩步升息，但應會升息二次以上，將促使台美利差持續擴大，加以歐洲也預計下半年啟動升息，估計台灣央行今年將跟進美國升息可能性高，但在面對全球政經不明壓力情況下，應不會立即升息引發動盪，將可能緩步調升，最快可能落在今年下半年的時間點。
肥咖條款 台商資金回台問：台灣從二○一九年實施CRS肥咖條款，影響有哪些？另哪些房市產品會受惠？葉：「肥咖條款」雖然稅務和金融資訊都將因公開交換而透明化，但僅限於金融帳戶，海外投資人在中國房地產、珠寶、車船、古董、藝術品等非金融類資產，只要不被變現並存入金融機構，就不在調查範圍之內。在這樣的條件下，預期房地產可能成為未來海外避稅重要手段，這些高資產客戶資金有機會回流台灣，返台購屋置產相對安全，房地產可望受惠。劉：CRS實施後富人將越來越難利用海外帳戶避稅節稅，也讓富人考慮將資金留在台灣或是匯回台灣。對於房地產市場來說，由於不動產成為富人們或企業的資產配置方式之一環，有助於豪宅市場的交易，除了住宅市場外，從海外回流的資金若能投資台灣，對於台灣的商用不動產發展亦有幫助。陳：雖然房地產並未列於CRS中，但對於政府仍要求業者遇到高額資金時必須通報，對業者來說確實會有實際交易過程中的抗性，CRS上路之後，總價高的住宅與商用產品，或是土地是最能受惠的一群。王：去年因美中貿易戰及全球肥咖條款影響，台商回流潮下，催生出豪宅人氣與買氣，尤其北市豪宅市場歷經價格修正、稅制成本降低，去年整體豪宅市場出手頻頻，「西華富邦」、華固「天鑄」及「元利信義聯勤」等豪宅，都有不少筆交易揭露，估計在美中貿易戰及全球肥咖條款下，目前海外台商境外超過十兆資金，部分可能流回促進豪宅交易。都更修法三讀 盼加速都更腳步問：立法院已三讀通過「都市更新條例」修正案，都更速度會加快嗎？葉：台灣目前正面臨「雙老」危機，人口光速老化中，老年人口已突破一四％，進入「高齡社會」，且建築物高齡化的現象也堪憂，根據內政部不動產資訊平台統計，全台住宅屋齡在三十年以上的戶數高達四一○．四萬戶，因此，為解決「雙老」問題，都市更新是根本的解決之道，且勢在必行。日前都更條例修法三讀通過，容積獎勵明確化且擴大減稅範圍，增加都更誘因，同時縮短都更審議程序，都更資訊公開透明，建立協商平台解決釘子戶問題，期待公權力落實代拆機制，掃除路障，解決爭議，加速都市更新推動，我們樂觀其成。劉：近期立法院院會三讀通過「都市更新條例」修正草案，除了簡化都更申請程序，對於不同意戶的處理，也擬定爭議處理機制，並加強政府代拆的正當程序，一旦都更的等待時程可以縮短，可望有助於提高民眾參與的意願，有利都更的推動。至於在危老重建的部分，危老重建的好處是快速、簡單、有獎勵，沒有基地面積的限制，只要所有權人一○○％同意，小面積也可以重建，不用再耗時耗力進行協調及等待，而且危老重建可享有容積獎勵，以及地價稅、房屋稅等稅賦優惠，加上只要在民國一○九年五月九日前申請重建計畫，可再享有一○％的限時容積獎勵，對於想要重建的民眾來說具有相當吸引力。王：台灣面臨全台建物老化、人口老化的「雙老危機」，全台三十年以上老舊房屋達四一○萬戶，且逐年快速增加，去年十二月底前立法院通過「都市更新條例」修正案，可望加速今年都市更新及危老屋重建推動，而內政部估今年推動都更一百件，預估執行所帶動產值約一○五五億元，危老重建二百五十件，執行所帶動產值約九十二億元，不過，危老、都更卡關難行，通常在於民眾有「一坪換一坪」的錯誤期待，或對於都更認知不足、對實施者不信任，建議政府再更積極宣傳觀念。陳：無論都市更新或危老，對於城市的新陳代謝都有正向積極的幫助，以目前台灣屋齡超過三十年比重居半，尤其人口密度高的都會區，房屋的耐震度、結構安全性以及居住便利性，都是長久以來討論的議題，故能讓房屋重建，無非是項利多。不過，權利整合在這過程中難度頗高，如何讓建商有意願、屋主能全面同意，也是遲遲難解的課題。另一方面，也提醒容積獎勵的應用，雖然能增加建商投入的意願，但容積率的設定是與周邊道路、設施的使用量緊密相關，積極推動的同時也應評估環境能否負荷。自住客進場區域推薦問：台灣房市一直有自住需求的剛性買盤，若民眾有自住購屋需求，就北中南房市的挑房建議如何？陳：以自住為需求，除了財務狀況外，重點在於生活機能與便利性，通勤時間單趟建議不超過一小時，避免影響生活品質。王：民眾購屋除了觀察價格、物件產品，也應多注重交通、生活機能，目前六都重劃區推出自住客產品吸買氣。首先，若屬推案餘屋多、賣壓已較大的重劃區，建議民眾須做足功課，並從建商待售、轉售社區物件等去比較價格與產品。若是預售案多的新興重劃區，建議先了解重劃區的未來各建設時間進度，通常公辦重特劃區規劃較完善，可加速區域開發與商圈成形；若是自辦重劃區，則要挑選鄰近舊市區的生活機能。其次，重劃區最擔心機能沒到位，交通便捷、生活機能一定至少要有其一條件，因此，要盡量挑選較接近捷運站、車站的重劃區。再者重劃區從開始發展到完工、生活機能純熟需要五至十年時間，故挑選重劃區要盡可能靠近舊市區的生活商圈，適時補上商業機能，才能確保入住後品質。
