台灣房市回不去了 今年1-8月已超車去年同期

農曆7月為「民俗月」，原為房市淡季，但遞延買氣讓淡季變旺季，今年8月全台房市交易量年增近六成，1-8月更已超車過往，房市已回不去低點了！

在台灣房地產界深具指標意義的「國泰全國房地產指數」，發布今(二○二○)年第二季房市的調查結果指出，相較第一季的表現，呈現「價量俱漲」，且相較去年同季「價漲量穩」。

第二季成交價大幅上漲

「國泰全國房地產指數」指出，國內房地產市場短期在自住需求強勁及全球資金充沛的情況下，幾乎未受新冠肺炎(COVID-19)及全球經濟發展低迷影響，第二季價量表現亮麗。不僅開價中幅上漲，議價率維持穩定，成交價亦大幅上漲；另推案金額大幅增加、推案戶數維持穩定、銷售率及成交戶數皆小幅增加。

進一步觀察各地區表現，相較去年同季，第二季成交價除台北因推案區位影響下修外，其餘地區均上漲；第二季成交量，新竹增加，台北、新北、桃園及台南盤整，台中及高雄減少。

從四季移動趨勢來看，本波較上波成交價，台北、新北、桃園、新竹較接近波段高點，台中、台南、高雄較上波為高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區仍在高檔。

綜合第二季房市，價格持續上漲，成交量較去年同季微幅下滑，新北、桃園、新竹、台中及台南五區熱絡，台北溫和，高雄呈現量縮表現但價格仍有支撐。

前八月成交量超車去年

台灣房市第二季表現如此好，那時至八月，情況又如何呢？根據信義房屋調查指出，今年一至八月的買賣移轉棟數已「超車」去年同期，今年不排除移轉棟數可以再破三十萬棟。

信義房屋根據八月份六都最新公布的資料指出，六都買賣移轉棟數合計為二．一七萬棟，年增二五％，但因碰到「民俗月」，反而月小減八％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於今年前七月全國的買賣移轉棟數仍落後去年一八四七棟，但八月光是六都就成長四千二百多棟，今年一至八月的全國移轉棟數將超越去年同期，全年移轉棟數可望超過去年的三十萬棟，並挑戰近六年交易量新高。

曾敬德說，今年淡季的七、八月房市交易仍維持熱絡，主要原因包括遞延的買盤持續回籠，疫情也讓民眾留在國內有多一點時間處理買賣房屋的相關事宜，雖然八月正值民俗月，但房市交易並未轉淡(如附表)。

曾敬德表示，今年第二季以來的買盤復甦，一方面受到全球QE救市與低利盛行刺激，另一方面則是過去三、四年的觀望遞延買盤回籠，讓市場買氣持續復甦，加上今年並未受到民眾出國與颱風干擾，因此交易狀況呈現淡季不淡的表現。

主要都會區8月房市價量表現

註：統計信義房屋成交樣本，8月統計至29日。排除一樓、頂樓與預售產品

資料來源：信義房屋不動產企研室

房市仍屬穩中透強

中信房屋總經理張世宗分析，八月交易量延續了六月以來的交易熱度，八月下旬雖逢農曆七月的「民俗月」及氣候等不利市場買氣的因素，但實際上消費者已懂得逆勢利用這段期間積極看屋，因此來店客並未下滑，顯示房市熱度依舊未減。

而交易量已連數月加溫，是否可能拉開買賣雙方對房價認知而影響成交率呢？張世宗指出，如果屋主縮小讓價空間、買方追價意願不高，雙方對房價看法無法交集，當然無法締結成交，不過以目前的財經局勢來看，房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退，房市基本盤仍在，成交量與價格並無反轉疑慮，後續走勢仍屬「穩中透強」。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前房市仍以自住買盤為主，約佔市場交易六至七成左右，但長期投資、置產比重也有增加的趨勢，近期發現有回到兩成左右的水準，顯示在全球大量印鈔的狀況下，現金變薄，民眾紛紛尋求相對保值的產品，讓長期投資、置產交易增加，支撐房市交易動能。

不過，全球疫情仍未能獲得控制，國內經濟也難有明顯復甦的情況下，自住買盤追價力道仍薄弱，謝志傑認為，房價要大漲的機率低，而超低利率環境下，屋主降價求售意願也降低，房價跌幅有限，房價持續盤整機會大，房市將呈現「量增價穩」的格局。

謝志傑說明，今年八月全台交易量較去年同期大幅成長五八％，新竹、台中甚至超過六成，增幅分別為六六％及六七％，台北增加五九％，新北成長五八％，桃園也增加五七％，台南及高雄也都有五成以上增長。

可見後疫情時代房市交易持續增溫，遞延性買盤持續出籠，完全打破暑假與民俗月交易清淡的既定印象，若國內疫情沒有太大變化，那麼，可以預見今年第三季房市表現將優於去年同期。

不過，近期陸續出現國人出境在其他國家確診的案例，台灣社區仍有感染風險，疫情後續發展仍有不確定性。

而中美關係緊張、全球經濟仍深陷疫情衝擊，台灣與國際經濟連動性強，勢必也會受到影響，且國內無薪假人數續創高，目前還沒有改善跡象，民眾購屋能力恐降低，對於房市而言是一大變數，仍需審慎看待。

銀彈贏過飛彈 九二八檔創巨量

中古市場成交轉趨熱絡，而預售市場呢？根據住展雜誌統計，今年自民俗月結束後至十月底止，北台灣所謂房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約二四三五億元，不僅比去年暴增約七百多億元，年增幅高達四四％，更創下統計以來新高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然近期美、中對抗，中國大陸更頻頻軍演與試射導彈，兩岸衝突風險升高，但市場卻無所畏懼，國內房地產出現「飛彈輸給銀彈」的狀況。而在資金浪潮之下，房市買氣持續湧現，建商推案信心高漲，以至於九二八檔期推案大爆量。

北台灣各縣市中，以新北市推案量最大，預估量飆破千億元，板橋、新店、三重、新莊、林口等地案量較大，尤其又以新店推案量約三百億元最多，其次板橋也有超過二五○億元的大量，兩區合計案量逾五百多億元，就占了新北市過半案量。

何世昌分析，新北市九二八檔市場主旋律是「首購」、「投資」，除了新店指標案「合環LAND MARK」之外，大多數業者想走相對低總價路線，並同時拉攏首購族和投資置產客，所以坪數不會作得太大，大部分都壓在四十坪以下，大坪數的建案相對較少。

至於台北市九二八檔推案量約五二○億元，少部分建案規劃投資型產品，坪數介於十坪至十五坪之間。

不過，大部分建案規劃中、小坪數，多控制在二十至六十坪左右，顯然想要通吃首購與換屋族群。

少口化讓小宅新勢崛起

傳真機構董事長王明成談到，從美國開始盛行的「The Tiny House Movement」(微屋運動)，提倡「生活要小，夢想要大」，讓人們開始追求「剛好即是最好」的居住空間，尤其人口結構與城居型態的轉變，讓小宅市場新勢崛起。

王明成更談到，國發會於七月公布最新人口推估報告，台灣總人口自今年起開始轉呈負成長，而內政部戶政司於民國一○八年的統計資料中更顯示，台灣單戶平均人口已降至二．六七人；高齡少子化的社會型態，「少口化」已然成形，小宅市場因而崛起，成為近年房市主流。

由新美齊集團戮力整合，於台北市別具歷史意義的藝術殿堂「台北中山堂」正對面，推出十一至二十五坪的精品住宅「新美齊硯」，擁抱四千八百坪藝術廣場，吸納著中山堂的歷史厚度與文化深度，這樣獨一無二的稀有地段、接軌主流的都會尺度，讓「新美齊硯」一推出就引發菁英圈的沸騰，開案即熱銷九成。

新美齊集團董事長林傳捷談到，小宅市場不畏景氣、不受疫情影響的關鍵因素，在於小坪數規劃，不僅滿足居住、休憩、工作、國際通勤的需求，也符合保值、置產、傳承等優勢標的，讓「新美齊硯」不受疫情與農曆七月的影響，逆勢熱銷。

桃園、中壢與龜山為推案熱區

出了雙北市後，屬於房市熱區的桃園市，何世昌表示，桃園、中壢與龜山等三區仍是重案戰區，推案量擴增到六百餘億元，幾乎占了整個大桃園總案量的八成左右。

而桃園區推案預估量飆逾一五○億元，推案主戰場在中路重劃區與小檜溪重劃區，因今年以來這兩個重劃區房市呈現量價齊揚的盛況，建商趁勝追擊大舉推案。

中壢則以青埔特區掛帥，由於台北投資客重新歸隊，青埔房市買賣熱潮再起，推案量進一步成長。

▊新美齊董事長林傳捷(圖右)親自為小宅產品站台。

自住產品「租不如買」

根據央行最新公告的台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行，在2020年上半年新承作房貸金額統計為2843億元，是9年來同期最高，而最新的平均貸款利率則為1.359%，已經連續三個月跌破1.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從五大銀行新承作房貸的金額也可看出房市發展的脈絡，前一波景氣高檔時上半年新承作房貸金額衝破3000億元，但從2015年景氣開始修正買氣急縮後，甚至一度跌破2000億元。

經過築底盤整景氣從2018年慢慢復甦，一直到今年上半年五大銀行新承作房貸金額2843億元，幾乎已經追上前波景氣熱絡時的水準。

目前新公布的房貸利率水準已經連續三個月，跌破1.4%，等於貸款1000萬元的利息成本，一年不到14萬元，每月房貸利息低於11,667元，但若是租金報酬率2%的房屋，中間利差已經超過0.6%，對於一般自住產品已經是「租不如買」。