去(二○二一)年台灣工業地產成交量不受疫情影響，出現上揚走勢，就連地價都被帶動上漲，且需求由北台灣擴散至中、南台灣，再加上行政院於去年底拍板「投資台灣三大方案」再延長三年到二○二四年底，也被商仲業者解讀為政策作多，工業地產的地價可望再漲三年。
投資台灣三大方案 吸一．五兆
所謂的「投資台灣三大方案」，是指行政院在二○一九年一月推動「歡迎台商回台投資行動方案」，敲定實施三年時間，提供台商貸款利息補貼，並幫忙解決缺水、缺電及缺土地等問題，俾引導台商回台投資。接著，在七月再推動「根留台灣企業加速投資行動方案」及「中小企業加速投資行動方案」。依據行政院統計公布，截至去年十二月十七日，總共投資金額達一兆五五三四億元。
第二波的投資台灣三大方案，將延長三年至二○二四年底，但因中美貿易戰等時空背景已不同，故刪除了第一波主要的「美中貿易戰受衝擊的業者」，並順應ESG永續環境的趨勢，增列「配合政府二○五○淨零碳排政策目標，逐步落實減碳排之業者」，預計可新增四千三百億元的貸款額度，其效益則可放大至九千億元。
商仲業者談到，從二○一七年中美貿易戰，以及美國實施「肥咖條款」，加上行政院實施「投資台灣三大方案」，不管是在台灣股市、台灣房市，或是台灣商用不動產(含商辦、工業地產)，都出現大漲的好光景。
而這一回，行政院再加碼推出第二波的「投資台灣三大方案」，雖然內容有所調整，但提高企業投資意願，帶動台灣經濟的繁榮向上，對工業地產來說，絕對是一大利多，因為需求帶動買氣，自然拉升地價往上漲。
工業地產價量齊揚寫新高
CBRE世邦魏理仕發佈最新的二○二一下半年《台灣工業地產市場報告》指出，二○二一下半年工業地產市場價量持續攀升，大型工業不動產投資額總計新台幣近九五○億元，改寫歷史新高點，於整體商用不動產與土地投資市場佔比亦升至三九％新高位，儼然已為市場主要投資焦點。在買方需求強勁驅動下，全台平均工業地價較上年同期成長四．二％。
分析去年下半年各類工業地產交易活動，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，以工業土地、廠辦兩類表現尤其亮眼，當中七成屬自用型買方，顯見購地興建符合自身需求之建物仍為企業首選；而工業土地下半年總計成交逾四八三億元，年增率高達七○％，足見政策「招商引資」的策略大大奏效。
李嘉玶指出，若以整年度的成交金額來看，近五年工業土地、廠房、倉儲及廠辦的交易額呈現年年增長，其中，工業土地更是三級跳，由二○一七年的近二七○億元，一路增加至二○二一年的七三九．八六億元(表一)。
另就去年前十大成交金額的工業土地交易案，也可以發現，台北市的北投士林科學園區，由市政府拿出來標租的五十年地上權案，就有仁寶電腦及康舒科技合作，以八一．九八億元拿下一萬三千多坪土地，預計開發集團總部，另新光人壽也以四四．○二億元拿下一萬一千多坪(表二)。
而成交金額居第二大，反而是京城建設在仁德區崁腳北段取得一萬六千多坪土地，總價為三三．八一億元。
另從表二也可發現，有不少桃園、新竹、台南及嘉義的交易案擠上前十大，而買方大多自用，或是打算拿來蓋廠辦。
科技擴廠帶動投資
李嘉玶表示，在全球晶片製造供不應求的情況下，半導體與電子業者持續於現有廠區擴建，同時尋求購買既有廠房的機會，以便在設備進駐後快速進入生產階段，並可因應未來重建廠房之需求。
另就去年前十大廠房與倉儲、廠辦的交易案也可發現，除因科技業提高研發規模、升級總部辦公空間外，以投資目的為導向之交易也有所成長，包括保險業者、不動產投資信託基金及不動產投資公司均看好廠辦投資效益，紛紛投入市場(表三)。
此外，科技業投資工業廠房、辦公廠辦創新高，根據信義全球資產公司統計近五年(二○一七至二○二一)上市櫃與公開發行的科技業投資不動產總金額累計達一九四○億元，其中，二○二一年更以六八三億元創下新高，比次高的二○一九年四百億元成長七成。
科技業擴廠三大動能
信義全球資產總經理柯宏安表示，急單效應下，可立即設置生產線的廠房成為熱門選項，投資區域則以桃園市、台北市、新北市最受惠。
而科技業擴廠熱度來自三大動能，第一，二○一七年中美貿易戰起，台商積極把高端製造技術遷回台灣；第二，疫情影響，遠距學習或辦公設備需求爆發，使科技產品訂單量增加；第三，除半導體缺貨潮帶動上下游供應鏈擴廠，全球減碳趨勢下，綠能、電動車及5G等潛力產業也積極發展。
此外，工業地產一枝獨秀，尤其科技傳產需求熱絡，由工業地產交易熱區也可以發現，大廠擴廠也帶動投資，柯宏安表示，從近五年包含台積電、台達電、大立光等許多科技大廠都有再度加碼擴廠的狀況，都顯示出企業硬需求，這也讓科技產業成為不動產市場發展的重要角色。
而地方政府為了響應台商回流，推出新興工業區標售及招商，反應也都相當熱絡，去年各縣市中，以桃園市交易件數四十一件最多。
信義全球資產另統計二○二○至二○二一年工業土地與廠房實價登錄資訊，六都共有九個行政區交易金額破百億，其中，台南市安南區以二三六億元奪冠，桃園市龜山區以一七六億元居次，高雄市仁武區一五三億元排名第三；也可以看出，近兩年工業地產百億級交易熱區包括了桃園、新北、台南及高雄。
柯宏安分析，近年因為北部工業區土地價格上漲，南部各縣市政府又積極設置產業園區，爭取產業進駐，有較大面積土地可供企業選擇設廠，許多科技大廠紛紛向南布局，同步帶動相關供應鏈跟隨。
柯宏安另指出，為了能找到大面積的廠房及工業土地，未來可能有更多企業會往中南部拓點，且會以有規劃完善的產業園區為主要進駐首選，未來工業地產的熱區，頗有南霸天竄起的局勢。
熱騰騰寸土寸金
宏大國際資產總經理陳益盛則表示，自二○一二年以來，工業不動產已逐年擺脫「空蕩蕩廠房乏人問津」，成為「熱騰騰寸土寸金」。
以六都加新竹縣市來看，近六年來工業及倉儲開發是穩定成長，尤其桃園從二○一六年就帶頭成長，在二○一九年新建樓地板就達六九．六萬餘坪，創近二十年新高，二○二○至二○二一年的增加幅度雖趨緩，但仍是各都中最高，而新北及台中緊追在後。
陳益盛表示，有別於其他不動產，多數是供給大於需求，但是工業不動產現今最大市場現象是全台幾乎都「供不應求」，主因在於內資、外資、台商回台的投資持續，加上後疫情電商物流的跳躍式成長，尤其具生產規模的現成廠房或物流用倉儲明顯供不應求，因此工業不動產仍然最為持續看好。
他並分析全台最被看好的工業產品，分布較廣且分散的小型三百至一千坪廠房全台都缺，五百至三千坪的科技辦公分布，近十年是以中和、新店及汐止為主，但近期因交通捷運等改善，新莊、三重、土城、林口等處也逐漸有廠辦園區或大樓興建。另一項也極為缺貨的是一千坪以上至二萬坪左右的倉儲等，都是市場需求迫切的產品。
地價火熱 北溫南漲
觀察去年下半年全台主要工業區土地價格走勢，世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，北部工業區價格已處於相對高檔，但市場對於開發廠辦的需求不斷，使得下半年價格仍溫和上升二．五％。而中南部土地市場持續受惠於企業積極覓地擴廠，價格漲幅尤其明顯，兩區平均工業地價年增率皆達六％以上。
根據近幾月來台積電、日月光等多家國內外大廠公布的投資案可看出，南部半導體Ｓ廊帶正逐漸成形，預料二○二二年南部工業土地價格漲幅將達五％以上。
施甫學指出，「投資台灣三大投資方案」確定延長實施三年至二○二四年底，而在供應鏈分散趨勢延續的情況下，預料將持續見到台商回台投資。有鑑於新興科技應用增加、終端產品半導體含量提高，台灣半導體產業量能將持續擴大；在半導體領導廠商大幅增加資本支出的帶動下，相關上下游廠商的擴廠增產需求不容小覷。
展望未來工業地產市場，他說，南部半導體Ｓ廊帶的成形，可望鼓勵更多供應鏈企業跟進布局相關產業聚落，預料南台灣交易動能持續擴大，南部工業地價上揚走勢仍較為明顯(圖一、圖二、表四)。
北部區域內，廠辦交易將集中於雙北市，桃園則以廠房交易為大宗；短期內北部工業地價格將呈平穩態勢。
