台灣的不動產證券化又將走進新的局面，日前興富發建設集團總裁鄭欽天表示，建築業經營環境已大幅被改變，集團未來十年發展願景，將挑出具一定租金收益率的商用不動產，進一步發行「不動產私募基金」，未來將轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。
應用到危老都更 原住戶有機會變投資人
建商之所以有這樣的規劃，除了看好商用不動產未來前景外，政府打房政策頻出，使得購地加工賣房子的獲利變動起伏很大，再加上限縮銀行放款，讓建商不得不開創新機，而不動產證券化就是一個出路，轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。
打房，是危機，也是個契機，讓建商積極轉型。例如配合危老都更，過去在興建時，是安排原住戶先到別地方住，房子蓋好後再搬回來。但若從不動產證券化的角度來看，蓋好後的新屋用途並不只是「住」，如果是以商業不動產來規劃，開發後讓原住戶變成投資人，用不動產證券化方式獲取租金收益，操作就會越來越靈活，這就會讓建商找出一條路。
台灣REITs規模不到千億
所謂不動產證券化，就是將不動產上的財產權轉變成為證券型態。
回顧台灣不動產證券化歷史，是在二○○二年時，因國內不動產市場低迷，為能有效開發利用不動產，並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣，通過「不動產證券化條例」，允許不動產投資信託基金(REIT)採信託架構發行，由信託業擔任發行主體。
那時是財政部時代，主管機關是銀行局，當年怕炒作，修法時把「開發」拉掉，也影響了後來REITs的發展。
台灣第一檔REITs是富邦一號，於二○○五年三月正式發行，台灣REITs最高峰時也只有十檔，到現在更只剩下七檔，總REITs規模加總起來不到千億元，只占資本市場0.2%，相較其他國家市場佔有6%，台灣規模相比之下小了許多，還有很大發展空間。
儘管二○○九年立法院三讀通過「不動產證券化條例」部分條文修正草案，放寬一些限制，希望保險公司可以來參與REITs運作，但依舊效果不彰。
不動產證券化第三代 基金、信託架構並行
現在，可以說是不動產證券化的第三代來了！主管機關金管會修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT並行，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。
REITs基金可提供小額投資人參與房地產投資的機會，隨著建商加入發行，讓投資標的越來越多，搭配穩健高配息收益，對於將邁向超高齡社會的台灣來說，又是非常適合作為退休基金的投資標的，發行跟交易市場熱絡可期。透過開放REIT採基金架構發行，期望為我國資本市場注入另一股活水。
小額投資人參與不動產成長契機
此次修正草案金管會已經送到行政院，接下來送立法院，假設今年內能行政院通過、送立院三讀，趕年底前通過，將是一大改變。這法之所以重要，是建商可以參與經營。加上REITs可以引導投資人的資金往大型物業、基礎建設等項目投資，資金會實質進到不動產產業鏈，例如不動產開發商、管理機構、專業管理顧問、投資顧問等，能真正帶動產業發展，就能擺脫建商炒房的形象。
樂見投信發REITs跟建商合作，可以集中火力加速台灣不動產證券化的發展。時空環境不同，希望第三次修正REIT的架構，除了能夠讓建商在打房之下走出一條新路，也是小額投資人參與不動產成長的契機。
