2022國家卓越建設獎最佳管理維護類得獎作品

「碧湖天」位於台北市內湖區文德路210巷，由華固建設與新光人壽以合建方式合作興建，為都更案，規劃3-4房30-57坪的房型，靠近內湖國中與內湖高中，步行約三分鐘到捷運文德站，預售開賣時每坪牌價約100萬元起，一個月內完銷。

壹、參選單位簡介

(一)投資興建：華固建設

1.華固建設積極地回饋社會、實踐於城市美學的形塑、公園綠地的認養與公共空間的綠化，並致力資源永續與節能減碳的議題。

2.尊人：人，是華固建設最大的資產。客戶與投資人的肯定與支持，是華固不斷自我超越的主因，才能不斷創造出更完美的作品。

3.敬事：讓華固持續奔騰三十餘年的企業動力，來自於華固與協力廠商全神貫注的專業合作。用最專業的人才，最高效率的團隊默契，在「沒有最好，只有更好」的自我期許之下，不斷淬取新知精益求精，才能造就華固三十餘年的企業王國。

4.愛物：感念土地資源不可再生，賦予土地最高的開發價值，是華固一貫的企業文化。

(二)管理維護單位：TWIBM台灣國際物業

1.行業地位

台灣國際物業管理顧問有限公司(TWIBM)於1995年創設於台灣中部的台中市，係為一獨立商業不動產服務公司之組織，其無論在營業額或於台灣的物業顧問產業是最頂尖的商業不動產之一。業務涵蓋台灣北、中、南。公司自成立以來，以一流的技術、專業的服務贏得了客戶的信賴，取得了ISO 9001：2000年版國際品質認證、ISO 9002品質服務認證，經過二十多年的努力，公司已經成為台灣具有品牌的物業公司之一。

2.屢獲管理維護獎項

100~107年榮獲台中市優良公寓大廈評選得獎。

102年、103年、105年、106年、110年榮獲國家卓越建設獎管理維護類得獎。

108年、109年榮獲台中市樂居金獎得獎。

▲「華固碧湖天」建蔽率僅27.34%

▲「華固碧湖天」外觀雄偉氣派

貳、規劃設計特色

─富有傳承意涵的書香住宅

設計師理念因為碧湖天社區鄰近碧湖公園，以書香森林、湖水映月、蝴蝶花語為設計概念，一湖一綠、一樹一影、一閑一趣、一庭一畝，勾勒出極具文化氣息、帶有傳承意涵的書香住宅。

社區外圍保留寬敞人行步道，和花園美景，增加生活愜意，進入大廳享有挑高明亮設計，和搭配飯店式管理櫃台，所有公設應有盡有配置於1F區域，劃分休憩與休閒空間，Ｒ樓頂樓花園設計，風景一覽無遺遠眺101大樓，更是下午休閒聚會美好賞景之地。

參、管理單位組織與運作特色

─四大項組織管理

(一)專業服務：勝任、熟悉、自豪、外觀、禮儀、額外的努力，抓住每一個超越顧客滿意的機會。

(二)事務管理：提供服務人員專業證照考取補助、教育訓練課程、獨家專利研發平台服務系統iHome和包裹系統。

(三)維安特勤：教育訓練灌輸忠誠與積極服務之觀念，確實做到人、車、物之管制及各項突發狀況演練與排除。

(四)環保清潔：每位清潔員隨身攜帶三樣工具刮刀、抹布、小刷子，以隨時可以加強清潔與增加工作的細膩度。

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

肆、設施設備管理維護特色

─搭配系統與實際檢查落實管理辦法

1.設施設備系統管理：

資產清冊建置、養護排程&計畫、設備修繕提報＆追蹤、社區節能分析＆管控。

2.人員檢查巡邏：依排程檢查各項設施設備，達到即時報修。

3.擬定公設管理辦法：需與全體住戶共同維護使用公共空間。

4.擬定停車場空間管理辦法：維護停車場空間。

5.擬訂相關電動車充電設備安裝管理辦法：統一規劃裝置設備一致性，並搭配台達電系統管理。

伍、管理維護特色

一、管理的機制及運作

(一)物業總體維護系統導入

本社區使用市面上最新穎之物業總體維護管理系統(PFMIM)，將建築物整個生命週期從營建過程紀錄到產生建築營建履歷，並進而生成營運養護及長期修繕計畫，產生回饋資料給建築業者以及營運養護單位。使得營運維護成本得以降低，更讓建設業者取得有效的建築成效以及顧客滿意度資訊，進而更改善於下個建案中。另外此系統也包含提升住戶生活品質，增加與社區周圍互動以及社區事務管理系統(iHome)，透過雲端網路的互動方式，讓住戶以及管理單位之間可以輕易的互動、取得社區相關資訊，讓管理以及訊息更加透明，增加住戶對於社區的認同感以及互動性。

1.社區事務管理系統(iHome)

2.基本資料配置與住戶資料管理

3.建立社區網站

4.設定建案公共設施資料

5.管理費與財務系統設定

6.年度計畫設定與工作日誌管理

7.郵件包裹簽收管理系統

8.物業整體維護管理系統(PFMIM)

二、建物及設備維護管理

(一)建築物維護概念

1.建築生命週期(Building Life Cycle)

(1)指建築物由出生到再生的時間。就是從建材生產、營造過程、日常使用、修繕更新到建築物拆解、廢棄物處理等各階段。

(2)從規劃、設計、發包、施工、使用維護、拆除等階段，所投入之資本、人力與時間之規模甚為龐大，而在完工之後，使用維護時間長達30~40年，此階段約佔建築物總生命週期成本的1/2，約為營造及規劃設計費之3~4倍。

2.劣化與維護

(1)構造劣化－建築物為鋼筋、混凝土與各種建材所組成之構造物，當使用一段時間後，材料因為環境侵蝕，而產生變質，逐漸失去其原有的外觀、色澤及功能，而產生美觀或結構的劣化，這種劣化情形會隨使用時間增加而逐漸增多，甚至會呈倍數成長，加速惡化。

(2)設備劣化－建築物除結構系統外，還有許多設施設備(如空調、給排水、電力)。

(3)因各部分耐用年限不同，經常需要檢查、保養甚或部分更新，進行適當的維修或更新，可增加建築物使用的舒適性，降低生命週期維護管理的成本。

(4)維護與建築物性能－建築物性能(美觀、實用、強度)隨時間下降，透過適當維護工作善加管理，使用者將能獲得更舒適的使用環境及便利性。而且，建築物長期修繕可增加建築物耐用年限，具有資產保值之效果，對於設備之管理更能達到事半功倍之效率與成本控制。

(二)建物維護計畫

維護計畫的目的在於預估工程項目、修繕時間與及維護經費，本計畫由管理公司作初始擬定，配合社區條件及財務計畫之編定，讓修繕計畫得以施行。

1.建築物完竣10年內：

建築物興建完工後十年內，建築結構及各項設施設備，若無遭遇天災地變或人為外力破壞等因素，一般而言應為良好狀態，須修繕項目不多。10年內普遍需維護的項目：

a.防水、防銹之塗料、填縫材。

b.進排風機、給排水泵浦。

c.其它部分多僅需平日按時保養、耗材更換即可。

2.建築物完竣10~15年：

完竣後10~15年期間，部分材料的老化、劣化開始影響建築外觀與部分機能，雖然未必直接影響使用性，但會對居住品質與舒適性產生不良感觸。因此檢修主要目的是針對材料劣化造成的「不可靠性」與設備運轉摩擦耗損達耐用年限，作大規模的檢測維護修繕，讓建築物各項重要機能穩定、安全的運作。

【10~15年期間主要維護項目】

a.建築外部之面磚、混凝土鋪修。

b.電氣系統設備檢修。

c.避雷針檢修。

d.給排水系統、消防系統之泵浦更新。

e.PVC管、開關閥之檢修、更換。

f.塑橡膠類防水材。

g.公共照明系統檢修。

3.建築物完竣15~20年：

由於前階段已完成大部分設施設備項目檢測修繕，本階段接續其餘項目作檢測修繕，以維持建築物機能。

【15~20年期間主要維護項目】

a.受水槽槽體。

b.抽排風機、給排水泵浦。

c.火災警設備。

d.設備延壽對策。

4.建築物完竣20~25年：

完竣後20~25年期間，金屬類材料的氧化生銹、混凝土材料、PVC管老化，影響程度已直接減損使用性能，甚至可能對居住安全產生危害，必需著手大規模維護。此階段修繕目的是針對居住安全作全面性的健檢，重要設備建議以更新或重新建置取代修繕，一則可以完全消除隱蔽處之問題，二則提昇性能、節約能源使用，此項修繕工程對於建築物往後20~30年具有關鍵指標性。

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

▲社區公共設施管理維護極為良好

【20~25年期間主要維護項目】

a.埋設管道及垂直管道間。

b.消防設備系統。

c.電力設備及其配管。

d.給水設備及其配管。

e.污排水管。

f.電梯更新。

g.污水處理槽。

5.建築完竣30年以上：

由於台灣位處地震帶，建築物必然歷經地震晃動，再者建築構造在正常外氣條件下日晒、風吹、雨淋，外氣溫16~37度間變動，整體建築持續劣化，在歷經30年寒暑後，建築物機能尚堪使用，但舒適性已無法完全滿足居住之要求。

此階段之修繕方案，建議依建築物類型之整體耐用年限來考量，提早規劃都市更新之期程，並計算建築物可使用餘年，以不影響安全為前提下，設備零件之修繕維護工程導入價值工程學，可選用二手良品代替新品，避免建築物未來進入都市更新時，建築物設備耐用餘年過多，造成地球資源浪費。

(三)設備維護

1.本社區編訂之「長期維護計畫」為計畫性之修繕，為異常發生前作好各項準備工作及其管理，「設備維護計畫」為對於日常維護管理與非預期性之損壞，提供即時修繕作業以恢復建築物性能。

2.以公寓大廈而言，設施設備為共用部分，其中不少設備之維護需專業知識，本社區依公共設施規模與設施設備種類、數量，委託專業的管理公司，定期作設備功能檢查與巡視，可防患於未然、早期發現及時修繕，避免不必要之損失；設施設備之管理人發現建築物設備異常或損壞時，應開始以下作業流程：

網路科技在台灣已普遍化，社區成立網路社群來增加住戶使用便利性，住戶與管委會更可藉由行動網路科技，作好社區資產管理，若發現異常或損壞，更可隨時進行一般性修繕管理，省去繁雜溝通與程序。

▲公共設施預約管理暨門禁管理系統架構圖

▲「華固碧湖天」幸福居家社區服務方案