用「紅火」兩個字還不足以形容最近幾年北京房地產市場的熱潮與盛況。隨著2008年奧運會的準備工作逐漸進入收尾階段，開發商也趕著將一棟接著一棟的高樓推上市場。根據房地產經紀公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）的資料，在未來兩年內，北京將有200多萬平方公尺的寫字樓和300萬平方公尺的公寓及住宅大樓上市（1坪等於3.24平方公尺）。這是2006年數字的5倍。火熱的房地產市況也帶動了房地產相關類股的價格。今年以來，幾支在香港證券市場上市的中國房地產公司股價都出現兩位數的成長，遠遠超過大盤恆生指數的表現。
#@1@#現在距離奧運開幕還有大約20個月的時間，可是部分證券分析師已經開始警告投資人：儘可能避開北京房地產概念股，以免遭受奧運結束後可能出現的風險。這些分析師認為，當奧運會所帶來的興奮心情隨著比賽結束而消失之後，開發商可能會找不到足夠的買家和承租戶來消化龐大的空屋數目。中國光大金融控股有限公司（China Everbright Financial Holdings）的房地產分析師麥休•周（Matthew Chow）表示，「市場上已經開始擔心，奧運結束後中國的經濟可能會降溫，政府可能會針對房地產市場推出一些強硬的措施。」他甚至指名道姓地指出，在香港掛牌的首創置業（Beijing Capital Land）在北京有大量房地產開發計畫，一旦市場走軟，這家公司可能首當其衝。首創置業的股價今年以來已經上漲了75％，超過了香港生指數的整體表現。但由於首創置業董事長涉嫌捲入北京副市長的奧運建設工程貪污弊案，使得公司股票在6月到8月間遭到香港證交所暫停交易的處分。即使某些地產公司股票的抗跌性較強，但是它們的上漲幅度也已經超過了預期的合理價格。雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）分析師保羅•路易（Paul Louie）指出，有鑒於短期的股價波動以及北京政府未來可能採取的緊縮措施，中國房地產類股的價值顯然被高估了。
#@1@#雖然路易將4支在香港上市的中國房地產類股──中國海外發展有限公司（China Overseas Land & Investment）、廣州富力地產股份有限公司（Guangzhou R&F Properties）、華潤置地有限公司（China Resources Land Ltd.）和綠城中國控股有限公司（Greentown China）的目標價格上調了17％到48％，但他預期實際漲幅可能不會超過10％。這幾支股票在過去3個月內平均上漲了49％，遠超過同期大盤9％的漲幅。分析師普遍認為，過度開發以致造成供過於求的現象，將是北京房地產市場在2008年奧運結束後將面臨的最大風險。上海國泰君安證券(Guotai Junan Securities)分析師孫建平說：「所有的人都希望儘早賣出他們的房地產，這勢必對市場產生負面影響。」國際房地產仲介商仲量聯行（Jones Lang Lasalle）的資料顯示，今年北京的寫字樓租賃成交面積預計可達到100多萬平方公尺，但是供應量卻比需求量高出了大約50％。「隨著新完工的空屋數量不斷增加，北京房地產的價格在未來兩、三年內可能會出現調整，」香港房地產投資基金Lim Advisors的投資顧問卓百德（Peter Churchouse）預測。
#@1@#事實上，北京房地產價格已經出現了嚴重的脫節現象，租金下跌，但房屋售價卻在投機者的炒作下不斷上漲。根據仲量聯行的資料，北京市的大樓租金在過去一年中下跌了3.9％。然而11月份的一項政府調查數據卻顯示，北京新建房屋的價格比去年同期上漲了10％。相較之下，廣州房價上漲了8.7％，而上海則下跌了1.3％。卓百德認為，租金才是衡量房地產對最終用戶之經濟價值的真正指標。北京的房地產的租金與價格關係，可望在奧運會後出現一致的連動性。不過，大部分的股市分析師和地產經紀人都同意，奧運對於北京房地產市場的發展，還是有其正面意義。中國政府試圖藉由興建奧運競賽的各項基礎設施，將這個交通擁擠、污染嚴重的千年古都轉型為一個更清潔、更有活力的文化中心。其實，利用舉辦奧運的機會將城市轉型的經驗有前例可循，1988年的漢城（首爾）奧運就是最明顯的例子。奧運之後，首爾的房地產仍然一路暴漲，一直持續到1995年，原因是韓國政府為了辦奧運，等於是在漢江南岸另外興建了一座新城市，提供完善的基礎設施和健全的生活機能，使得此一地區成為韓國房地產投資的首選。北京也在學習首爾的做法，藉著奧運的建設機會，重新布置城市舊有的規畫格局。儘管北京的天際線已經完全變了樣，但是首爾的經驗是否能在北京複製，則還有待觀察。亞洲華爾街日報（Asia Wall Street Journal）就曾經不諱言的指出，由於中國的建築物質量較差，意味著此地的房地產投資常常無法像在其他地區一樣發揮良好的保值作用。
#@1@#中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所教授龔益也坦言，北京目前的高房價並不等於「北京適合人類生活和居住」，而且「凡事都希望達到極致頂端的狂熱與不計後果的超前投入，似乎已經導致了北京奧運房地產價格水平的嚴重透支。」龔教授特別警告，這種透支結果對於「緊跟在後面盲目投資、急於從奧運房地產賺錢的『小戶人家』，很可能就是致命的陷阱。」中國政府今年推出了許多打擊投機的措施，試圖給房地產市場降溫，但這些措施的效果似乎相當有限。市場人士指出，由於明年北京將舉行中共十七大，後年要辦奧運，因此中國當局不至於在短期內採取激烈手段抑制房地產過熱現象，但是奧運結束之後，似乎就沒有任何政治上的顧忌了。儘管如此，仲量聯行（Jones Lang Lasalle）北京辦事處的負責人翰德偉（David Hand）認為，由於中國持續的城市化以及北京特殊的地位，北京的房地產市場即使在奧運結束後仍將會吸引承租戶、買家和投資客，但只有最優質的房地產項目才有可能維持強勁的價格。
