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2021-01-21

圖/110年1月小坪數與新成屋占總案量比例對照圖

Q根據主計處公布資訊,2020年我國經濟成長率2.54%,2021年更將高達3.83%,並且GDP亦將由6,648億美元提高至7,090億美元,此外,每人GDP亦將由28,180美元攀升至30,038美元,加上股市亦摜破16,000點歷史新高點。請問莊教授,在當前錢多利率低情勢下,未來房市發展趨勢為何?

2020年整體房市呈現「價量微增」走勢,2021年仍將延續此一發展趨勢,以下再就買賣移轉棟數、捷運生活圈以及新成屋與小坪數占比加以分析,以供參考。

五、買賣移轉棟數略增

─2020年約介於31.5~32萬棟,價量微增

由2020年1~11月買賣移轉棟數291,223棟,推估全年約介於31.5~32萬棟之間,至於2014~2020年各年度1~11月六都買賣移轉棟數變化情況,請參閱附表一。

這一波房市景氣自2015年反轉以來,買賣移轉棟數從2015年之29.25萬棟,2016年下降至24.53萬棟,2017年回升至26.6萬棟,2018年再攀升至27.79萬棟,如再根據內政部統計處所公布資訊,2019年買賣移轉30.03萬棟,2020年推估介於31.5~32萬棟。其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,整體市場除交通建設與產業投資區域之外,對於景氣走勢仍將以保守評估為宜。

其次,由附表二資訊亦可得知,2018~2020年北台灣各縣市房價,除新竹縣市5.68%之外,其他地區漲幅都在8%以內,因此,對於未來房價走勢亦應以保守評估為宜。

由以上之分析,當可了解縱然三年來買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數豪宅去化遲滯情況下,眾所矚目的焦點應會轉移至新成屋讓利促銷效果如何,再據以評估未來市場走勢;另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

六、捷運生活圈漸受重視

─購屋置產跟著捷運走

交通與產業直接影響住宅需求,未來購屋跟著捷運走必然成為首購族新選擇,另外,高鐵車站周邊以及科學園區附近,都是可以預期的新興發展區域。

1996年3月28日木柵線捷運正式通車,1997年12月25日淡水線加入營運行列,1999年12月24日板南線亦告完工通車,其後各路線陸續加入營運,大台北都會區正式邁入交通便捷新紀元,沿途各站隨著進站與出站人次的增加(詳請參閱附表三),房價亦隨之逐年上漲。

以板南線為例,捷運生活圈的發展與進出人次息息相關,例如以台北車站為中心點向東與向西延伸,往東至南港,向西從西門站到板橋再延伸至土城,日後如果南環與北環全部完工通車,其對整體經濟效益之影響不言可喻。

過去交通仰賴公車再到捷運,交通便捷地區會隨著人口的聚集逐漸形成捷運生活圈,再加上周邊市場、公園、學校等公共設施加持,例如台北市幾乎都是五百至一千公尺就有一個捷運車站,尤其是東區商圈的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館再到市政府站,捷運生活圈的形成,更是房價居高不下的主要原因。

其次,當板南線逐漸延伸連結至板橋、亞東醫院、再到土城,周邊房地價格也跟著進出人次增加逐漸上漲,主要原因在於土城站至台北車站只要半小時車程,土城房價也順勢從過去一坪十幾萬元,逐漸上漲至四十多萬元,由此顯見捷運生活圈對房價之巨大影響,未來各大都會區捷運沿線各站房地產之發展趨勢也都是同樣模式。

尤其是在都市更新與危老重建加速推動下,未來捷運生活圈必然更加受到購屋者青睞!

七、小坪數與新成屋占比居高不下

─小坪數占比超過30%,新成屋占比超過50%之警訊值得關注

(一)107年9月、108年5月與110年1月小坪數占總案量比例

─小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%

1.台北市:小坪數占總案量比例由46%下降至19%,再大幅回升至48%。

2.新北市:小坪數占總案量比例由53%下降至7%再大幅回升至63%。

3.桃園市:小坪數占總案量比例由36%下降至4%再大幅回升至44%。

4.新竹地區:小坪數占總案量比例由21%下降至7%再大幅回升至23%。

5.合計:小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%。

根據《住展雜誌》統計資訊顯示,107年9月、108年5月與110年1月北台灣之台北市、新北市、桃園市與新竹地區小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%(詳請參閱附表四),由此顯示在房價再度回升情況下,「小坪數低自備款」之預售屋再度當道,而這也正是近年預售暢銷、新成屋滯銷之主要原因;倘若預售小坪數占比未能降至30%以下,未來由首購轉換至換屋過程,必然面臨同質性產品無法順利去化所導致愈來愈大之市場賣壓。

(二)107年9月、108年5月與110年1月新成屋占總案量比例

─新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%

1.台北市:新成屋占總案量比例由70%下降至68%,再降至64%。

2.新北市:新成屋占總案量比例由66%下降至59%再降至48%。

3.桃園市:新成屋占總案量比例由71%下降至66%再降至54%。

4.新竹地區:新成屋占總案量比例由48%下降至45%再降至41%。

5.合計:新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%。

根據《住展雜誌》統計資訊顯示,107年9月、108年5月與110年1月北台灣之台北市、新北市、桃園市與新竹地區新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%(詳請參閱附表四);雖然目前預售屋普遍銷售順暢,惟若新成屋占比未能降至50%以下,預售屋銷售率必然難以回升,尤其是在當前推案量逐漸增加情況下,未來新成屋存量必然愈來愈多,對整體市場賣壓亦必愈來愈大。

由以上之分析可知,未來在小坪數占總案量比例高達47%,並且新成屋占總案量比例亦高達51%情勢下,一旦投資性需求退潮,不論是小坪數建案完工交屋或新成屋讓利求售,整體市場都將面臨另一波大量餘屋競銷的考驗。

另外,倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化,就無法達到以舊換新、以小換大的良性下濾循環作用;儘管目前有些地區銷售順暢,惟僅限於預售屋,倘若業者再不儘速調整行銷規劃策略,未來全台超過兩千個建案的餘屋將會逐年累增,屆時必須面對的必然是整體產業營運的流動性風險。