在上市電子公司擔任經理級職務的陳先生在洛杉磯有棟房子。但在看到力霸集團創辦人王又曾以及前中國信託董事長辜仲諒在遭到調查後紛紛避走美國，狡兔三窟讓媒體找不到的新聞後，他開始覺得只有一棟房子或許不夠，最近報紙上一直在談論美國房市風暴，他心想這可能是赴美置產的好時機吧。沒錯，打算赴美置產的人不妨考慮今年內進場，因為美國房市在走了五年的大多頭市場之後，房價已自2006年中開始走疲。2月時的全美房價已自去年7月的顛峰下滑了逾7%，疲軟的情形預期至少還會持續到年底。同時，美國的新屋和中古屋餘屋暴增，加上繳不出房貸而被拍賣的房子大量釋出，購屋者可以好好精挑細揀一番。
#@1@#全美房地產經紀商協會(NAR)報告指出，美國2月份房屋售價的中位價比一年前跌了1.3%，為212,800美元（意指有一半的房價在這個價位以上，另一半不及這個價位）。這已是房價連續第7個月低於一年前水準，可見美國房市的疲軟程度。（見圖）雖然與去年同期相較的跌幅看起來很溫和，卻已自去年7月創下的紀錄高峰下滑7.6%。美國房市在去年年中出現盛極而衰的敗象，而次級房貸風暴在2月底浮上台面，並於3月惡化，更讓房市雪上加霜。所謂次級房貸（subprime mortgage）是指借給信用評等較差的人的房貸。前些年買房變成美國的新國民運動，不管有錢沒錢，大家都能借到錢去買下自己的夢想家園。唯利是圖的銀行和貸款業者，只要是上門的客戶一律來者不拒，甚至不必自備頭期款，不必提供收入證明，都能申請到房貸。由於太多人在同一時間申請房貸，尤其是次級房貸，所以，繳不出貸款的違約情況才會在同時間爆了出來。美國消費者聯盟（Consumer Federation of America）房屋策略主管費雪班表示，美國有許多地區，次級房貸的比率高得離譜。例如，愛荷華州的達文港都會區，2005年的房貸高達47.6%屬於次級房貸。
#@1@#有的專家估計，在這波風暴全美可能會有高達220萬的次級房貸借款人可能繳不出貸款，而保不住他們的房子。這些房屋都將被貸款機構收回，一般來說，在行情比較差的地區，銀行會循拍賣程序低價賣掉，但若是市況良好的地區，銀行也會委託仲介業者賣掉。以往，大約有25%的欠繳房貸最後會被拍賣掉。以前行情好的時候，付不出房貸的人可以把房子賣掉來償還。如今房價跌了，也更難脫手，屋主大多兩手一攤，叫銀行來拿鑰匙和房契。不過，因為房貸違約個案爆增，金融機構要處理這麼多房屋也感到很頭痛，於是同意屋主賤價出售，然後勾銷一定成數的房貸。如此一來，屋主解決了房貸負擔，銀行也拿回大多成數的貸款。北卡羅萊納州威明頓的30歲房地產投資客達拉斯．艾爾福，最近就有做不完的交易。他通常找上那些因為失業或生意失敗而付不出房貸的人，房貸總額235,000美元的房子，他會出價205,000美元，這表示放款機構必須同意勾銷3萬美元的房貸。他發現，放款機構通常可以接受每筆房貸勾銷3到4萬美元。名詞解釋：拍賣屋（foreclosure）大致上是指因為繳不出房貸而被貸款機構收回的房屋，這類房屋以往大多以拍賣方式處理，所以稱這類房屋為拍賣屋。通常欠繳1到3個月的人會收到欠繳通知，欠繳6或12個月的人則會收到拍賣通知。房市疲軟衝擊的當然不只是次級房貸，去年底，美國各類房貸的違約率（拖欠30天以上）逼近5%，創下2003年以來的最高水準。其中，次級房貸的違約率高達13.3%，信用良好的優級房貸違約率亦升高到2.57%。除了拍賣屋大量釋出，美國新屋與中古屋餘屋水位更是大幅升高。2月時待售的成屋(中古屋)數量增加到370萬戶，不僅比1月增加了6%，甚至比1年前暴增了25%。2月時新屋餘屋數量增加到相當於8.1個月的銷售率，高於1月的7.3個月。
#@1@#大致上來說，次級房貸違約比例最高的地區都在中西部，像是俄亥俄州和密西根州。不過，若以所有房貸來看，違約比例最高的地區反而是在佛羅里達州和加州等外國人最愛的居住地。所以，即便是在台灣人喜愛聚集的地區，也是有撿到寶的機會。眼看房市惡化，違約情形愈來愈高，美國金融機構開始從嚴審核房貸。而且不只是次級房貸，現在就連信用正常的客戶申請房貸也可能會遭到拒絕。已有愈來愈多金融機構拒絕貸款給無法支付5%多一點頭期款的申請者，尤其是那些沒有提供收入證明文件的人。不久前，這類貸款戶還可以申請到所謂Alt A級房貸，就是違約風險介於最優級和次級房貸之間的類別，信用分數至少700分。根據瑞士信貸集團的估計，去年Alt A房貸約占美國房貸市場的兩成，相當於次級房貸市場的規模。瑞士信貸紐約分析師Ivy Zelman預估，金融機構緊縮放款條件將導致美國今年次級房貸減少一半，而Alt A級房貸也將減少四分之一。如此一來，房市的銷售將進一步降溫。美國全國信用合作社協會(Credit Union National Association)的首席經濟學家比爾．漢培爾（Bill Hampel）表示，金融機構及主管單位對次級房貸問題的反應，意味著許多人將無法取得貸款去買房，這將壓迫房價與銷售。同時，要被拍賣的房屋不斷增加，將加劇市場餘屋，構成房價的進一步下壓。漢培爾指出：「這一切都表示房市疲軟的程度將超乎我們的預期。」
