Q台灣不僅人口邁入高齡化，就連屋齡也越來越高，2018Q4平均屋齡高達二十九年，政府擬以危老重建補強都更而成為市場新寵兒，雖然討論度高，惟執行率卻有待觀察。不過，想要以逸待勞，只求速成的結果，換來的恐怕就是缺乏大面積的都更整合，對市容景觀改善效益不大。此外，比都市更新還少的容積獎勵與租稅優惠，也是缺少誘因的一大緣由。另外，越來越多的危老重建案例，也讓不少疑難雜症一一浮現。想請教莊教授，作為都更補位的危老重建，究竟還有哪些複雜難解的習題？A:危老重建看似簡單，但在都更會出現的問題，同樣也會發生在危老重建上，只不過因為面積較小，整合及審查的速度也較快速，以下接續上期「危老重建大哉問(一)」八點論述，繼續探討危老重建的主要癥結點。九、權利變換關鍵─估價基準點決定一切權利變換估算過程，通常係先交由三家不動產估價公司鑑價，再依權值分屋，重點在於不同時間點估價的前後價差，與市場景氣息息相關，例如當初位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案，都更原因為海砂屋再加上地震，導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住，推動之初房價一坪約四十五萬元，但當確定執行重建計畫後，隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元，及至完工階段更上漲到一百五十萬元以上，這當中房市景氣扮演了更新的重要推手。
雖然內政部一再強調法令已相當明確，不存在不確定性因素，但實則不然，光是「市場景氣」就很難預測，更何況容積獎勵總是看得到卻吃不到，因此，就整合過程而言，在充滿不確定因素情況下，「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」又該如何制定與規範，同樣令危老重建推動師備感困惑。十、為何要辦理信託？與抵押何異？─信託與抵押不能混為一談危老重建既屬以地易屋的協議合建，為什麼又要辦理信託？一般民眾很容易將信託與抵押搞混，都更戶總認為過去協議合建不必辦理信託，還要給付保證金，倘若因為某些因素停建，還能沒收保證金，然而，現在不但沒有保證金，卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託)，心裡感受實在差很大。其實，應該反過來思考，將房地產權信託給銀行才能多一層保障，辦理信託的重點在於每一都更戶都要同意，銀行才願意承辦建築融資，只要有一戶不同意，整件都更案就無法推動，危老重建推動師形同置於無用武之地。其實一般民眾擔心的是財產拿去「抵押」之後拿不回來，但卻沒想到信託的好處，只要進入信託程序，代表每個人的房產都不能再進行產權移轉，這才能確保興建過程不受任何外力干擾。其次，就履約保證角度而言，負責興建的營造廠還具有法定抵押權，也就不會因未支付工程款而衍生無謂糾紛，因此，都更戶更應肯定信託機制，而不能與抵押混為一談，以確保建案順利完成。十一、稅費、管理費暴增 ─標準單價＋路段調整率＋稅率，稅負暴增都更後以新建物的造價計算，房屋稅的增幅讓許多民眾叫苦連天，以「文林苑」為例，原本只要繳幾千元的房屋稅，卻暴增至數萬元。此外，位於台北市中山區的「華固松疆」案例，在二○一四年七月一日實施囤房稅後，一坪的房屋稅調漲到一萬元，一百坪房屋一年就得負擔一百萬元的房屋稅，這對一般受薪階級而言，勢必造成沉重的壓力。
另外，因藝人周杰倫購置而聲名大噪的「和平大苑」都更案，也面臨房屋稅暴漲的情形，當中有地主分得一百多坪的建物贈與兒子居住，雖然還在減半期限內，但一年也得繳付約七十萬元的房屋稅，此一案例著實讓不少都更戶卻步。上述案例更讓許多屆齡退休，以及沒有工作收入的民眾，對於都更總是帶著既期待又怕受傷害患得患失的糾結情感；期待的是，若成功完成都更，房屋價值也能跟著水漲船高；但害怕的是，每年稅費負擔暴增，管理費也同樣急遽上升，都更後負擔不起豪宅稅費的民眾，最後只能被迫搬離原本熟悉而生活機能優良的居住環境，上了年紀的退休族勢必不會輕易冒此風險而參與都更。此外，都更後的豪宅，勢必也會參雜原有住戶與新住戶，而共用同一個地下室及停車場，也因此，明明就是同樣一棟豪宅，卻會有豪華轎車、計程車與摩托車同進出的奇特景象，不同層次的客層，往往也會導致豪宅價值不如預期。以「華固松疆」為例，大幅提高評定現值的結果，在建築結構SRC與路段調整率，以及房屋稅第一戶稅率一．二％，第二、三戶二．四％，三戶以上三．六％，加以標準單價從一平方公尺七九七○元，調高到一八八五○元，一口氣調高至二．三六五倍，再加上路段調整率(1+300%)，房屋稅暴增至二八．三八倍《2.365×(1+300%)×3》(詳請參閱附表)，「稅負太重」無形中也讓許多民眾望都更而卻步。十二、造價、售價與共同負擔比例的關聯─RC與SRC的等級直接影響分屋比例目前建案主要有三種構造，分別為「RC、SRC、SC」，以台北市二十一至二十五層的造價為例，建商為塑造高品質的高房價，大都會採取較高品質的鋼骨鋼筋混凝土SRC，當中又分為第一級、第二級與第三級(詳請參閱附表)，如為第三級，一坪造價為59,700元/0.3025=197,355元，然而，危老重建多為自主更新，通常都更戶大都因恐負擔太重而考慮較低造價，往往會選擇鋼筋混凝土造，如為第一級，則每坪造價為36,800元/0.3025=121,652元，兩者差距高達75,703元，雖然成本相差六二％，惟興建完成後的質感也大不相同；其因在於一般都更戶普遍認為，選擇較便宜的構造得以大幅降低成本與風險，不過位處地震帶的台灣，已有越來越多建案選擇耐震度較高的SRC。都更初期必須經過嚴格的「開發成本試算」，這又牽涉到「共同負擔費用」的高低，倘若能夠降低共同負擔費用，就能提高分屋比例，因此，大部分都更戶都較傾向便宜的建造結構。值得慶幸的是，目前施工過程檢測儀器較為精良，並且進料時都會附有無輻射鋼筋與無海砂證明，因此，不致因偷工減料而影響結構安全。其次，就造價、售價與共同負擔比例分析，假設一坪造價十萬元，早期大都是四︰六分，亦即實施者分得部分《(10萬元/0.4)×1.3=32.5萬元，其中三○％為稅費成本與利潤，如此一來，必須三二．五萬元的售價才具備都更條件(詳請參閱附表)，過去常見房價一坪不到三十萬元，也因此都更誘因不高，不過在二○○三至二○一四年這一階段則因景氣逐年攀升而讓實施者大發利市，而這也正是一般都更戶越來越傾向自主更新，自己的錢自己賺的主要緣由。以台北市中正區博愛路的「揚昇君臨」建案為例，SRC每坪造價高達二十五萬元，因此得以塑造高房價豪宅的形象，這便是造價與售價的因果關係，此一建案如係都更，則又會因共同負擔比例影響分屋比例而爭議不休。不過，都更、危老重建因有容積獎勵，造價理應可以提高，不過，整合過程的變動因素太多難以預測，尤其是自主更新，實在很難理出一套可資共同遵循的SOP標準流程。危老重建大多以自主更新為主，即便建立在「自己的錢自己賺」的概念基礎，但問題在於不同區位與不同的居住水準，一百個都更戶往往會有一千個以上的疑難雜症而難以整合，因此，無論是都更或危老，得先找出彼此都能接受的最大公約數。其次，好地段好區位，銀行也較願意承辦建築融資，惟退休族所面臨的困境是，既擔心建築融資在先，又怕負擔不起都更後的高額稅負，既期待又怕受傷害的心理糾結，實在難以言語形容。
