Model.PhotoNote

分享

       
瀏覽人次:546

2021-02-09

2020年因投機炒作導致房價呈現普遍上漲情況,盲目搶購結果最大的缺失便是在沒有心理準備,又沒事先蒐集相關資訊情況下匆忙訂購,尤其是台南有些建案刻意炒作拉抬,例如雇用工讀生連夜排隊,形塑熱鬧滾滾假象,並且規定每坪三十五萬元以上才可預訂,此外,還以限量方式在開賣後限定三十分鐘之內決定購買與否,凡此,都是最近這一波房價炒作之主要亂象根源。

有鑑於此,本文特就內政部所修正公布,自中華民國110年1月1日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,節錄部分常見盲點重要內容,以供參考:

壹、應記載事項:

一、契約審閱期:

─購屋前應有充分審閱期間

本契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱_日(契約審閱期間至少五日)。

二、賣方對廣告之義務:

─應保留廣告宣傳品,並做為契約之一部分,以備糾紛解決證據

賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。

三、房屋面積:

─包含主建物、附屬建物與共有部分:

1、專有部分,面積計__平方公尺(__坪)。

(1)主建物面積計__平方公尺(__坪)。

(2)附屬建物面積__坪,包括:陽臺__平方公尺(__坪);其次,如所購買建物在中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者,其屋簷__平方公尺(_坪)及雨遮_平方公尺(__坪)。

2、共有部分,面積計__平方公尺(__坪)。

3、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例_%。

四、共有部分項目:

─應特別注意大量公設之實用性

一般而言,標準契約範本所規定必要之公共設施,例如門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理維護使用空間等,都是法令所規定範圍,理所當然應列入共有部分。

惟應特別注意大宴會廳以及游泳池等是否實用,尤其是大社區動輒數百戶,住戶人數眾多,有些公共設施根本用不上,超大公設只是墊高公設比而已,反而限縮室內實際使用空間。

五、開工及完工日期:

─應以日曆天為完工依據

應以日曆天為準,而非工作天,以免交屋延宕,衍生無謂糾紛。

六、貸款約定:

─應格外注意「選擇性信用管制」對於貸款額度之限制

其中預售屋買賣定型化契約應記載事項之規定,對於不可歸責於雙方時之處理方式如下:

1.差額在預定貸款金額百分之三十以內者,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

2.差額超過原預定貸款金額百分之三十者,賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得少於七年),由買方按月分期攤還。

3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者,買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

現階段就以上規定最可能發生爭執部分,其一為央行2020年12月7日所公布之選擇性信用管制對於貸款額度之限制,其二為購屋之後房價上漲,雖明知法令規定「如賣方不能補足不足額部分,買方有權解除契約。」惟在房價已上漲,房貸支付能力不足情況下陷入進退維谷困境。

貳、不得記載事項:

預售屋買賣定型化契約不得記載事項之規定如下:

一、不得約定廣告僅供參考。

二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

三、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

四、不得約定買方須繳回原買賣契約書。

五、不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。

六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。

七、附屬建物除陽臺外,其餘項目不得約定計入買賣價格。