信義計畫區最老的Ａ辦，屋齡超過三十年以上的「國貿大樓」，今(二○二○)年以來，連續兩筆實價登錄的租金紀錄，分別是每坪租金三三六○及三四○○元，租金逐漸站穩每坪三三○○元以上。
需求推升舊商辦租金往上
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公室已經從「租客市場」變成「房東市場」，不僅是頂級Ａ辦租金站上每坪四千元，連帶區域內的辦公大樓租金也隨之走揚。
而國貿大樓是信義計畫區中早期開發的代表作，大樓內的組成相當具有特色，包括外貿協會、知名的會計師事務所、銀行等，最特別的是有多家的駐台代表處，都設立在國貿大樓內，也有人比喻該辦公大樓為「小型」使館區。
根據實價登錄的租金資料顯示，國貿大樓在二○一四年至二○一五年期間，平均的實價租金約二九二七元，不過，自從該大樓進行內裝整修後，自二○一七年開始，已經連續七筆的實價租金行情都在每坪三千元以上，而最近更達每坪三四○○元，可以明顯發現辦公室的租金漲幅。
舊Ａ辦的租金行情都上漲了，更遑論區內的新商辦大樓租金更是往上漲，且未來隨著區內可供租用的面積愈來愈少，租金往上漲是絕對趨勢。
高力國際資深執行董事楊慧明指出，雖然今年有新冠肺炎疫情干擾，企業搬遷計畫暫緩，需求稍微降低，但不少租約到期的房客，也都或多或少提出要求，希望房東能降租，但她表示，由於商辦空置率很低，大多數的房東沒有降租的理由，而如果只是微幅調漲，也算是房東基於共體時艱而釋出的善意。
第二季商辦租金漲勢依舊
針對台北市第二季商辦供給及租金變化，楊慧明說，第二季租金漲勢依舊，並未受到疫情影響，各級辦公室全面上漲，其中，仍以頂級大樓租金漲勢最大，季漲幅約二．四一％，年漲幅更達四．四七％。
進一步調查各主要商圈辦公室租金走勢，並未見到跌勢，多數呈現上漲格局，仍為房東市場態勢；其中信義區租金單季漲幅仍達一．五二％，並不受租戶遷出或縮編影響。
她說，由租金總體平均值的十年走勢來看，目前呈現一年比一年高的走勢(圖一)，預期整體平均租金仍持續上漲，預估接下來兩季漲勢將持續。
仲量聯行商業不動產副總劉建宇也談到，由於台灣疫情已逐漸趨緩，使得租賃活動升溫，第二季淨去化量達到三二一二坪，租賃需求相當強勁，其中又以創下近十九年來歷史第二新低，僅次於二○一九年第四季的二．一四％，多數辦公樓都趨近於滿租。
劉建宇指出，由於Ａ辦供給持續緊縮下，特別是大坪數供給有限，第二季成交仍以中小型面積租約為主。前五大租賃交易，租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業(表一)，值得一提的是，金融業以數位金融業(Fintech)最為積極，擴張約一千坪的辦公租賃面積。
世邦魏理仕統計今年上半年數據顯示，受到疫情影響部分跨國企業的租賃決策被迫展延或暫時取消，Ａ級商辦市場更出現四年來首度的負淨去化量，反映了企業資本支出及投資增速減緩。
然而，金融保險業、科技及電信業以及生命科學業的租賃需求不減反增，實為上半年的抗疫三雄。
Ａ辦、Ｂ辦租金皆穩中有升
世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，儘管第二季商辦租賃市場去化速度減緩，實際並未出現退租潮的窘境，平均空置率仍處歷史低檔，包括Ａ級、Ｂ級商辦租金皆呈穩中有升。
針對未來的租金走勢，三家外商的看法一致，陳頌民表示，由於台北市商辦空置率現已處於歷史低檔，預料下半年Ａ辦租金仍將維持○．五％「穩中有升」的增幅，預計在二○二三年市中心的新大樓相繼落成後，商辦市場可望再掀一波高潮。
劉建宇表示，第二季商辦新供給由皇翔中山釋出約二千八百坪至租賃市場，預計年底尚有中壽凱基二萬五千坪進入Ａ辦新供給，但因中壽凱基新大樓大都要「自用」，因此，在疫情逐漸趨緩，租賃需求逐漸回溫，預計今年空置率將會持續下探二％以下(表二)。
此外，在目前Ａ辦供給持續緊縮和短期預租市場皆近滿租的情況下，未來租金成長將會更加顯著，可望達三％至五％。
三家外商也一致表示，在現有的商辦供給持續緊縮下，許多租戶也開始轉向其需求至「預租」市場。
企業急卡位 預租成風潮
戴德梁行研究部協理薛惠珍表示，受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機，電商及醫藥業需求增溫，以內湖西湖段新供給的「宏匯瑞光廣場」，預計今年第三季取得使照，雖尚未完工，但通訊軟體業、電腦軟體服務業及Regus已預租，顯示西湖段大面積需求強勁。
劉建宇表示，以二○二一年來說，即將釋出的兩棟樓皆已於今年都被「預租」，近乎去化完畢，包括由某金融公司拿下「富邦遼寧」四千五百坪的租賃面積，以及某科技公司拿下「希望廣場」近四千六百坪的租賃面積。
他談到，二○二一年新釋出供給將僅剩約一千五百坪的面積，而到二○二三年後，信義區和非核心區才會有將近三萬五千坪的租賃新供給釋出，屆時才可望能舒緩核心區內的辦公需求。
楊慧明也指出，今年度所釋出之新增供給總共一．七萬多坪，包括已經全棟預租的新星興業，以及由原台北學苑改建新大樓的中壽凱基總部，已決定保留「自用」(圖二)。
她表示，未來三年，辦公室將有五．八萬坪新增供給，但有些是「看得到，租不到」，因為很多大樓的業主都傾向「自用」。
明年新增供給的辦公室共有四處，包括「元大一江街總部」約三千三百坪、「遠雄大巨蛋」約一萬二百二十坪、「富邦長春段」一萬多坪，另「全球希望廣場」約四六○三坪等，二○二三年則有富邦人壽的「A25」，約二．七萬坪，以及國壽「松江路案」約三一五○坪，可以說，未來三年的新供，有半數都位在信義區。
租約到期帶動搬遷需求
劉建宇則談到，未來可供給的新商辦，除了自用外，能釋出的空間有限，因此，才會有些企業急於「卡位」而預租，而就目前的租賃市場來看，未來四年預計租約即將到期的面積高達五萬一千多坪，其中，以金融業需求最殷切(圖三)。
他說，主要商業區辦公樓的屋齡趨於老舊，屋齡二十年以上的大樓占比為三四％，三十年以上占比約二七％，兩者合計已超過六成，因此，辦公室搬遷需求將會持續增加；加上以往年平均約一萬五千坪的年平均淨去化量，潛在需求能量相當可觀。
可是，目前市場趨於滿租，租戶僅得選擇續約於舊大樓，或朝預租市場、市郊區域、自購建物或土地，而這也帶動一些新大樓交易案，以及商用土地交易轉趨熱絡。
