Q二○一八年以來房價出現明顯漲勢，其中又與台商回流直接關聯，再加上長期低利率，以及經濟成長率將由二○二○年的2.54%提高至二○二一年的4.64%，每人GDP亦將由二○二○年的28,180美元提高至2021年的30,981美元，尤其二○二○年上市櫃公司盈餘約2.46兆元，今年發放股息約高達1.6兆元，影響所及，貧富差距勢必越來越大。想請問莊教授，當前房價居高不下，政府祭出「房地合一稅2.0」會對今年房地產市場走勢造成何種影響？
A近年台灣一直籠罩在錢多利率低環境下，再加上台商回流導致土地交易異常熱絡，影響所及，房價隨之出現節節攀升情況。
依據中央銀行公布數據，今年二月日平均貨幣總計數M1B及M2年增率分別為18.57%及9.12%，較一月各增0.76及0.28個百分點，主因二月適逢農曆春節，資金需求提高，加以通貨發行增加所致；一至二月M1B及M2平均年增率分別為18.19%及8.98%(詳請參閱附圖)。其次，二月底全體貨幣機構存款餘額年增率由一月底之8.37%升為8.67%，放款與投資餘額則因銀行對民間部門債權成長下降，年增率由一月底6.87%降至6.59%(詳請參閱附圖)。
其次，依據中央銀行公布數據，截至今年二月底，一個月期存款牌告利率0.35%，一年期存款牌告利率0.77%，十年期中央政府公債次級市場利率0.38%，股票市場股價指數16081點；此外，依據主計總處公布數據，二○二○年底超額儲蓄高達3兆276.14億元，超額儲蓄率14.87%，如再加上截至四月中旬，投資台灣三大方案累積金額超過1.21兆元，另外，境外資金匯回專法累積亦高達2409億元。
由此顯見，在當前國內「錢多利率低」情況下，倘若龐大的資金沒有獲得有效紓解，想要根本解決國內節節高漲的房價，勢必也有相當的困難度，而當前最令主管機關備感困惑的是，如果不積極「打炒房」，社會與論與民意代表壓力必定排山倒海而來，惟一旦打過投，形成「打房」，後遺症又該如何收拾殘局，而這也正是房地合一稅2.0修法過程，主管機關仍不忘兼顧經濟發展與金融穩定之主要緣由。
中央銀行自去年十二月十八日以來連續祭出兩波選擇性信用管制，加以房地合一稅2.0即將自七月一日開始實施，惟截至目前為止，尚未明顯出現壓抑房價效應，導致外界不斷質疑政府「打炒房」措施無效。近日央行總裁楊金龍在立法院財委會答詢時表示，不排除祭出第三波選擇性信用管制措施，甚至考慮再擴大到自然人「第二戶」，並將貸款成數再降至五成以下，由此顯見主管機關實已陷入「打炒房」與「打房」進退兩難之困境！
有關此一議題，仍有待各相關主管機關通力合作，尋求即時有效的因應對策！
以下謹將2021年整體房市發展趨勢歸納彙整如下，以供參考。
1.土地交易依舊熱絡：在土地資源稀少，再藉利多題材炒作，尤其是台商回流投資擴廠區域，土地市場依舊會呈現交易熱絡景況。
2.豪宅價格居高不下：雖然房地合一稅2.0大幅調整閉鎖期，惟就自住而言幾無影響，目前台中市豪宅每坪已高達八十至九十萬元，高雄市預售亦有超過六十萬元建案。
3.實價登錄2.0登場：新制將自七月一日開始實施，不僅門牌、地號完整揭露，也會溯及既往，惟其間仍隱藏不少不實交易價格，例如贈送裝潢、家電等變相降價情況，因此，實價登錄2.0實施之後，新舊制交易物件仍須經過一段時間交互印證，方可達成實價交易目標。
4.開價與成交價仍有相當落差：在競相出清存貨前提下，差距應會超過10%。
5.紅單消失：去年第四季之後兩次聯合大稽查，迫使排隊買房與紅單轉手亂象頓時消失，議價空間加大。
6.預售屋、新成屋與中古屋競價求售：在房地合一稅2.0實施之後，必然會呈現競價求售情況，購屋者也會秉持貨比十家原則購屋。
7.建商調整營運策略：在土地與營建成本逐漸升高情況下，部分財力雄厚的建商會採取先建後售或「333策略」，亦即預售、施工與完工階段各銷售三分之一，尤其是好地段建地一地難求情況下，建商推案也會漸趨保守。
8.高稅制時代來臨：在高稅制、低投報率情況下，投機客必然會隨之銷聲匿跡。
9.建商流動性風險提高：在兩次選擇性信用管制大幅限縮貸款情況下，不僅低自備款例如10%自備款預售建案面臨交屋窘境，尤其是在造價節節攀升，再加上缺工導致工程延宕，直接與間接成本提高情況下，很可能因流動性風險而出現倒閉情況。
10.軟著陸與硬著陸一線之隔：端視「兩次選擇性信用管制＋房地合一稅2.0」之外，是否還會祭出第三次選擇性信用管制與囤房稅？
由以上之分析可知，二○二一年房地產發展趨勢與政府是否會由「打炒房」再進一步演變至「打房」息息相關，而更重要的是，打不打房完全取決於炒房歪風是否能夠就此遏抑！
