受到俄羅斯於二月二十四日對烏克蘭開打的戰事影響，台股從盤中的18055高點，尾盤收17594點，一下子就跌了近461點，且一連下跌多天，至三月八日的收盤為16825點，市值從原本的59兆，變成只有56.7兆多；市值蒸發，代表民眾荷包大失血，也會影響其轉進台灣房市的交易動能。
房地產抗通膨
今(2022)年台灣房市將持續籠罩在政府持續打炒房的陰影下，加上升息壓力，可說利空不少，但若通膨壓力一直在，再加上俄烏戰事是否會波及全球經濟，帶來不確定性，房地產「抗通膨」的保值特性，又讓民眾想「錢進房市」？今年可說諸多變數存在於房市中。
就今年房市來說，大家房屋依據六都地政局公布二月買賣移轉棟數指出，各都棟數分別為台北1,915棟，月減29.6%，年減6.6%；新北3,986棟，月減35.7%，年增7.4%；桃園2,762棟，月減36.4%，年減13.3%；台中3,116棟，月減33.3%，年增8.6%；台南1,430棟，月減36%，年增3%；高雄2,437棟，月減36.6%，年增4.7%，合計六都二月買賣移轉量共15,646棟，月減34.9%，年增0.8%(表一)。
但因農曆過年不是落在一月，就是二月，因此，大家都以一至二月的合計來看房市，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，今年一至二月買賣移轉數，與去年同期相比呈現「三上、三下」局面，台北、台中分別下滑7.7%、7.3%，桃園市小幅下滑2.8%，南台灣成交表現強勁，台南及高雄分別成長5.8%、5.7%，新北市成長8.0%，增幅居冠六都。
▲表1：六都2021年2月買賣移轉棟數
政府打炒房政策接二連三
郎美囡分析，政府打炒房政策接二連三，且各主要國家走向貨幣緊縮，讓投資性買盤轉為觀望，不過市場仍存有資金動能，聚焦於低價話題區，因此有科技產業議題、房價相對低的南部區域，台南、高雄買氣依然延續，而新北市供給量大、人口多，新案帶動下市場成交開紅盤，交屋量也較大。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，六都今年開年的量能達39,664棟，比去年同期的39,581棟微增0.2%，寫下近十一年來新高；其中新北、台南與高雄，雙雙締造2016年房地合一上路以來的同期新高，新北10,188棟更是近十一年的同期最佳，台南前兩個月買賣移轉量3,665棟，甚至創下升格以來的歷史新猷！
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，二月份的買賣移轉棟數反映的是今年一月份市況，今年一月底二月初適逢農曆春節假期，年前採買加上交易日減少等都讓房市交易降溫，而政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作也初步獲得成效，因此，讓全台二月交易量減少34.9%。
另從一至二月的交易量來看，整體交易量持穩，部分都會區交易量下滑，顯示政府打擊投機炒作的效應已逐漸浮現，在內政部五重拳、央行第四度加重選擇性信用管制，以及金管會調升不動產授信風險等措施相繼推出後，投機買盤逐漸退出市場，未來將更利於自住、置產等剛性需求的買方。不過，觀察一至二月交易量仍是十一年來高量，代表房市交易仍熱絡。
房市呈Ｗ走勢
永慶房產集團業務總經理葉凌棋日前也在一場「房市與打炒房政策之探討」的專題演講中指出，台灣房市近年在低利和資金潮的大環境下，再加上國內疫情相對控制穩定，以及經濟表現優異的有利因素，讓房市信心回溫；此外，全球通膨蠢動，不動產資產成抗通膨首選，進一步帶動房市蓬勃發展。
葉凌棋談到，2021年全年成交348194棟，比2020年的321589棟，小幅增加6.6%(圖一)，而由圖一可以發現，歷年重大事件發生，都會導致成交量的下滑，以2000年的網路泡沫來說，2001年的年移轉棟數就一下子驟減六萬件，只有259,494棟，另2008年美國發生雷曼兄弟的二房事件，釀成全球金融海嘯，也是從2007年的四十一萬多棟，一下子變成只有37.9萬棟。
另2012年實施「實價登錄」，以及豪宅限貸，變成只有32.8萬棟，而重剉台灣房市的，則首推2016年1月1日上路的「房地合一稅」，成為壓垮房市的最後一根「大」稻草，年移轉棟數只有245,396棟，創下2001年以來的新低量。
但房市從2012年的各種打房措施，成交量下滑至2016年，走了五年空頭後，終於到了谷底反彈，2017年起逐年緩步增加，再彈升至2021年的348194棟，五年增加十萬棟，從圖一來看，就好像股市的「Ｗ」走勢。
新竹縣市房價反彈將近五成
再看房價的表現，葉凌棋表示，以2021年第四季的七都平均房價來看(圖二)，台北市跌得最深，高達17.3%，而反彈至今才上漲3.2%，新北市也下滑16.2%，反彈至今為8.4%。
而這波房價上漲，南二都受惠於「護國神山」台積電的投資題材，表現是相對搶眼的，如台南市，之前才跌7.9%，但現今彈升至39%，四年陡升46.9%，高雄前一波下滑達15.1%，但反彈至23.1%，也拉升了38.2%。
但六都漲幅都沒有新竹縣市猛，這縣在前一波空頭的下修，只有跌8.1%，但彈升幅度高達46%，若從低點看，四年拉升了54.1，表現更勝六都。
此外，桃園市的表現也非常好，雖然下修幅度有12.2%，但迄今漲幅有30.9%，等於彈升幅度有43.1%，居七都的第三名。
葉凌棋另依據最近三年，永慶房產集團內部成交案件數來分析，七都於2019年及2020年都處於緩漲表現，但在疫情最嚴峻的2021年，卻是急漲(表二)，台南市、新竹縣市及高雄市漲幅都超過二成以上。
再拉開到三年來漲幅，新竹縣市漲幅超過47.6%，台南市超過41.3%，另高雄市漲幅37.7%，桃園市也有37.6%，反觀過去漲多的雙北市，因比較基期較高，三年累計漲幅只在兩成以內。
▲表2：七大都會區近三年與近一年漲幅
政府打房已見成效
由緩漲到急漲，難怪政府要打炒房，以符合民眾的期待，且包括內政部、中央銀行及金融局都加重力度，想要抑制炒房歪風。葉凌棋表示，自2021年12月內政部推出五大措施打炒房後(表三)，今年一至二月的增幅減緩，且建築貸款餘額與購置住宅貸款餘額成長趨緩，足見房市有降溫趨勢。
▲表3：內政部五措施打炒房之影響
葉凌棋說，政府過去各部會的打炒房，包括「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」，同步在2021年7月1日上路，前者最大的重點在於將「預售屋」及「紅單」納管，且對預售契約採事前審查(表四、表五)，除了減少房價炒作空間外，也希望能保護真正想買房的自住客。
▲表4：實價登錄2.0修法歷程
▲表5：實價登錄2.0上路後對市場的影響
而「房地合一稅2.0」的重點在修正「短期持有」的年限，從二年拉長至五年，一旦賣出就課重稅45%及35% ，且納入預售屋，不僅嚴禁「換約」，抑制投機買氣，且預售持有期間一到交屋則歸零重計，就是不讓投資客抄「捷徑」(表六)。
▲表6：房地合一2.0上路後對各產品之影響
葉凌棋表示，政府這波在打炒房的動作是非常積極，包括中央及地方都齊心協力而為，從金管會及中央銀行的管制動作，就是要「繼金脈、去槓桿」，內政部是「堵投機管道」，而內政部及地方政府則是「重稅、嚴罰」(圖三)。
而就打房成交，內政部地政司司長王成機也說，除了限制預售屋換約轉售、解約申報登錄等措施，政府的健全房市措施也已強化預售屋的稽查，針對預售屋完(熱)銷假象、製造排隊購屋人潮等炒作手法，進行裁罰。
在近期中央地方聯合稽查的第四波查核成果中，違規建案比例較前三次稽查結果明顯下降約二成，總裁罰金額超過一○八八萬元，足見政府打炒房政策已陸續獲得初步成果。
若是民眾對此成果仍不滿意的話呢？則內政部還有殺手鐧，其在2021年12月底推出的五大防範炒房措施，其中，針對惡質的聯合購屋(揪團)，刻意炒高房價等行為，若修法經立法院審議並三讀通過，惡意炒房者，最重可量處三年有期徒刑，也就是投機客若還想在房市興風作浪，那可能要面對「蹲牢房」的刑罰了。
不過，雖然有不少人肯定政府「打炒房」動作，但也有人指出「實價登錄2.0」的缺點，那就是淪為建商、代銷或炒房者，架高預售價的「幫兇」。
據指出，「實價登錄」的用意是要讓房價「透明化」，但房價是真實的價格嗎？尤其預售屋也納入規範，要求在簽約日後的三十日要進行實價登錄。
實登淪為不肖業者「定錨」弊端
但有不少討論房市發展的社群團體卻有人留言，某某建案實價登錄出現高出市場行情的成交價，非常不合理，當批評聲音愈來愈大時，又有人說，「之前那個實登高價不見了」，也就是申報實登者進行「價格修正」。
以前，當「實價登錄1.0」上路，大家都說，就有附近的實際成交價做「買賣出價」的參考依據，不會有「黑箱作業」，買貴的問題。
預售屋在「實價登錄2.0」納管後，也成為有心人士拿來「定錨」的「假價格」。但很多人是看了實登的價格去賞屋、議價，當建案銷售人告訴你，這裡的房價就是「這個價」，「愛買、不買隨便你」，賣方市場的強硬態度，讓購屋者很不舒服，但地點及房型規畫符合你的要求，最後你只有接受的份了。
可是，過沒幾天，「那個價」突然不見了(可能利用「解約」來下車)，但你已經簽約了，這時，你想反悔不買，違約金該算誰的？還不是弱勢的買方要「摸摸鼻子」，自認倒楣！
罰款金額相對獲利 顯九牛一毛
而針對上述惡意炒高房價問題，內政部也發出新聞稿表示，依新修正的平均地權條例第81條之2規定，若申報登錄價格資訊不實，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶(棟)處罰。
此外，申報人若申報不實，也可依刑法第214條使公務員登載不實罪移送檢調偵辦，內政部呼籲業者及民眾務必依法按實申報。
但試問，一戶動輒上千萬元至上億豪宅的產品，「故意」在實價登錄平台，採低價高報者，利用時間落差所賺取到的「簽約件數」及金額，遠遠超過最重的一百萬元罰鍰，那「九牛一毛」的罰款金額，根本不會讓他們害怕。
此外，雖然申報人最怕的是刑法第214條，問題是，都不會是建商被移送檢調偵查，因為他們委託的是地政士事務所的人，最後責任都落在「配合申報」的人身上。
前台北市副市長，現為清華大學科技管理學院榮譽講座教授的張金鶚就曾在媒體上揭露，不肖業者透過「假買賣」，在實價登錄製造「定錨」效果的問題，已使該平台成為房價炒作的幫兇。
他說，曾有某實價登錄個案，交易價格3440萬元卻登錄7000萬元，被檢舉查獲後，法院判刑拘役五十五天，但卻易科罰金5.5萬元了事。政府實價登錄缺乏有效查核機制，加上輕微罰則，實價登錄資訊的真實性令人擔心。
在台灣房市從空頭時的「買方市場」，演變至最近兩年的「賣方市場」，且賣方就跟你說「不二價」，議價空間少之又少，很多依據實價登錄價格去買房的人，是不是反而成為「受害者」？這一問題，有不少民眾都認為，絕對需要政府單位再來「補破網」。
房市充滿變化球
至於今年房市在眾多利空因素籠罩下，未來將如何發展？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，打房政策發威，買方觀望心態漸濃，加上前兩個月的房市交易降溫，市場也進入「價量盤整期」，而現在國際局勢緊張，股市和經濟都受到波動，也會間接牽連到後續的購屋意願和預算，為房市交易量投下變化球，預計至少要進入第二季才會逐漸明朗。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，國際疫情未止，烏克蘭及俄羅斯爆發戰爭，對於通膨影響甚深，更添增全球經濟的不確定性，尤其各國升息速度、幅度備受關注，不動產仍具備避險價值，惟提醒買方近二年部分區域房價因熱錢虛漲，購屋務必掌握話題可否落實，降低價格鬆動的風險。
郎美囡表示，不動產市場價格由預售案領漲，許多區域房價創新高，賣方對價格多有堅持，然而打房政策及預計升息讓部分買方期待房價下修，因此買賣雙方陷入價格拉鋸，且內政部打擊炒房之修正草案，顯示政府決心，抑制炒房團、讓投資型買方縮手，今年主力買盤應為自用及置產型買方，但物價上揚、通膨壓力，以及原物料上漲、人力成本增加，市場多評估未來房價難以下修，因此買氣並未大幅緊縮。
陳金萍提醒，雖然國內出口、投資表現亮眼，內需持續升溫，經濟有望維持高成長，且低利、資金潮等利多環境仍在，給予房市基本面相當支撐，但目前國際間地緣政治風險持續升高，對於經濟、金融的影響程度還有可能擴大。
而聯準會預計三月開始啟動升息循環，貨幣政策將趨向緊縮；加上國內政府抑制房市炒作的態度明確，未來是否會加重調控房市的力道，都將是影響今年房市表現的關鍵變數，需審慎觀察。
