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2021-04-08

在「多元活化國家資產,落實推動國家政策」前提下,財政部表示,國有財產屬全民資產,為配合國家政策,提升國有財產運用效能,積極活化國家資產,創造永續財源,並釋出國有不動產,全力協助推動社會住宅、長期照護及綠能政策。

根據國產署公布的2020年地上權招標情形,不僅標脫率51%創新高,決標金額150億元,也創下歷史新高紀錄;國產署今年上半年預計辦理15次公開招標,並且參照去年經驗,將中南部地區列為一大重點。請教莊教授,近年地上權標案逐漸受到青睞之主要原因何在?

近年國產署為配合大面積國有土地不出售政策,係透過招標設定地上權方式,釋出土地使用權,政府又可保有土地所有權,收取權利金、地租及稅收,創造永續財源,達成永續財源活化大面積國有土地,以及促進民間資金開發利用之雙贏目標。

十年來壽險業者投資不動產資金約有5,800億元,主要標的為商用產品與土地市場,其中高達4,429億元投資台北市,尤其是信義區更成為兵家必爭之地(詳請參閱附表)。

根據信義全球資產之分析,台北市在大面積建地一地難求情況下,近年南山人壽與富邦人壽更是不惜競價標購信義計畫區地上權標案,連帶南港新興開發區也吸引不少壽險資金投資。此外,壽險業者投資方向也逐漸由純收益型產品轉向可自行開發的土地、地上權以及具有都市更新與危老重建效益的標的,以兼具收益與增值雙重效益。

按國產署在2020年推出兩批地上權案共35宗,最後標脫18宗,標脫率約51.4%,創下歷史新高(詳請參閱附表);另外,再加上世貿三館與國泰營區等大案,全年得標金額高達463億元,也刷新歷年紀錄。

近年地上權標案漸受青睞

─精華地段大面積建地一地難求+壽險業投資策略調整

近年壽險業積極參與標購地上權案之主要原因在於錢多利率低,尤其當前一個月期存款牌告利率僅0.35%,一年期存款牌告利率0.77%,十年期中央政府公債次級市場利率0.38%,加以買不到符合2.875%的不動產,中南部地區投資風險又高,因此壽險業只好轉向地上權投資案。

至於近年高價標脫的地上權標案主要如下:

(一)台北學苑地上權案

2013年11月28日,中國人壽以141.68億元,標得容積率僅284%,坐落於敦化北路的「台北學苑」70年地上權案,溢價率近23.9%,相當於每坪單價349.8萬元;按中國人壽擬規畫做為開發金控總部,旗下子公司大都會亦將搬遷至此。

(二)「空軍官兵活動中心」地上權案

─每坪標脫單價719.70萬元,創地上權單價新高紀錄

2018年9月3日,元大銀以82.01億元,超出底價一倍,溢價率約223%,標得坐落台北市仁愛路三段精華地段的「空軍官兵活動中心」地上權案。該案土地面積約1139.51坪,權利金底價約36.73億元,地上權期限70年,每年地租為4.5%,土地使用分區為第三種商業區,平均容積率約510%,拆算每坪地上權單價約719.70萬元,超越2012年7月,南山人壽以每坪近502萬標得的「世貿二館」地上權的單價創地上權單價新高紀錄。

(三)「信義行政中心」地上權案

─每坪標脫單價744.19萬元,躍升為地上權單價新「地王」

2019年11月20日,南山人壽以159.81億元,超出底價近60億元,溢價率六成,標得信義計畫區、信義路五段上,鄰近台北101大樓、南山廣場的「信義行政中心」地上權案,拆算每坪標脫單價高達744.19萬元,躍升為地上權單價新「地王」,超越2018年9月,由元大銀以每坪720萬得標的「空軍官兵活動中心地上權案」。按「信義行政中心」地上權案基地面積約2147.45坪,底價99.88億元,基準容積率為560%。

(四)「世貿三館」地上權案

─每坪單價約644萬元

2020年3月30日,南山人壽以312.76億元,超出底價46.34億元、溢價率17.4%,拆算每坪單價約644萬元,高價標得台北市信義區「世貿三館地上權案」;按該基地面積高達4856坪,且緊鄰台北101大樓,係台北市精華地段碩果僅存的最大素地,使用分區屬娛樂設施區,建蔽率50%、容積率560%。

按該案地上權期限為70年,地租年息為4.5%,其中1%隨每年公告地價浮動,另3.5%按決標年度的公告地價計算。

(五)高雄市地上權招標成果豐碩

─鳳山福誠段溢價率竟高達67.86%

國有財產署於2020年12月14日舉辦設定地上權招標,其中高雄有五標順利標脫,最受矚目的是城揚建設首次跨足地上權領域,以北京建設的名義標下三民區義民段以及鳳山區福誠段二筆地上權,福誠段甚至溢價率高達67.86%(詳請參閱附表)。

另外,第16標位於岡山的657坪第一種商業區土地則由全聯實業標得,這也是全聯近二年首次在高雄岡山市中心精華地段,以1.21億元標下地上權案。

由以上之分析可知,在當前「多元活化國家資產,落實推動國家政策」前提下,國產署為配合國家政策,將持續積極活化國家資產,創造永續財源,藉以全力協助推動社會住宅、長期照護及綠能政策,因此,未來將會有更多精華地段的地上權建地提供開發利用。

文章來源110年4月8日出刊【理財周刊1076期】 https://pse.is/3acaus