去(二○一八)年台灣商用不動產市場，不管是土地、大樓交易或是租賃市場，甚至是廠辦交易都有亮點。根據各商仲業的統計，成交量都較往年放大，不僅建商進場購地，就連壽險公司都搶進地上權案，且共享辦公室也成為一大趨勢，使得二○一九年商用不動產，應該可再紅火一年。商辦及土地表現強勁高力國際董事總經理劉學龍指出，去年可說是商用不動產表現強勁的一年，根據統計，不單全年商用不動產成交總額重新站回八百億元關卡，突破自二○一五年起連續三年未達該門檻的低迷情況外，土地市場更是熱絡，全年累積成交總額高達一八八二億元，更為近五年新高。第一太平戴維斯董事總經理黃瑞楠表示，去年大型商用不動產與土地市場雙雙繳出連續兩年成長的成績單，顯示台灣不動產市場在經濟穩定復甦帶動企業置產信心下，已走出房地合一稅所帶來的陰影。辦公需求擴張是二○一八年商用不動產市場的一大亮點，受到企業升級辦公空間與Ｂ辦業主積極參與都市更新或危老重建的影響下，大型企業購置總部的動能增加，合計市區辦公室與內湖科學園區廠辦的交易金額達到五○四億元，占整體市場的四九％。去年度前三大單筆交易都是源於自用辦公需求，如台塑集團為因應敦北總部大樓的都更計畫，斥資一八七億元購入大內科全新完工廠辦，成為去年度最大單筆投資紀錄，第二名為陽信銀行以七六．五億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案，第三名則是玉山銀行以六○．九億元購入冠德敦北地上權辦公大樓預售案(圖一)。
建商及壽險業已進場隨著市區可售的新辦公大樓有限與辦公室租金逐步上升，除了向建商購置整棟的預售大樓外，不少大型企業轉而購置素地自建總部，大幅提前因應辦公空間增長的需求。例如元大銀行以八十二億元標下仁愛路三段的空軍活動中心地上權，和泰產險及中鼎集團則分別在大直及北投士林科技園區購入土地興建總部。信義全球資產經理王維宏表示，市場歷經谷底盤整後，去年商用市場恢復力道強勁，辦公室去化表現優，以自用型買方為首的買氣陸續回籠，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置辦公室當總部使用，例如玉山銀行買下冠德建設興建中的敦北國際企業總部，做總部擴充使用。戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍則談到台灣房地產投資市場經數年盤整，於去年底重返二○一二年以來的交易金額高點，全年交易額以九九六億元收紅盤，較二○一七年躍升一．四倍，其中第四季交易金額居全年之冠，占全年的四三％，達四二六．四億元，較上季遽增二一七％，主要動能來自企業總部自用需求、REITs重返市場及工業廠房，其中尤以企業自用辦公需求最為顯著。
全年來自工業廠房的自用需求則以科技產業為主，交易量約一五一億元，若以區域觀之，主要成交區域源自於工業重鎮桃園市，貢獻約一○四億元的金額。而大型企業總部交易金額約占全年的三分之一，最具指標性個案為台塑集團、陽信銀行及玉山銀行，分別取得台北市預售辦公大樓和地上權預售大樓，她認為，隨台北市辦公大樓高齡化，市區土地供給日益稀缺，將導致辦公供給持續吃緊。政府大量釋出住宅用地戴德梁行統計，去年度土地交易量達一七八○億元，不僅是近六年新高，相較於二○一七年度更爆量成長四四％。而在住宅交易量能方面，預估二○一八全年建照樓地板年增率二四％、使照樓地板年增率七％、買賣移轉棟數年增率五％，土地爆量及房市三大指標齊揚，透露出開發商重新撩起房市漣漪的動能，正在醞釀中。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，去年度十大土地交易中，住商類土地佔了十大成交總額九二％，較二○一七年的六八％佔比增加了二十四個百分點，更較二○一六年的三六％大幅增加五十六個百分點(表一)。楊長達表示，六都政府在去年釋出公有土地絕大多數為住商類土地，標脫金額將近八百億元，高於前兩年合計交易總額，但整體溢價率並不高，開發商平價儲備土地，蓄勢待發是去年土地交易量衝高主因。而住商土地交易量可以反映開發商對於未來房市推案的信心與企圖心，噴量演出顯示開發商對房市築底已胸有成竹。劉學龍表示，北市商辦租賃市場也表現不俗，去年累積去化租賃面積逾六萬坪，創下調查以來新紀錄，整體租賃市場每月每坪平均租金約一八六八元，也創下近十年新高。新大樓帶動租金上揚去年商辦市場另一熱點則是新辦公大樓帶動租金上漲，仲量聯行商業不動產協理劉建宇指出，去年底租賃需求繼續走強，新大樓完工一釋出即接近滿租，不斷吸引欲空間升級或整合營運的企業租戶，全年淨去化量總額達六萬一六四六坪，為史上最高值。租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通及手遊業者，這些租戶在新大樓釋出前後，有大面積供租時，整合或升級辦公室，使台北市去年Ａ辦整體空置率低，甚至低於二○一七年還沒有大面積新供給釋出之前。
他說，去年全年租約普遍成交於新大樓，喜新厭舊極為明顯，故開價也較高，加上需求旺盛，空置率持續下降，雙雙帶動租金成長，第四季整體租金延續漲能，來到每坪每月二七二八元，租金年成長二．九％，為史上最高值。四大商業區中，除敦南商圈租賃活動趨緩，租金相較二○一七年持平外，其他商業區皆有相當漲幅，信義區租金成長率更達四．五％，為四大商業區中最高。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，南山廣場、國泰民生建國以及聯合報總部的啟用，新大樓完工帶動辦公室搬遷趨勢，拉升Ａ級辦公室平均租金；大型本土及外資企業搬遷或預租至全新商辦大樓，租金成本上漲，漲幅高達二成至四成不等。多棟指標Ａ級商辦，租金水準都已站穩每坪三千三百元並向三千五百元邁進，至於頂級商辦如台北101大樓及南山廣場，出現多筆租金突破四千元以上的案例。高力國際資深執行董事楊慧明表示，由於市場需求強勁以及供給緊縮，延續二○一七年的表現，辦公室租金總體平均值在二○一八年再度創十年新高，目前頂級大樓平均租金已經高出整體平均值約三九％，未來持續上漲的趨勢已十分明顯，因此，預計未來兩年內企業在洽談辦公室新租約或續約時，極可能將面臨強大的租金上漲壓力。
共享辦公室是新租賃趨勢去年租賃市場另一亮點是共享辦公室(co-working space)的趨勢興起，劉建宇指出，新創產業支出與人力皆精簡化，帶動共享辦公室及開放式自由桌位辦公型態崛起。回顧二○一八年，共享辦公業者更成為美洲及亞太區租賃市場的最主要需求來源。他說，仲量亦接到共享辦公業者洽詢，表示欲在台灣擴展營運版圖，詢問主要縣市的辦公大樓空間，預計共享辦公空間可望成未來新租賃趨勢。瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示，根據市場研究暨顧問部調查服務式辦公室，包括商務中心及進階版的共享辦公室，有別於傳統辦公室市場租期長、初期投入固定成本高的限制，再加上近年新商業模式的轉變，搭上共享經濟熱潮，因此客製化服務且租期彈性的共享辦公室從商務中心蛻變，成為市場新寵兒(表二)。其中，更有四大明顯趨勢：一、承租面積累計破萬坪；二、十年來承租Ａ辦面積成長八倍；三、合計年租金規模破億元；四、單點需求規模暴增。王維宏也認為，共享辦公室趨勢的興起，對於頂級辦公的需求提高，在未來供給有限的情況下，將帶動北市商辦租金持續走揚，空置率下降幅度更為明顯。世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示，「隨著商業環境快速變化，部分大型企業已開始提高投資組合彈性，採用靈活辦公空間以省去資本支出及辦公室裝修的費用，也因此推升了靈活辦公空間的成長。工業土地揚眉吐氣
黃瑞楠指出，工業不動產則是今年度另一亮點，受惠中美貿易戰升溫，工業廠房交易量持續放大，去年度總交易金額達到二○六億元，創下近十年新高，多家龍頭大廠，包括廣達、台達電、大立光與國巨的在台生產布局都轉趨積極。初估指標大廠回台設廠金額已突破百億元，帶動北台灣與中台灣的主要工業區土地價格明顯上漲，像華亞科學園區、土城及新北產業園區都有增長，黃瑞楠表示，指標工業區漲幅近四成。他談到，第一波的回流廠商以高階製程產線為主，然而除了土地成本，缺水、缺電、缺工仍是影響台商是否能實際落地生根重點，在多方成本相互牽動下，預期北台灣與中台灣的主要工業區仍是台廠回流受益較多的區域。仲量聯行總經理趙正義表示，在中美貿易衝突的影響下，部分台灣企業計畫回流也帶動工業型地產的需求；加上經濟部針對工業區容積獎勵為工業區開發帶來利多，預計今年台灣投資市場可望復甦。他說，壽險業者可用於不動產投資餘額於去年底來到達新台幣五．六兆元，較二○一七年同期成長約一二％，顯示出市場游資極度充沛，唯目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性，包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。二○一九年商辦有兩大引擎二○一九年商辦市場的展望，劉學龍談到，去年新增商辦供給，共有五棟大樓六萬多坪，主要供給除了國泰人壽民生建國大樓之外，其餘兩棟南山廣場以及聯合報總部大樓均坐落於信義區，剩下的兩棟加總之後量體也只有五千坪，對市場影響十分有限。他說，需求量大，會去化一些商辦的空置率，以二○一七年淨去化量四．一萬坪，創十年新高，而去年淨去化量更達六．一萬坪，再創新高。
但未來三年內新增供給除了量體稀少之外，預計可對外供應市場需求的物件更為有限，供給緊縮的狀態持續中，因此，預計未來兩年市場需求仍會有穩定的表現。世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示，今年面臨無新大樓落成，辦公空間供給釋出空間相當有限。以台北市為例，租賃市場面臨可出租的選擇有限，市場轉為房東市場且房東具備議價優勢，平均租金預料成長將持平，全年成長幅度將不高於二％。黃瑞楠指出，即便部分經濟學家和投資顧問對經濟發展感到疑慮，他仍看好今年度台灣商用不動產市場表現，因為企業返台布局產能和對自用辦公室需求這兩大引擎，將扮演支撐市場的重要角色。劉學龍認為，廠辦、廠房與工業用地等資產將持續受惠於自用與投資需求，租賃市場表現良好帶動下，開價合理的台北市辦公室與廠辦資產仍然受到買家青睞。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，去年有許多重量級台商回流置產，本地自用型買方與建商亦積極搶進不動產市場使買盤獲支撐，推升了去年總交易量至往年榮景水平。政府推三年迎台商回台計畫今年雖有美中貿易戰日趨升溫的隱憂，但行政院於今年元旦起實施為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」，期望促成大陸台商回台投資，加速台商落地發展，預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加。展望今年，雖有新上任縣市長預料祭出政策利多以吸引投資，但受到國際政經情勢及中美貿易大戰使得全球市場仍處於極大變數，因此預估台灣不動產市場自用型需求熱度應持續看漲，然投資型需求則將處於相對有限之態勢。此外，由於商業及工業不動產租金持續上漲之故，估計長期租金收益率亦將小幅攀升(表三) 。信義全球資產經理王維宏表示，台北市市中心未來四年釋出辦公樓地板面積約十二萬餘坪，其中約七成為企業總部自用，故實際釋出的可租售面積並不多。因此驅使未來有搬遷或擴充需求的企業，傾向接受租金調漲並與原屋主續約，或者是轉往內湖、南港、士林等新興區域，尋求租賃或自地自建的可能性(表四)。黃瑞楠表示，至二○二二年台北市中心有九．五萬坪新辦公室的供給量，但新建辦公大樓以自用為主，預估僅有二．二六萬坪對外出租或出售(圖二)。商辦市場五大投資趨勢宏大國際資產總經理陳益盛指出，儘管去年全球經濟景氣動盪，但全年度商用不動產交易仍突破千億元關卡，似乎顯示台灣企業各界對於未來市場呈現稍具樂觀的看法。除了金融業滿手現金之外，台商企業資金回流資金數千億元，而這些資金要去哪裡？他認為，二○一九年面對全球經濟景氣下修、台海兩岸政經環境的變動、中美貿易戰的不確定因素…等諸多因素，商用不動產將有以下投資趨勢，包括：一、台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館。依據金管會統計，在大陸投資設廠的台商上市櫃公司，截至去年第三季匯回的資金累積高達四三三七億元，較前年增加四二三億元。二、北市Ｂ辦價格悄悄漲、Ａ辦租金續上揚。舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現負成長，而租金收益約二．五％又優於住宅，另因公司新創、合併及新Ａ辦陸續完工招商，也帶動企業總部搬遷潮並拉高租金，另共享辦公室，將讓商業空間持續掀風潮。三、開發商有地不建，期待量身打造商業大樓，如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等。四、老舊商辦的都更商機，金融業都更案蓄勢待發。主要是銀行法第七十五條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由五○％下調為二○%，使得國泰、新光、元大等逾十家金融業紛紛提出都更重建案。五、工業區土地一枝獨秀。工業土地需求大於供給，電商加物流業搶占大型工業地之外，捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦、總部，工業區也同時加入都更行列。有多家建商無奈地表示，洽談幾處工業地，因多家開發商合建意願高，使得地主往往期望過高，開出條件偏高的地價或合建比例，預估工業土地開發仍以企業自用及建商合建為主。商辦市場持續看好王維宏也持續看熱商用不動產，因為：一、頂級辦公成市場主力：大型企業持續擴編搬遷潮浮現，一次躍向頂級商辦，使得頂級商辦101大樓及南山廣場租金行情在今年屢創新高，近而帶動A辦租金行情上漲，而未來無新辦公大樓釋出，商辦租金勢必會再漲一波；而今年，台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公需求增加，來台設點比例將明顯拉高。二、國際金融市場波動大，金融保險業買氣回籠：美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產，許多金控近年開始購地蓋新的企業總部，預估二○一九年，國際金融市場持續不穩，壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。三、工業地產持續夯，廠商南下尋地：台商迫切回台尋地，自二○一七年開始至今，連續兩年工業地交易量維持高檔，各地出現缺地荒，政府為了解決缺地問題，加速盤點各地閒置用地。而新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占為大宗，因此，今年工業地產仍是交易焦點。
