2018年台商開始大量回流，2019年新冠肺炎肆虐全球，國內房地產在錢多利率低的經濟環境下，市場景氣逐漸呈現「南熱北溫」情況，尤其是在地價與營建成本不斷高漲情況下，更出現排隊炒房情事，導致全台房價漲幅普遍超過三成，終致主管機關相繼祭出「打炒房」措施，以免房地產業出現流動性風險，惟2021年房價還是再創新高，並且買賣移轉亦已攀升至34.82萬棟，係2016年24.54萬棟以來新高點；究竟2022年房地產市場發展趨勢為何，未來是否會導致「硬著陸」風險，更是當前最受關注之一大焦點議題！
▲1920-2115年日本總人口推移(2060-2115年係以每5年為推計)
▲1961-2065年台灣人口總數變動趨勢圖(中位數推計)
以下謹就當前整體經濟情勢加以彙整分析，將2022年房地產市場歸納為二十大發展趨勢，再分期敘述，以供參考：
一、人口快速變遷
▲表1：1990-2070年人口數按三段年齡組分
(一)國發會2021-2070年人口推估重要資訊：
─少子化與高齡化問題備受關注
以下先將國發會2021-2070年人口推估重要資訊分別節錄，以供參考。
(1)2020年出生數為16.5萬人、死亡數為17.3萬人，自然增加轉為負0.8萬人。
(2)我國粗出生率與粗死亡率曲線於2020年交叉，2020年後，粗死亡率將大於粗出生率，人口由自然增加轉為自然減少。
(1)我國總人口數(年底數)於2019年達最高峰2,360萬人。
(2)因人口快速老化，使死亡數快速擴張，未來人口減少速度將日益增快，2070年人口數將降為1,449~1,716萬人，約為2020年之6~7成。
(1)2070年，我國總人口較2021年之2,338萬人減少756萬人或32.3%。
(2)其中，14歲以下幼年人口減少148萬人或51.2%，15-64歲青壯年人口減少872萬人或52.7%，65歲及以上老年人口則增加264萬人或66.9%。
(1)15-64歲青壯年人口已於2015年達最高峰後逐年減少。
(2)老年人口於2017年起超越幼年人口，預估2029年，老年人口將達幼年人口的二倍。
(1)我國已於1993年成為高齡化社會，2018年轉為高齡社會，推估將於2025年邁入超高齡社會。
(2)老年人口年齡結構快速高齡化，2020年超高齡(85歲以上)人口占老年人口10.7%，2070年增長至27.4%。
(3)國際上將65歲以上人口占總人口比率達到7%、14%及20%，分別稱為高齡化社會、高齡社會及超高齡社會。
▲1888年-2100年日本人口變動趨勢圖
▲1960年-2070年台灣人口變動趨勢圖
(二)人口快速變遷，影響住宅供需結構 ─日本少子化、高齡化→同鄰不同宅問題值得借鏡
1.2020年人口總數比2019年減少4萬1,885人，年減0.18%，首度負成長，2021年人口總數比2020年再大幅減少18萬5,922人，年減0.8%。
2.出生與死亡人數正式出現「黃金交叉」，出生數15萬3,820人「創歷年最低」，死亡人數則為18萬3,732人，人口首度負成長。
3.結婚對數為11萬4,606對、結婚率千分之4.88，再創新低。離婚對數為4萬7,887對、離婚率千分之2.04，略有降低。
4.2000年戶量逐漸下降至3.33人，2010年2.92人，2020年2.64人，2021年再降至2.60人。
▲表2：2021年六都遷入與遷出人口統計表
▲1991-2021年戶數與戶量變動趨勢圖
▲1980-2021年台灣總人口變動趨勢圖
(三)六都人口變遷與房價變動趨勢
─蛋殼區房價面臨考驗
2021年台北市人口驟減32,418人，預估在今年五、六月跌破250萬人，屆時三名副市長恐將減少一名，議員席次亦將受到影響，其所以致此，與近年房價持續高漲息息相關。
此外，根據國泰房地產指數之數據顯示，近五年七大都會區房價皆全面飆漲，台北、新北、新竹縣市、桃園、台中、台南、高雄新案可能成交價漲幅分別高達18.64%、31.12%、18.47%、35.27%、40.90%、63.16%、38.86%，其因即在於台北市房價高漲，人口大量外移所致；此外，近年台商回流，中南部就業機會增加也是另一重要因素。
1.新成屋與中古屋的選擇：受到近年大量推案影響，未來新成屋必然愈來愈多，購屋時可將其列為首選。
2.小坪數：應特別注意各空間尺寸標示與中間戶浴廁通風採光，並將未來換屋可能遭遇問題列入考量。
3.公設比：中小坪數建案為迎合低總價需求，常將坪數縮減至20-30坪，導致公設比高達35-40%，購屋時應格外留意室內各空間實際使用面積之大小。
4.交通便捷：儘量選購靠近捷運站，生活機能完備但又不太貴的房子。
6.避免選購蛋白區：應特別注意的是，這一波在房價節節高漲排隊買房過程，除蛋黃區之外，蛋白區房價也被炒高遠超過區域行情，一旦景氣反轉，跌幅必然較大。
8.同鄰不同宅：由於人口快速變遷，在總人口逐漸減少、家戶增加、戶量下降趨勢下，小坪數住家越來越受歡迎，同鄰不同宅的觀念也已逐漸顯現。
9.都更與危老建案：選購時應特別注意坪數較小建案，標榜1+1房或2+1房，並非正二房或正三房，完工交屋時才發覺實際使用空間不夠大等問題。
10.無障礙空間：除結構安全、漏水、管理維護、保固期限之外，更應注意品牌信用與無障礙空間等相關問題。
近年由於人口逐年減少、戶數增加，戶量隨之降低，導致預售小坪數低自備款住家銷售較為順暢，此外，中南部大坪數高總價豪宅產品開始崛起，因此，營建產業未來對於規劃設計應格外重視產品定位與價格定位。
▲1980-2021年台灣出生率與死亡率變動趨勢圖
▲2070年較2021年人口變動數
