政府為打炒房，中央銀行連下四道信用管制令，但房市還是紅紅火火，交易極為熱絡，逼得內政部在去(二○二一)年底進行修法，竟搬出「炒房最重可處三年以下徒刑」的念頭，但因爭議過大，在最後關鍵時刻改弦易轍，改以最重「罰五千萬元」的版本送行政院。
判刑改重罰五千萬元
很多人不解，「不就買個房子，為何要被判刑三年？」更有人覺得，想出這種修法內容的官員，會不會太不食人間煙火？
幸好，內政部最後踩了煞車，但是「禁止預售屋換約轉售」，「預售屋解約需在三十日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容，還是衝著「預售屋」而來。
老實說，預售屋市場的確有不少「投資(機)客在炒房」，在過去二○○三年至二○一五年底的大多頭行情，不少投資客大玩「紅單」，一戶用五至十萬元左右的訂金下訂，代銷業者或建商就會給出一張收據，因為顏色是紅色的，被稱為「紅單」。
據不動產界人士表示，在前一波大多頭行情時，一些重劃區的房價被「轉紅單」而一波波墊高，當時，的確會有人因看好後市，願意「接紅單」，那麼這些投資客就會轉手「加個二十至五十萬元賣出」，若投資大咖，一口氣拿出一百萬元來訂個十戶、二十戶，並不稀奇。
若以一張紅單賺個二十萬元，十張就有二百萬元，且可能在短短的半個月內就獲利出場，因此，當年也有不少「呷好道相報」，揪團一起買房的，另還有所謂的「貴婦團」及「醫生團」，這些高資產者大買豪宅產品，出手都不手軟。
VIP客戶轉手賺很大
而這些投資客大多是建商或代銷業者手中的「VIP」客戶，都在每一個預售案「潛銷期」，就被邀請先去「賞屋」，他們可以先挑房型(大多挑易轉手的二房或小三房產品)，至於拿的價格，每坪都可以比「開賣價」低個二至三萬元左右，若以一戶三十坪的房子，就能賺取六十至九十萬元的「價差」，即便包個幾萬元的「紅包」給案場代轉售的「跑單小姐」，也是「賺很大」。
據指出，這些建商或代銷口袋的「VIP」客戶，因為太好賺了，每回只要被通知去看屋，有人可說是「每案捧場」，而這也是代銷業者每回一召開開案記者會，總能對外說「已銷售六成」，因為裡面至少有三成是真的有人「預訂」。
而二○二○年雖然爆發新冠疫情，但回台的資金狂潮卻帶動房市從房地合一稅實施當年的二四．五萬棟，觸底反彈，並在「護國神山」台積電到南二都的投資，帶動南部房價漲翻天，二○二一年成交移轉棟數已上升至三四．八萬棟，才五年的時間，多了十萬棟。
而這波多頭行情，投資客見有機可乘，也想玩「轉紅單」、「換約」的獲利模式，不過，因為各預售建案竟玩「排隊」買屋的梗，甚至製造「開賣即完銷」的把戲，終於讓政府「看不下去」，而不得不再出重手打炒房。
房地產五大賺錢模式
消基會副財務長暨房委會委員張欣民談到，房地產投資有五大賺錢模式，一是傳統賺取租金模式(包租公賺固定租金)、二是投資「賺價差」模式，有買舊加工後出售，或賺取買賣價差，三是採「槓桿」操作模式，如購買預售屋是小錢賺大錢，四是放長線釣大魚模式，像有些口袋深的開發商或建商「養地」等待增值，或是捐一些回饋金，讓土地變更使用，五是投資經營賺價差。
而預售屋為何成為市場炒作工具？主要是預售屋賺價差有三種方法，一是「紅單」轉售，二是「換約」，三是完工交屋後出售。
預售房地的「換約」條件，則是一、買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。二、前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款，最高以千分之一為限的手續費，例如一戶一千萬元的預售屋，換約費用是一萬元。
不過，政府於二○二一年七月一日上路的「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」，就是鎖定預售市場諸多炒房的亂象下手，想要築起一道道防堵牆。
而針對預售屋炒作，政府祭出的四大殺手鐧，包括「實價登錄2.0」規定的：一、預售屋簽約三十天內申報實價登錄，二、預售屋全面禁止紅單轉售，以及「房地合一稅2.0」規定的：(一)預售屋換約納入房地合一稅課徵，(二)預售屋轉成屋後，房地合一稅持有年限計算歸零。
張欣民談到，早先實施的「實價登錄1.0」及「房地合一稅1.0」，大都以新成屋或中古屋的買賣為管制對象，主要是預售屋還不是真正的房子，購屋者只是買到一種「權利」。
實登反助長價格「定錨」風
因此，預售市場的「價格」就淪為可操縱的「空間」，可能同一天進場看屋買房的不同人，買的是同格局但不同樓層的預售屋，但因彼此不認識，或者有人「議價」能力比較強，就拿到比較「優」的價格；此外，若是在房市多頭時，還可能出現「一日三市」的調價行情。
但這個「價格」都取決於代銷業者或建商「說了算」，消費者除非是「VIP客戶」，能拿到較好價格外，不少購屋者若「議價」能力差，就只有乖乖就範的份，等於是「黑箱」購屋。
但「實價登錄2.0」要求訂約三十日內就要揭露成交價格，則讓價格「透明化」，較晚進場購屋者就有一個「參考價」，不至於成為「被宰的羔羊」。
而建商因應「實價登錄2.0」，進而開始推行「不二價」銷售，因為若因是個別私底下議價，一旦實登後客戶恐就「見光死」，加上實登後，業者再沒有上下其手的空間，且避免買、賣方認知差距、亂砍價，及建立公正、客觀、透明的專業形象，故近年「不二價」銷售成為風潮。
不過，房屋真要「不二價」，銷售就要有配套，張欣民認為，需要是「明碼」標示，再者，房屋個別資訊全公開、「全都露」，接下來，銷售進度及銷售率也都要全公開。
張欣民指出，「實價登錄2.0」的立意良善，但最近則出現不肖代銷業者，用「假交易」的高價格實登，製造成交行情的「定錨」效果，讓後面進場買房者，誤信該建案的高房價行情弊端，而過些日子再以「更正」方式，調低價格，則是政策的始料未及，可說是「道高一尺，魔高一丈」，未來該如何糾正這種「取巧」的作弊行為，值得政府單位重視。
張欣民指出，現行的代銷業者是依附在「不動產經紀業管理條例」內，他認為，應該為代銷業獨立立法來管理。
預售市場宜有專法管理
他說，以今年三二九房市黃金檔，全台就有高達七千億元的預售推案，就連一向以透天厝為交易主力產品，甚至是先建後售的台南及高雄二都，近兩年可是預售市場的天下，足見預售市場亟需一部「專法」的管理。
針對預售市場的管理，張欣民引香港的「他山之石」提供政府參考，看看香港如何管理預售屋。他說，香港預售屋實價申報，是個案公開前三天須向地政機關申報數量及訂價，公開銷售，簽約後，七天內就要完成實價申報，也就是說個案銷售中，一般民眾已經可以查到真正的成交價格。
而香港政府對預售屋銷售積極的作法，是制定「一手住宅銷售專法」，於二○一三年四月二十九日全面實施，並依此法成立了「銷售監管局」，設置有四十四名工作人員。
銷售監管局的角色及職能，一是監察條文的遵從情況，包括通過對售樓說明書、價單、示範單位、售樓處、成交紀錄冊、銷售安排公告、賣方網站和廣告的定期巡查和檢查，監管銷售手法；二、處理投訴和公眾查詢：三、安排宣傳活動和教育公眾有關銷售一手住宅的事宜；四、向業界參與者發出作業指引，並調查不遵從條例條文的個案；五、備存一個電子資料庫，以貯存各個一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。
買賣預售屋宜停看聽
而在政府對預售市場尚未有更好的管控之前，消費者購買預售屋，要小心防範什麼呢？張欣民建議，一、辦別基地區位及大小，二、確認基地之土地使用分區，三、重大建設的規劃與完工時程，四、目前交通的便利性、可及性，五、日常生活機能完整性，六、基地是否是目前接待中心位置，因為現在有很多「外接待中心」，設在交通方便之處，讓消費者誤認而購屋，日後都將衍生一些交易糾紛，七、該建案是否請領有建造執照，因為過去有很多業者「偷跑」，還未請領建造執照就開賣，但事後政府已要求，預售屋得拿到建照才能公開銷售，唯很多業者還是以「潛銷期」來暗渡陳倉。
張欣民說，是否請領建造執照很重要，因為建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記(建物第一次登記)，並申請建築改良物所有權狀。
而預售屋簽約也提醒注意，目前預售屋常見的交易糾紛有「逾交屋期未交屋」，這在缺工缺料的雙缺問題下，已有建商對已購客戶發出延期交屋的同意函，若不同意則可解約，但對消費者來說，雖然有法可請求違約金，但金額不多，這比建商拿你退的退屋，日後在行情好時，再高價賣出，建商反倒是賺，以致有些消費者「進退兩難」，即使這種建商可依法開罰，但罰金太少，根本起不了作用。
其次是「廣告不實」，包括坪數、車位或設備規格等，與原約定不同，此外，還有解除契約的訂金返還，施工瑕疵，以及外水、外電、天然氣管線費用負擔等林林總總，都是消費者買屋前，得睜大眼睛，多多停看聽，才不會花錢買氣受。
