Q錢多利率低，台商回流部分資金轉往股市、房市，讓自二○一四年囤房稅實施之後好不容易抑制的房市熱潮再起，但二○二○年十二月七日央行公布「不動產貸款針對性審慎措施」，是否真能讓房市降溫、房價下跌？請問莊教授現在是進場好時機嗎？尚未交屋的建案會不會出現退屋潮？
A主管機關繼大陣仗稽查紅單炒作之後，再祭出「打炒房」序幕「不動產貸款針對性審慎措施」，惟在二○二○年十二月七日前送審的案件全都不溯及既往，仍按原核貸比例撥款，至於未來是否會再推出二部曲、三部曲，端看首部曲是否能有效遏止炒房歪風而定。
過往經驗，最怕退屋潮
─打炒房並非打趴房市
事實上過去銀行給予建商購地與房貸成數都有偏高之嫌，主要原因在於多年來房市都處於穩定狀態，央行長久以來也都睜一隻眼、閉一隻眼，並未多加干預，不過就這一波打炒房而言，央行擔心的是不動產泡沫風險，而其關鍵點則在於是否出現「退屋」問題。
一般而言，穩健經營的建商大都會儲備五年土地備用，而銀行給予土地貸款八成也是稀鬆平常之事，至於購屋貸款一般也都是七成，如今央行限定購地貸款六．五成，並且保留一成動工款，此外，還須檢附具體興建計畫，至於餘屋貸款則僅五成，其對建商營運資金調度勢必帶來相當大的衝擊，因此，今後建商營運應格外重視流動性風險！
「10％自備款」怎麼解套？
─貸款不足差額才是主要關鍵
往昔，似乎建商與銀行彼此之間存在著不能說的默契，央行也沒多加干預，就「10％自備款」而言，七成房貸之外加上一成信用貸款，另外一○％則是公司貸款，至於寬限期也延長到三至五年。雖然建商也會擔心交屋後購屋者負擔不起，不過在以往房價漲多跌少情況下，雖然購屋者支付房貸會有重疊，只要房貸本息與房租相去不遠，都還能夠相安無事，如今貸款條件大幅限縮，一旦房價跟著下跌，就可能衍生不可預測的諸多交屋糾紛。
根據內政部《預售屋買賣契約書範本》規定，若不可歸責於雙方而達不到貸款成數時之處理方式為：「差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。」依以往處理方式，給予購屋者二十年分期付款，大概只有大建商做得到，一般大都只能以不足之差額打折優惠方式協商處理，至於購屋者不是尋求長輩資助，就是以標會或借貸等方式因應，不過這些情況大都是在房價看漲階段，一旦房價看跌，就有可能衍生違約問題而興訟。
在此階段購屋者大都會依循《預售屋買賣契約書範本》之房貸違約規定(詳請參閱附表)，並依消費者保護法進行訴訟，其結果大都是建商敗訴，導致交屋時間拖延再加上利息成本，以及跨年度的稅費等，不僅利潤大減，甚至可能血本無歸；，除此之外，也可能因此而影響後續土地與建築融資，由此不難了解其間茲事體大之嚴重後果。
其次，一旦無法順利交屋，或客戶房貸負擔不起，在預期資金回收不易情況下，不僅銀行會緊盯其他建案銷售進度，並限縮後續土地融資，因此，對於這波央行土地融資六成五，以及餘屋貸款五成之規定，必然會嚴格執行，其結果就有可能導致建商積極促銷餘屋變現，連帶地主也可能因擔心房價下跌而釋出合建分屋部分，尤其是建商土地融資與餘屋貸款方面，通常都是短期貸款，甚至一年換約一次，由此不難了解一旦打炒房無效，導致政府不得不逐步祭出二部曲、三部曲後果之嚴重性。
由以上之分析可知，倘若連地主都想變賣求現，市場供應量增加就有可能使得房價進一步下跌，這雖可能只是短期現象，但以中長期檢視台灣的房價變動，大多是呈現大漲小跌走勢。至於是否跌價後又會回到原有水準，依過往經驗，每當打炒房政策一出，房市降溫或許可以考慮進場購屋，惟若打炒房效果無法彰顯，必須進入二部曲加強版時，房市景氣衰退就可能隨之而來。因此，這一階段想要購屋之消費者就會暫時採取觀望態度。
想要退訂？端視時機與地點區位
─觀察房市走勢：軟著陸？硬著陸？
政府打炒房不是第一次，至於是否會進入「二部曲」加強版，除是否陸續出現炒房建案之外，銀行對於北中南各區域房市未來發展趨勢的看法也是相當重要的參考因素，畢竟國內房市長期以來一直存在超額供給，短期炒作誘因一旦消除，即可回歸正常交易秩序。因此，當前央行最關切的未來走勢應是軟著陸，而非硬著陸。
雖然央行已端出打炒房政策，但近期卻又出現台南十二月十二日公開的新建案，在開賣前二天還是有不少民眾拿板凳排隊，難道建商不擔心投機炒作的後果嗎？
期房價走勢加以觀察，一般民眾總是預期長期看漲而應該趁勢搶進，更何況台南市因台積電投資設廠之群聚效應而帶來大量就業機會，另外，最近即有台中市民簽約後考慮是否退屋？
其實這跟標的物坐落位置，以及未來的交通建設與生活圈形成息息相關，尤其是中科附近的群聚效應，極可能複製竹科模式。另外，台中捷運沿線更應仔細觀察各站進出人次，或場站十分鐘路程的生活圈是否會快速形成而定。
由以上之分析可知，現階段部分地區在產業投資與交通建設加持，再加上投機炒作助漲，房價漲勢來得又急又快，而在政府早已備妥抑制房價「三部曲」情況下，想要購屋的消費者務必仔細觀察首部曲、二部曲與三部曲進度，方不致想要「超前部署」吃悶虧而仍不自知！
預售屋買賣契約書範本貸款約定
預售屋買賣契約書範本第十八條「貸款約定」：
一、第六條契約總價內之部分價款新臺幣____元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
(一)不可歸責於雙方時之處理方式如下：
1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
2.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為____年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。
3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
(以下略)
