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2021-03-25

房價不是用來打的,「打炒房」急功會產生反效果,期待政府要有耐心的稽核預售紅單炒作規範,並規劃出「打炒地」有效政策,必能抑制假性需求與房價哄抬炒作。

護國神山台積電一年來股價漲幅達120%,聯電、長榮海運等漲幅三倍以上,很多股票每天當沖占交易額近二分之一,為什麼政府在鼓勵當沖炒短?同樣的,房市在資金多、利率低、建築相關產業通膨、工資上漲40%以上、景氣循環上升…等基本面簇擁下,房價持續上升,而政府各部會就聯合打炒房。股市一天當沖進出不算炒股,而房市持有二到五年就算炒房?政府對待股市房市為何兩種處理態度?可理解的是居住是民生需求,居高不下的民怨,逼得政府不出手不行。

打炒房成政府各部會流行瘟疫?

首先對房市發難的是中央銀行,央行在去年底就率先突擊式提出四限貸打炒房措施,內政部緊跟著提出實價登錄2.0、預售紅單炒作規範,金管會表示會更強化房貸稽查機制,財政部在民意壓力下也不落人後提出房地合一稅2.0修法,而央行施行一季的四限貸眼看成效有限,日前又出重拳,公司法人購置住宅貸款最高成數為四成,高價住宅也降低貸款成數。另外,購置第三戶貸款最高成數由六成降至五成五。針對政府打炒房百花齊放現象,筆者認為「打炒房」已成政府各部會相互爭功的一場大瘟疫,政府似乎打紅了眼,把房價下跌列為打房終極目標,「打炒房」變成「草打房」,後果實在堪慮。

去年第四季在政府決心打炒房陰影下,房價續漲幅度已在緩和中

打炒房政策不是絕對無效,但應適可而止,去年第四季在政府決心打炒房陰影下,房價續漲幅度已在緩和中,對市場心理層面已經產生影響,2020年第四季六都房價漲幅較上季已有明顯趨緩,但政府各部相互爭功,打房毫無章法,並急於要房價下跌,才能證明打炒房有效,這是錯誤的想法,短期政策無法扭曲市場走勢。

央行掀起限貸浪潮,一波比一波洶湧,但抵擋不了資金過剩

股市房市在全球QE浪潮下推波助瀾,央行限貸目的在於限縮投資者資金槓桿的應用並做風險控管,但對於目前資金過剩的市場影響不大,央行偏偏錯把後衛當前鋒,以限貸措施一再掀起一波波與資金對抗的浪潮,也正好讓更多資金在巨浪中玩起衝浪,市場不缺資金,投資客與建商口袋夠深,房市持續價量俱揚,央行又得擔心銀行體系風險控管,不得不再降貸款成數,如此,市場不斷產生惡性循環。

實價登錄2.0深具長遠效果,紅單規範可抑制炒作行為

值得肯定的是內政部所提實價登錄2.0將上線,成屋與預售市場全面實價登錄後,詳細門牌資訊將全面透明,可解決經紀人與消費者資訊長期不對稱的缺陷,對房市具正面意義。而紅單炒作政府也有嚴格規範與罰則,近月來紅單現象的確收斂不少,但中央有政策,地方政府卻欠缺稽核人力,只寄望象徵性的抽查,可能會漏洞百出,未來最重要工作是強化地方稽查機制。市場在預售實價登錄上路後,有助假性需求的抑制效果,但政府只想看到短期效果,降低民怨,問題是房價不是用來打的,急功就會產生反效果,期待政府要有耐心的稽核預售紅單炒作規範,就能抑制假性需求,避免房價過度拉抬。

房地合一2.0,是毒藥非解藥

財政部在立委不斷質詢壓力下,推出房地合一稅2.0修法,其實不是解藥反而是毒藥,政府誤認上波市場多頭反轉向下的原因是房地合一稅的打房效果,因此,再拿出來加重延長時程,從一年45%延長至二年,從二年35%延長至五年,甚至以一刀切方式,房地合一2.0日出條款後出售仍要追溯至2016年,這也是政府官員急於看到成效的心態。殊不知稅制打房跌時會助跌,漲時必助漲,在房市正處景氣循環上升趨勢上,政府硬要加重稅法打房,迫使房價下來,結果反而在賣方市場中容易被轉嫁,害到的是消費者,除非政府不斷加碼硬迫房價下跌,但市場受到嚴重扭曲後必產生崩盤效果,在建材人工續揚的矛盾下,違約糾紛四起,爛尾樓將排山倒海徹底搞垮市場,產生嚴重後果。

筆者認為政府打炒房不宜力求短期見效,疏洪勝於防堵,建議政府打炒房應朝三大方向:

(一)預售市場納入房地合一稅,將可大幅抑制假性需求:預售交易已納入實價登錄,市場將更透明化,政府只要修法將預售交易納入房地合一課稅範圍,要短線投資者合法繳出重稅,加諸紅單炒作的稽查機制,就能長期解決假性需求氾濫的現象。

(二)成屋市場致力租賃市場健全化,租賃交易資訊全面實價登錄:成屋市場目前主力為剛性需求,市場相當健康,用囤房稅或房地合一2.0打成屋市場是非常錯誤方向,政府應適可而止。其實,市場最大的民怨是租賃市場,租賃市場資訊不納入實價登錄是多房房東逃稅溫床,也是低價市場被壟斷主因,更是年輕人買不起卻也租不起的原兇。

(三)囤地比囤房嚴重,打炒地比打炒房更重要:土地是麵粉,房屋是麵包,不打麵粉供應商,一味加稅麵包店,最後,麵包不是被轉嫁害到消費者,就是麵包店被迫倒閉關門。

土地政策如何全面革新?其實對象只有兩個:一個是國有市有土地標售的規範,另一個是長期囤地炒地的嚴格規範。