2007年房地產的景氣熱度不若2006年，內政部建築研究所在發表上半年房地產景氣看法時指稱，6月買氣已有下滑趨勢。但是，就在央行以調高重貼現率1碼，想要藉此壓抑房地產飆漲風時，接替蘇貞昌上台的行政院長張俊雄卻釋出4大國有地的都市更新計畫等一連串利多，還被外界冠上「金磚4區」；若連同內政部早就進行的其他46處更新區，預計可帶動新台幣3800億元的商機。以往，曾被批評為圖利財團的都市更新案，在行政院重新啟動後，是否真的能成為推動都市新風貌的推手，維繫房地產景氣於不墜？以往，政府推動都市更新案敗在關鍵的整合問題，這次，有解套方案嗎？或是，又是一張不易兌現的選舉支票？針對於此，《理財周刊》特地邀請內政部營建署署長李武雄、政治大學地政系教授張金鶚、戴德梁行不動產投資顧問公司總經理顏炳立，及華固建設董事長鍾榮昌進行訪談，為讀者做深入剖析如下：
#@1@#《理財周刊》問（以下簡稱「問」）：行政院推出一連串國有地都市更新案，對台灣房地產的意義何在？李武雄答（以下簡稱「李」）：內政部2年前開始推動50處都市更新區，開了200場說明會，張俊雄院長在聽取報告後，從中挑出4塊大面積國有土地，且公有產權比較多的區塊，顯見政府推動之決心，相信透過都市更新可使土地資源做有效運用，讓舊市區再發展為機能更密實的地區，更能刺激房地產的景氣。張金鶚答（以下簡稱「張」）：過去，政府執行都市更新的效率是讓人失望的；50處都市更新案，從謝長廷、蘇貞昌到張俊雄，歷經3任行政院長，現在，都還只是畫大餅；希望這回是看得到也吃得到，民眾才會有信心。基本上，都市更新是台灣未來長期必走的路，如果能成功，環境改善了，周邊房地產的價格也會往上漲，因為，買房子，就是「買環境」。顏炳立答（以下簡稱「顏」）：這4塊土地都是大面積，對需地孔急的建商來說，是及時雨；但是，重點在開發時程；如果拖太久，政府只是提供地，不幫忙排除各種阻礙，會影響建商投標意願。這4塊地，以台北市2塊朝住宅規畫，比較有利基。鍾榮昌答（以下簡稱「鍾」）：都市更新對政府、土地及建物所有權人、開發建商及附近房價提振來說，是屬於多贏局面。但國有財產局標地，產權清楚，建商標到，馬上就可開發，都市更新案則要解決產權爭議，曠日廢時；因此，若未來推案，房價每坪沒有40萬元以上，利潤不高大概就不值得建商去做。
#@1@#問：都市更新案成功與否，關鍵因素有哪些？行政院有沒有足夠的配套措施？李：政府為了促使都市更新案成功，2年來，辦了不下200場的說明會，就是希望更新範圍內的土地及建物所有權人對於政府所訂的都市更新法令、機制，要有信心。此外，以往都市更新案整合要成功，除了取得更新區內私有土地及合法建物面積超過4/5外，同時也要住戶人數超過4/5以上同意，才能向主管機關提出都市更新案，結果卻造成，曾有一坪土地被灌進上百位人頭，讓建商過不了4/5人數門檻，導致更新案不了了之。這回，行政院通過「都市更新條例」部分條文修正，大幅鬆綁法規，未來只要取得更新區內私有土地及合法建物面積超過4/5，人數門檻即不予計算，等於幫忙排除「人頭戶」困擾。另營建署也設有單一窗口，提供諮詢及協助解決投資障礙，還提供中長期融通資金2千億元等配套措施。張：推動一個都市更新案，往往需要5到10年；就以目前最繁華的信義區，也是推動了20年，才有今天的風貌；因此，如何提高更新效率，對吸引業者投入是非常重要的，對開發商來說，時間就是金錢。我認為，既然4大更新區，政府都賦予它不同的定位，那就應該先做好市場分析，針對交通問題、上下游廠商未來進駐可能性、租稅優惠，以及開發時程等，要先做好配套措施才好。
#@1@#顏：都市更新要成功，「人」的問題最重要。雖然，法令幫忙排除「人頭戶」問題，但有關「權利變換」的分配公平性問題，常引發互相猜忌，總認為別人拿得比我多，意見難整合，都市更新案就會拖很久。我認為，若有一個公正、客觀的第3人做專業的估價，才不會產生新的利益衝突。鍾：對於這個說法，我深有同感。大陸有所謂「釘子戶」問題，台灣則有所謂的「都更蟑螂」。以台北市政府為例，一旦畫定那些地區屬於都市更新區，就會有人拚命遷戶口到那些地區，你能想像一戶住上百來人的「灌人頭」問題嗎？這些要阻撓都市更新腳步，私底下跟你獅子大開口的人，一到都市發展局的審議會上發表意見，就裝可憐；結果，官員就要建商跟住戶「再協商」，案子就又擱下來了。都市更新案要成功，還是要看政府的魄力；就像都市更新要拆房子，有人不搬，法令有賦予政府協助排除，但政府老是怕損及人民財產，總要建商自己去談，但談何容易？為此，我建議政府可以容許建商邀請3家公正單位估價，並提存2倍價金於法院，人民財產就不會有太大損失；我希望政府有魄力點，不要碰到這樣的問題，就怕東怕西。
#@1@#問：都市更新對房地產是實質利多？還是看得到、吃不到的空頭支票？李：都市更新肩負著健全都市機能、提升居住水準、改善都市景觀，進而活化更新地區經濟，達到都市再生目的，對房地產當然是實質利多；但需要較長時間整合，與一般土地開發案，2至3年即可完成的情形不同，因為如此，才會被外界誤解。張：我贊同，都市更新對房地產的發展是一大利多；但為何總淪為空口支票？我認為，那都是政府沒有決心去做。例如都市更新條例賦予政府強制執行權力，但政府總是怕損及人民財產而不敢強制拆除房子；所以，目前成功的案例，大都是民間自辦的都更案。鍾：建商自辦都更案能成功，是因為我們都是帶著支票去談，只要住戶開價不離譜就成交。不過，國有地釋出，面積都要比民間自辦的案子大上10倍、20倍，若能開發成功，綜合效益也比較大，且台北市的2處都市更新點，位處精華區，更新後成為嶄新特區，可有效地繁榮台北市房地產。
#@1@#問：都市更新常和「圖利財團」畫上等號；這樣的問題，該如何看待？政府要如何避免？李：都市更新為都市建設事業中最困難的一環，世界各國為加速推動都市更新，均訂有相當的獎勵措施，以日本為例，獎勵項目包括提高容積、公共設施費用補助及金融機構提供長期低利貸款給更新事業體等，英國更在2004年公布「規畫和強制徵收法案」，明定政府有義務協助開發商強制取得更新範圍內土地，反觀我國僅提高容積獎勵乙項，圖利財團只是外界的誤解。張：現在，都已經是什麼時代了，還怕圖利財團？政府推動都市更新案要成功，就是要提高誘因，吸引開發者來參與；如果怕招致非議，那可以推動「不動產證券化（REITs）」，使風險分散，利潤共享。不過，目前只有收益型REITs，還缺乏開發型的REITs，政府可以修改法令，嘗試開放。鍾：政府針對容積獎勵最低30％、最高50％，訂得很清楚，根本不會有圖利問題。且房價在平穩時，它所設定的風險報酬率就是12％。對建商來說，土地最好買斷，且推案時，剛好趕上房地產大多頭，才有賺頭，否則，拖個3、5年以上，多頭轉空頭，反而可能會虧大錢。顏：都市更新案未來都採公開競標，怎會是圖利財團？那國有財產局公開標地，難道也算？都市更新案是因為政府沒有能力做，所以由民間來做，站在政府立場，應該鼓勵民間多多參與才對。而政府如果怕別人講話，則採取BOT方式來開發，也不失為良策。
#@1@#問：行政院選定華光社區等4大國有地更新案，就各位的觀察，商機有多少？對都市風貌有何改變？能帶動周邊房地產價格嗎？李：這4處指標性更新地區，都是大面積公有土地，如能順利依時程開發，打造成「商旅新都心」、「金融管理及數位通訊中心」、「台灣智埠中樞」及「優質住商新天地」的目標，將可提供當地足量的公共設施、引進新興產業及優質住宅，對改善都市結構，展現都市新風貌，絕對可活化周邊的房地產，商機應有上千億元。顏：都市窳陋地區，就像是蒙塵的珍珠，一旦更新成功，絕對是「清水變雞湯」。以往台北市都市更新案成功案例，周邊房價都有倍數以上成長，像元利建設在內湖康寧路推的都更案，以前1坪只有15、6萬元，整合成功後推案，預售賣到30萬元，現在易手價快50萬元。對建商來說，透過都市更新，可以花最少的錢，得到最大利益，而對當地或附近居民來說，都市景觀變好，房價自然能上漲。鍾：華固在羅斯福路推動成功的都市更新案「中正史坦威」，預售40萬出頭，但現在成交價喊到80萬元，幾乎呈倍數漲幅，屋主都賺到錢了，而華固接著在8月，在南京東路、建國北路口，也要推出「雙橡園」都市更新案，開價可能會站上8字頭，而此案備受業界重視，顯見華固的用心，大家都看得到。至於國外都市更新最成功案例，我最推崇日本首相小泉純一郎，他一上台，就極力推動都市更新案，像東京火車站前的舊商業區，成功變身為丸之內經濟新區，真正帶動經濟發展，我不禁要問：「小泉做到了！我們的官員，誰做得到？」
#@1@#問：台灣房地產走了4年大多頭，今年上半年推案量有2、3千億元的大量，惟買氣不若去年？上一波大行情是由豪宅所帶動，各位認為，都市更新能接著成為多頭行情的下一棒嗎？張：今年買氣下滑，主要是供需失衡；不過，在台北市，因為缺乏大面積土地，一旦華光社區及南港鐵路一帶完成整合，對建商來說，是取得大片土地的最好機會，相信會吸引建商來投標，但能否成為多頭行情的下一棒，則不一定；此一政策對房地產是短空長多，因為都市更新案要成功，不是3年、5年就搞得定，但成功了，絕對是件好事。顏：都市更新對台灣房地產的好處是精華區大片土地的釋出，解決建商蓋房子的土地來源問題，還談不上房地產輪漲走勢的下一棒，甚至還可能因土地釋出，反而牽制目前房地產價格；但都更案並不像國有財產局標地，馬上取得、馬上開發，時間拉長，反而使供給量受到平均分配，而不至於打壓到房價。
#@1@#問：2008年總統大選前，台灣房地產景氣如何？多或空？張：台灣房地產從2003年SARS之後的第3季開始觸底反彈迄今，剛好走了4年的多頭，若2008年總統大選前還一直往前衝，偏離市場需求的話，是無法長久的，未來泡沫化機率也會提高；如果，大家有警覺，房地產稍做停歇，榮景反而能走得長久些。顏：過去台灣及世界各國，都是股市大漲後，房地產才漲，但台灣這一波卻是房地產漲了，股市才漲，在股市萬點行情指日可待下，對房地產動能相當不利，因為「錢都往獲利最高的地方流」，股市隨便漲，可能幾天就獲利15％，但現在房地產要獲利10％都很難；所以總統大選前，房地產要像去年那樣大漲的機會少，但地段好的特殊建案，買氣應該是持平的。鍾：台灣房地產投資者也是有「買漲不買跌」的觀念，因此，雖然上半年買氣不若去年，但大選前還不會跌，只是投資客資金轉出，少了追價意願；一般來說，個案銷售率若有6、7成，就算不錯，房地產景氣仍會是穩定成長。好的個案，還是會賣得好，像華固在大同區推豪宅案，習慣住大同區、有換屋需求、追求較好建材的購屋者，還是能接受1坪60萬元的售價。
