房市低迷，建商除打出贈送車位、裝潢外，再推出「低首付款」、「零自備款」等優惠方案，希望能夠吸引首購族的目光。此外，內政部長徐國勇也曾提出為減輕年輕人壓力，希望能比照危老重建專案，由信保基金提供融資保證，以一般銀行能貸七、八成的貸款，加上一成的信保融資，也就是民眾只需負擔一成的自備款即可一圓購屋夢。對於這種零自備款、低自備款方案，看似能輕鬆晉升為有殼一族，但一般購屋者則質疑是否潛藏著不易察覺的風險與危機？房市交易量持續走低，不少建商餘屋存量遽增，全台爛頭寸創下新高，但銀行的購屋貸款、建築貸款竟還能紛紛創下新高！面對經濟趨緩與中美貿易戰影響，如何能將資金自銀行端引入房地產業？推出零自備款真有機會吸引原本猶豫不決的年輕人進場？以下分別從十大議題剖析零自備款的優劣，以供參考。一、景氣下行是否屆臨谷底 ─買賣移轉棟數會說話二○一八年買賣移轉棟數二七．七八萬戶，低於原先市場預期的二十八至三十萬戶，相較二○一七年也沒有大幅增加；房市持續低迷，二○一八年底的待售餘屋推估亦超過十萬戶，也創下新高。另外，根據金管會統計，全台銀行的累計存放款差額，在去年八月創下十兆五千億元的歷史新高，經濟疲弱，放款難以突破，也讓民營的永豐及渣打銀行調降房貸利率至一．五八％，創下史上最低水位。根據住展雜誌所公布資訊，去年九月北台灣共一五五七個建案當中，新成屋占六四％，表示建商新成屋數量還很龐大，目前都還是以出清存貨為主。此外，三十坪以下的小坪數占四○％，如果市場景氣好轉，大、中、小坪數都應當同步增加，近年依舊小坪數當道，顯示景氣尚未回溫。二、法拍市場的解讀密碼 ─二拍、三拍是否拍定？當市面上充斥著低自備款建案時，代表景氣已不如預期，除可從買賣移轉棟數、建照、開工及使用執照的申請數量觀察外，最能直接判讀景氣是否觸底，還可以從法拍數量觀察，更能直接透視市場的實際面，法拍數量自從這一波房價起漲之二○○三年五七八九九棟逐年下降至二○一○年的二二一七八棟，二○一二及二○一三年預售市場「秒殺」階段更急遽降至八○九三棟，二○一六年最低四六三○棟，二○一七年四八九九棟，二○一八年再緩增至五二三四棟，由近年新成屋數量驟增與法拍數量緩增情況，即可檢視市場景況未如預期反轉(請參閱附圖)，一般而言，景氣好時法拍數量應當下降，但根據數據顯示，法拍數量不減反增。此外，法拍從過往的一拍即可拍定，到目前有不少案件三拍都還未拍定，可以判定市場上應當有不少建商陷入財務困境，且在市場景氣尚未觸底下，大多數人也不願輕易介入標購。目前包含預售屋、新成屋、中古屋、建商及地主「競價求售」之外，最近建商讓利促銷還增加「退佣」新選項，至於贈送車位、裝潢、家電等仍未見停歇，顯示議價空間尚未歸零，以上種種跡象都可以清楚佐證市場尚未觸底。三、是否為谷底最低價？ ─景氣是否觸底最為關鍵雖然建商提出零自備款的優惠方案，惟有些建案往往會先提高總價，再引導買方大幅殺價，讓購屋者有撿到便宜的錯覺。但羊毛出在羊身上，因為建商得自行吸收低自備款售屋的利息，因此這些增加的成本，便會間接的反映在售價上。
零自備款雖然讓購屋變得容易，但無形中也很容易陷入另一迷思，即便是低自備款或是零自備款，消費者都還是會將「景氣面」列入考量，以免當預售屋完工後，市值卻低於房貸金額，屆時可能會面臨即使把房子賣掉也無法清償貸款的窘況。另外某些打著低自備，但卻為了向銀行申請到高額的貸款成數，在買賣契約上動手腳，刻意將成交價拉高，惟一旦銀行發現異常，通常會因追回溢貸部分而衍生糾紛，因此，還是要依正常情況辦理房貸較為妥適。四、室內實際使用空間 ─除公設比外，還應兼顧位置、格局、通風、採光、動線有些建案主打十萬元交屋、零工程款、零自備款，表面上看似撿到便宜，然還是得注意檢視公設合不合理以及各空間大小等問題。此外，也要留意廣告戶或最後一兩戶的潛在缺點，包含位置、格局、採光、通風及動線等，譬如有些套房夾在中間，通風、採光及動線都很差，甚至也有位在轉角處，沒有開窗整天暗無天日，因此，對於這類便宜貨就應格外注意室內實際使用空間配置的合理性。五、寬限期結束後的負擔能力 ─勿超過家戶收入三分之一
一般正常貸款成數約七○％，另外增貸部分則會根據個人的信用狀況評估。此外，購屋時也得考慮到寬限期、公司分期付款等，譬如每期多久？是否無息？有些銀行在景氣不好時會給予寬限期，但仍得仔細盤算二、三十年期間，如果房價未如預期上漲，最後總結買房成本是否划得來？因此，對於這種「先甘後苦」，「前低後高」的貸款方式，尤其是交屋後還得支付分期付款與銀行房貸本息的雙重壓力，一旦央行升息，消費者更可能因負擔不起而面臨法拍風險。六、相關稅費 ─契稅及代書費等低自備款或零自備款購屋，除應盤算每月必須支付的分期付款與房貸的雙重壓力之外，更應將裝潢、購買家具、契稅及代書費等費用計算在內。此外，還要避免每月房貸負擔超過家庭收入的三分之一，也應防工作收入不如預期穩定時，可能影響到子女教育與生活品質，尤應格外注意的是應避免勉強購屋而陷入屋奴的窘境。七、貨比十家不吃虧 ─應將公司無息貸款建案列為首選同樣打出零自備款或低自備款，但各建案也都有不同的方案，譬如原本預售屋的自備款包含訂金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款等，但有些主打「低首付」的建案，則只需繳訂金及簽約金，桃園就有不少建案打出低自備款、無息借款、分期還款方案。另外，淡海新市鎮、縣治三期等重劃區也有不少新建案，主打低自備款、低首付的輕鬆付款方案。更有免錢交屋，自備款自零至九十九萬元等優惠方案，琳琅滿目，令人看得眼花撩亂。為刺激銷售業績，各建案無不使出渾身解數而引爆銷售戰，但魔鬼藏在細節裡，購買前應多比較，低自備款僅是降低初期的壓力，因此，首應選擇公司無息貸款建案比較划算。此外，假設銀行提高貸款成數，通常會包含利率較高的信貸，同樣也會加重負擔。因此，切勿陷入低自備款或零自備款等於低總價的迷思，選購之前還是謹守「貨比十家」的基本原則較為妥適。八、月付是否與房租相當 ─除銀行與公司貸款外，更應評估寬限期屆滿後每月負擔除了上述的低自備款、零自備款，有些建案甚至以「租不如買」的口號進行促銷，例如寬限三至五年的無息貸款，並且還贈送裝潢，租屋族可以將租金省下來，給付房貸都比付給房東還要划算。事實如何？關鍵在於「寬限期」，例如以總價一千萬元的房子計算，自備款一百萬元，向銀行辦理二十年期貸款八成，寬限期三年，另一成共分六十期繳款，每月繳交一．六七萬元，如以貸款利率一．七％計算，每月利息一．一三萬元，前三年寬限期僅需繳交利息與建商分期付款，月付約二．八萬元，第四年起就得開始攤還銀行貸款本金，每月繳款約四．五萬元，負擔壓力變大(請參閱附圖)。低自備款讓購屋入手容易，不過低自備款代表著高成數貸款，除應仔細評估交屋後得同時支付銀行與公司貸款之外，同樣，在寬限期屆滿之後，隨即要面對暴增的月繳房貸，這也是低自備款應詳加評估的因素之一。根據營建署公布的「全國貸款負擔率」顯示，大部分購屋民眾每月需將薪水的五至六成拿去給付房貸，尤其是雙北地區，這樣的負擔能力明顯偏低，因此，還是要仔細評估後續還款能力，避免房市走弱而發生賠售的窘況。九、另一種議價方式：買清交易 ─景氣低迷，買方議價能力提高一般而言，買方在購屋過程，需負擔契稅、代書等相關稅費，惟每當房市低迷，各建商爭相推出讓利方案氛圍之下，缺乏議價能力的賣方，有可能願意負擔部分稅費，此時買方即可向賣方提出「買清」交易方式，亦即買方只負擔房屋總價，其餘費用皆由賣方負責。十、附加「排他條款」，保障自身權益 ─應載明無法貸到約定成數時的解約條款低自備款的方案讓不少想買房的民眾躍躍欲試，惟亦應不忘在契約中加註「排他條款」，載明無法貸到約定成數時自動解約，以資保障自身權益。
