今年初，住商不動產林倩搭上中午的班機，下午4點多就飛抵上海，從機場到達虹喬路的沿線，到處都是一棟棟筆直的高樓大廈，上海經濟繁榮的面貌更甚2年前離開時景象，而2度銜命飛到上海，身份已從台灣地區總經理身份，轉換為中國總部執行董事，揹負的是讓住商上海總部更上層樓的使命，同時也是林倩職場生涯的另一個新挑戰。「這次前進上海，我不像第一次那麼灑脫，內心多了一份牽絆。」平日口條清晰的林倩，收起微笑，語氣頓了一下，只見她做了個深呼吸，才緩緩說出她心中的痛。「第一次到上海，我衝勁十足，沒想到父親卻在這段期間過世了，母親一下子老好多。」讓林倩割捨不下的是，父親走後，只剩70多歲老母及90多歲的老外公，她唯一的姐姐又遠嫁美國，陪伴家人的責任就落在她身上。
#@1@#去年11月，住商不動產在上海及杭州之外，又拿到西安和江蘇兩地的區域授權，等同2個台灣大的範圍，已非派駐上海的住商中國總部總經理周宇鳴一人可負荷，使得住商董事長吳耀焜急覓高階人才前去掌舵，而這個重擔，自然就落在2002年10月就曾前進上海，幫住商開疆闢土，從零開始，到她調回台灣時，有57家店的林倩身上。林倩說，當吳董跟她提到外派可能性時，曾婉轉表達「很難拋下家人，希望改派他人」的顧慮，甚至還抱著「應該、也許不會去」的鴕鳥心態，以為事情不會落在她頭上，但事情卻在聖誕節後急轉直下，看到吳董為了找不到適當人選而苦惱的林倩，選擇為老闆分憂解勞。接下命令的她，原本農曆年後動身即可，卻在1月初就提早啟程。她說：「2月中旬才過去，一年就過去1/6了。」這就是林倩。只要她答應要做的，就會全心全力去做！且在成行前1週，就要上海傳來一大疊相關資料，甚至在飛機上，還埋首研讀，而這也是她深受吳耀焜倚重的原因，並成為台灣房仲業者，唯一且第一位前進中國大陸開疆闢土的女將。
#@1@#不希望被冠上女強人封號的她，是吳耀焜的得力助手。但很難看出，她早期在住商不動產企劃研究室，只是擔任日文翻譯，負責日本經營技術的引進，後來，她到台灣21世紀不動產總部負責行銷策略，且在中國生產力中心擔任過管理師。最後，繞了一大圈，因為住商拿到大陸的區域經營權，急需有人到中國大陸去打天下，林倩被老東家董事長吳耀焜挖角，2002年10月揹起行囊，隻身到上海時，初生之犢不畏虎的她，對迎接新的挑戰，充滿戰鬥力。在她積極展店下，上海及杭州兩區，包括直營及加盟的店面，才3年時間，就開了57個點，因為成績優異，2006年3月她被高升回台灣擔任住商總經理職位，而台灣地區的住商不動產加盟店數在她的努力，也增加至300家。此回，2進上海，她有3大任務，第一是把上海住商中國總部，已經發展成熟的加盟系統，建構成為可支援各分區總部的一套支持系統；其次則是讓上海總部的發展更上層樓，而這主要是過去2年，中國宏觀調控下的上海房仲業普遍受創深，住商希望能有所突破；最後則是培養在地的高級人才，目標是2010年拉拔出3位副總，到2012年至少產出1位總經理人才。雖然離開2年，上海的路變化很大，有些路通了，有些路原本右轉的，變成只能左轉，她說：「沒方向感的人，絕對會迷路。」再者，以前上海的地鐵只有2條，現在卻有6條，原本A點到B點，坐一號線要10站，但若在中途換其他線地鐵，也許6站就到了，她說：「要盡快讓自己熟悉新上海的一切。」此外，物價飛漲，像冬天禦寒的衣物，之前在百貨公司買過同樣的品牌，只要1000多人民幣，現在卻要2500元人民幣，她笑說：「上海唯一沒變的，大概就是永遠很難叫到計程車。」
#@1@#從日常生活感受到中國大陸的大不同，那麼房仲業的競爭生態又是如何呢？她語氣轉為嚴肅地說：「已經是台灣及美式經營模式的大對決！」一語道破外資這幾年前仆後繼到中國卡位成功的競爭速度。什麼是美式經營模式？林倩舉美國品牌21世紀不動產中國總部為例說，早先21世紀不動產一進入中國，就大張旗鼓，砸下上億人民幣到處設店，店數一度高達170家，但因中國政府持續實施宏觀調控，最慘時掉到只剩40家，唯因不少國際資金在亞洲尋求投資機會，看到中國大陸的經濟大躍進，挹注不少資金到21世紀不動產中國總部，讓其絕處逢生，再度成長到100家。21世紀不動產援引外資的模式，讓學習、模仿能力強的大陸企業起而效尤，不少投機客就砸錢，一開就是2、30家店，並大做廣告，希望把規模搞起來，接著就坐在家裡等別人來併購，並不是真正在發展房仲服務。林倩說，這也不能怪大陸人投機，畢竟外資捧著大把資金到中國大陸尋找投資機會，賭對了，就發了！但上海日前才發生一起來自深圳，一到上海就開了200家店的房仲業，因為後繼乏力，找不到資金挹注，而驚傳倒閉事件。至於台灣房仲業前進大陸則採穩紮穩打，不隨外商起舞，像10年前最早進入大陸的信義房屋，就堅持直營店，目前在大陸約有100家，而住商則走加盟體系，到去年底約有70家，較晚進入大陸，一開始就碰上宏觀調控的永慶房屋，則約10家。
#@1@#談到中國的宏觀調控，林倩餘悸猶存。原來，早先住商開放加盟，店數曾一口氣衝到70多家，但2005年4月的中國宏觀調控，成為漲幅過熱的上海房地產的一道緊箍咒，一些看好房市而大膽投資當老闆的投資客加盟者，因為業績一直做不起來，最後認賠出場，使得加盟店數一下子萎縮20多家。受到過度擴張的教訓，吳耀焜飛抵上海，跟林倩緊急研商對策，最後採取「寧可慢、不要急」的經營理念，嚴選加盟者的素質，且加強輔導，讓加盟者朝向永續經營的方向，按步就班的發展，慢慢地，到她2006年3月離開時，家數又增加至57家。不過，這回再進中國，林倩坦承，壓力比上回大很多，因為5年前是上海房市的黃金期，可說「怎麼做、怎麼順利」，案子一個接一個，且剛接下來，轉手就賣出去；像早期房仲業還可以賣「一手房」(像台灣的預售屋。大陸人民跟建設公司申請買屋，付訂金拿到號碼牌後，就可在次級市場賣出。)有委託人委託的案子，在房子蓋好前，透過住商共轉手4次之多。今年，面對外商房仲業的競爭，加上中國不時實施宏觀調控，多少壓抑房市的發展，但看到兩岸往來互動日漸頻繁，且天生樂觀個性的她，卻反向思考說，當大家發展機會同樣不好時，誰能逆勢上漲，就愈能見真功夫。
#@1@#她一點都不擔心離開上海2年，會跟不上上海快速發展的腳步，主要是她在這2年間，不時要飛回上海，幫加盟業主上課做輔導，將她在台灣所推動的「服務式管理」，也就是把加盟店，當成住商的客戶與夥伴，給予最完整支持系統的觀念，導進大陸加盟體系。 此外，她也非常看好上海的房市，一方面是上海人夠有錢，竟有5成以上的人買房子是不向銀行貸款的，至於中國不時有宏觀調控，但壓下來沒多久就又漲上去，中國又壓，壓後又漲，她分析，美國因次級房貸風暴，迫使不少資金轉到亞洲，尤其中國投資，在資金不虞匱乏下，隨時又再往上漲，像她就透露，第一次前進中國時，也花了160萬元人民幣，在上海徐家匯附近買了一間約30坪的房子，如今已漲至200多萬元人民幣呢！BOX：林倩要做有影響力的事林倩自承個性中喜歡迎接挑戰，且愈有影響力的工作，她愈有興趣。談到第一次前進大陸的3年成果，讓她最有成就感的事，是將台灣房仲業行之有年的「履約保證」引進大陸，而這在中國稱之為「資金監管」，也就是將民眾買屋的錢，透過銀行信託做監管，較為費事及花成本。林倩說，因為住商是走加盟體系，為了建立誠信的品牌形象，及永續經營，即使要花很大的成本在做資金監管上，仍決定放手一試，當時受到不少加盟主的質疑，而較早進入中國的信義房屋，因為走直營體系，自認可做到「履約保證」，民眾的購屋款，並未做銀行信託。但這套系統做了4年多，她也獲邀到北京清華大學做演講，最後，中國政府建設部，在2007年1月明令全國房仲業全都要做資金監管，此種被認同的成就感，即使當時人在台灣，林倩仍備感榮譽。
