Q無論政府怎麼打房，房價就是降不下來，薪水付不起房貸，放棄買房是目前大多數年輕人的心聲。請問莊教授，除不斷的祭出稅制改革，藉以壓抑房價，政府還能從哪些面向思考，真正實現居住正義？
A住宅政策長久以來一直都是頭痛醫頭、腳痛醫腳，藥下的過猛影響經濟成長(2020年經濟成長率3.11%，2021年預測4.64%)與就業(2021年2月失業率3.70%，失業人數44.3萬人)也不見得是好事。整體住宅政策原就難以面面俱到，這波房價上漲來得突然，自從去年紅單炒房之後，中央銀行開始緊盯炒房動向，並且在12月7日推出第一次選擇性信用管制措施，惟效果並不彰顯，投機炒作之風再度延燒至今年三月，央行遂於3月18日再次推出加強版選擇性信用管制措施，進一步限縮房貸，惟效果如何仍有待驗證；因此，就整體房市而言，建議儘速建構一套完備的健全整體住宅政策，以備不時之需。
按政府這一波打炒房三部曲，從去年12月中央銀行推出的「選擇性信用管制」首部曲，到內政部完成「實價登錄2.0」地政三法修法的二部曲；再到今年三月行政院通過「房地合一稅2.0」修法第三部曲，幾乎使盡全面性的壓抑措施，如再加上囤房稅稅基、稅率大幅調整，整體房市打趴結果，勢必導致建築產業流動性風險，甚至衍生金融業系統性風險。
一、積極建構完備的聯合稽查機制 ─及時遏抑排隊炒房歪風
2020年下半年排隊炒房之風再起，當時包括內政部、國稅局、地方政府地政局、消保官等，緊急啟動聯合稽查行動；其實，台北市政府地政局早就制定一套完備的稽查機制，並且按季公布，因此，建議各地方政府仿效台北市做法，積極建構一套常態性聯合稽查機制，只要一有風吹草動，就可隨時啟動，以期有效遏抑炒房歪風。
二、建構完備的實價登錄2.0資訊平台 ─美國MLS資訊平台可供參採
實價登錄2.0版本，立法院已於去年12月30日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案、「地政士法」第26條之1、第51條之1、第59條修正草案，以及「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第29條、第40條修正草案等地政三法修法，預定今年七月上路，惟在此之前相關配套尚未完備，房市資訊不夠透明，不免留給有心人投機炒作空間。
值得關注的是，美國由來已久將近九百個的MLS(Multiple Listing Service)購屋資訊平台，目前台灣例如信義房屋、永慶房屋、21世紀不動產、591租屋網或樂居網等房產業者，也都積極建構類似的購屋資訊平台，這也正是台灣整體房市資訊透明化的最佳幫手。
現階段錢多利率低的經濟環境，台商資金及產業回流間接推動房價上漲，但頂多帶動局部漲價，不可能持續全面上漲，尤其是在當前人口老化及少子化情勢下，再加上都更、危老的新增供給數量，房市未來必定面臨供過於求的問題，不可能無限炒作，日本前車之鑑，政府應審慎因應，消費者購屋之前更應充分運用實價登錄2.0資訊平台，事先做好功課，以資保障自身購屋權益！
三、可適度提高持有稅，「房地合一稅2.0」稅率不宜太高 ─慎防打趴再提出救濟措施所付出的社會成本
目前不動產持有稅(包括房屋稅、地價稅等)約為房地總價千分之一，遠低於其他財產每年應繳納的稅賦，相較美國百分之一的持有稅，台灣偏低的持有稅應有適度提高的空間，雖然有不少人擔心轉嫁問題，不過這次「房地合一稅2.0」已排除自用住宅，並且原稅制也有10%的自用住宅優惠稅率，此外，還有重購退稅機制，因此，對自住的民眾幾無影響。
2016年實施房地合一稅，自2017年稅收11.9億元，至去年稅收增至118.37億元，大幅增加將近九倍，顯示其間短進短出者眾，此次修法擬大幅提高稅率理直氣壯，惟建議最好能夠循序漸進，俾免影響經濟成長與就業市場，一旦將市場打趴，再提出救濟措施，勢必得不償失。
2004年SARS之後，政府為提振景氣，三次調降稅率，分別為2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%，2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率，2010年再將營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%(詳請參閱附表)，其間所付出的社會成本有目共睹。
四、確實清查空屋、餘屋，積極引導至「包租代管」 ─「日本一元空屋」的啟示，頗值得深思！
供需失衡是高房價因素之一，空屋、餘屋量是否真如主管機關公布數據那麼龐大，尤其針對雙北，台北市僧多粥少，房屋出租不一定要假手他人，而這也正是包租代管績效欠佳之主要原因，出租率高低與供需息息有關，因此，建議主管機關積極清查空屋、餘屋真實數量，才有助於包租代管機制之推動，否則在無法清楚了解各地空屋、餘屋情況下，對於人口較少偏鄉的空屋、餘屋，是否會演變至「日本一元空屋」的場景在台重現，頗值得深思！
五、房地合一稅2.0稅收規劃運用 ─支援住宅政策補助
按房地合一稅推動之初的原規畫構想，其中有一部分提供住宅政策補助，例如1.租金補貼，2.購置住宅貸款利息補貼，3.興辦社會住宅(含青年生活城)，4.住宅無障礙設施與補助，5.公寓住宅結構改善與補助(詳請參閱附圖)。按2017年房地合一稅稅收13.1億元、2018年29.6億元、2019年61.1億元、2020年118.4億元，四年來主管機關均將稅收悉數用於長照，如能依原規劃將一部份稅收用以支援住宅政策補助，相信社會各界支持房地合一稅2.0新稅制的聲量必然會愈來愈大，政府推動稅制改革的績效也會愈來愈顯著。
六、積極建構都更回饋機制 ─支援社會住宅、租金補貼與包租代管
由於都市更新缺乏完備的回饋機制，導致沒有足夠的基金支援原規劃興辦二十萬戶的社會住宅，包括租金補貼與包租代管，尤其截至二月底包租代管數量僅14,945戶，距原預定八萬戶目標甚遠。因此，建議積極建構都更容積獎勵回饋機制，例如制訂3~5%的容積獎勵回饋，再將其用以支援社會住宅補貼，尤其是運用「租金補貼」填補「包租代管」之不足，一則加速社會住宅政策之推動，再則普獲各界支持，也才有機會逐漸形成整體住宅政策運作之良性循環。
七、香港額外印花稅機制可供參採 ─房地合一稅2.0＋香港額外印花稅彈性運用
如依行政院通過的房地合一稅2.0版本，影響層面既深且廣，尤其是將原持有一年內出售，課徵45%稅率延長至兩年，原持有超過一年未逾二年出售，課徵35%稅率，延長至持有超過兩年未逾五年課徵35%，如就整體產業發展、就業與經濟成長角度加以衡量，建議先以各延長一年為宜。其次，再以香港2010年公布實施之額外印花稅(SSD, Special Stamp Duty)為藍本(詳請參閱附表)，積極研擬一套既能彈性運用又兼具可伸可縮，不必經由修法即可隨時推出，適用於國內房市之輔助措施。
以上各相關機制完備之後，必要時還可以追查購屋資金來源因應，相信不僅對於投機炒房會有即時遏抑效果，對於整體房市亦必逐漸引導朝向健康良性方向邁進！
