藝人艾成於今(二○二二)年八月十七日，從蘆洲「希望城市」社區租屋處，發生墜樓意外，當場死亡，徒留家屬無限傷悲，但另一個最無辜的受害者則是出租房子的房東，該社區係屬於交屋沒幾年的捷運分構宅，如今，「好宅」變「凶宅」。
捷運分構宅的出租戶成凶宅
據當地房仲業者表示，「希望城市」所在位置屬於捷運中和新蘆線的最終站「蘆洲站」，就在捷運站旁邊的「分構宅」；該社區共有1033戶，因屬於捷運局徵收土地進行開發，交由茂德建設負責興建，完工後，捷運局分回三分之二，約七百多戶，建商則分回三分之一。
由於捷運局當初徵收土地是要做捷運所需的機廠用地，沒想到，事後除部分做機廠用地外，其餘都拿來蓋房子，也引發被徵收地主的不滿，目前雙方還在打官司中。
由於官司訴訟中，捷運局所分回的部分就無法出售，最後全都拿來當「社會住宅」，只租不賣。根據了解，艾成與王瞳所承租的房子就是屬於捷運局的「社會住宅」，
而因為艾成的墜樓意外，也使得當樓的出租宅成為「凶宅」。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，現行的房子分有「專有部分」及「公共設施」，其中，「專有部分」指的是公寓大廈裡，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，含室內隔間、陽台在內等，「公共設施」則是專有部分以外供大樓住戶公共使用之設施部分。
凶宅的兩大判定點
他說，現行對於「凶宅」的判定點有二，一是跳樓自殺死亡的起跳點在「專有部分」，二是發生非自然身故的陳屍地點在「專有部分」；若是房子的「專有部分」發生過自殺、他殺，或意外死亡事件，一般都會被認定是「凶宅」，而房價也將較一般行情「減損」一成五至三成左右。
該墜樓事件，由於起跳點是在租屋處，屬於「專有部分」，而跳下後的撞擊點在鐵欄杆，被警方宣告是「當場死亡」的情況，如此一來，其租屋處的專有部分，已形成「凶宅」的事實。
針對這起不幸事件，在此要討論的，並不是要對艾成的家屬進行評論或是增加社會輿論的壓力，而是要探討，像這樣的事情，在雙北市或全國的任一角落都可能發生，當「萬一」發生時，就房東及房客來說，各有哪些法律責任在，而「想不開」的人，千萬不要以為「一死百了」，很多時候，反而會留給家人更多的麻煩事要應對。
凶宅將造成房價減損
吳宜學表示，先不論該「社會住宅」主管的捷運局後續要如何處理，但類似的租客尋短問題，都將衍生兩件事，第一是房價的「減損」，或未來出租不易的租金「減損」，房東如何跟承租者的繼承人求償問題；另一個問題則是未來該房子若要出售或是出租，都要誠實揭露「凶宅」的責任。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在雙北市，因有不少從中南部上來求學、就業的「北漂族」，因此，租屋需求一直存在，故有不少口袋深的人會投資置產，除自住外，大都拿來出租當「包租公」或「包租婆」。
不過，近年的租金收益並不高，投資報酬率約在二．五％上下，但因為比銀行的定存利息，還不到二％的收益高，故還是有不少人願意當房東，樂得蹺腳數鈔票。
惟在數鈔票的同時，房東族也存有不少潛在風險，如碰到「奧房客」，承租初期，繳租金還算正常，但後面開始延遲繳錢，最後則是拖欠，而房東還不能隨便「趕房客」走。
除非符合《土地法》第100條，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反《民法》第443條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
此外，最近還有一個更離譜的報導，那就是有一位網友在臉書社團「爆料公社」上PO文，指她的房客不租了，竟然把她提供的冷氣、流理台、洗衣機等家具全都拆光搬走，氣得她報警處理，而租客還辯稱「遭小偷」了！
但最讓房東害怕的是房客「想不開」，若是尋死跳樓，房子可能變成「凶宅」，那房價「減損」的幅度，可是會讓房東欲哭無淚，心在「滴血」。
內政部對凶宅的定義招異議
郎美囡指出，關於「凶宅」的定義，並未以法律定之，而是內政部曾在二○○八年做出函釋，指該部於二○○三年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一的內容。
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
不過，雖然內政部的解釋，恐讓凶宅有「漂白」的可能，但現行的房屋交易中，房仲業者得在「不動產現況說明書」中進行揭露，萬一沒充分揭露，而買方事後發現，其花費畢生積蓄所買的房子，曾經是「凶宅」的話，若協商不成，難免會提起撤銷合約的訴訟。
吳宜學指出，由於國人向來對「凶宅」有所忌憚，大多數的人一知道是凶宅，該買賣交易案就不易成交，但萬一有人誤買凶宅，且提起爭訟，有時，法院的判決並不一定跟內政部的定義相同。
因司法為獨立審判，不受行政命令或是解釋函令的拘束，法官會依個案的狀況衡酌法律及社會通俗習慣，而不一定會依內政部函令所指「賣方產權持有期間」有無發生意外事故的見解來判定。
郎美囡另指出，依內政部規定，售屋時賣方在「不動產現況說明書」上應誠實告知發生過「非自然身故」之情事，倘若不據實以告、刻意隱瞞，買方除了可民事求償外，故意隱瞞足以影響買方購買意願及價格高低之重大事件，恐涉及《刑法》詐欺取財。
賣方應揭露凶宅資訊
吳宜學也指出，房子買賣過程，「凶宅」屬於重大資訊，若沒被告知，易生交易糾紛，若是屋主以為不用講或刻意不講，則屬於詐欺，依據《刑法》第339條：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」
也就是故意不告知時，有可能被處以五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
非自然身故情況
另外，有些人也搞不太清楚，什麼樣的情況屬於「非自然身故」？吳宜學指出，判別的關鍵在於「死因」。
舉例來說，已故藝人「小鬼(黃鴻升)」在二○二○年於北投家中「猝死」，其雖陳屍在住家「專有部分」，但經判定死因為「心肌梗塞」，屬於疾病死亡，故該住家就非凶宅。
此外，去年五月COVID-19大爆發，發生多起確診者在家猝死案例，就有民眾提出「染疫猝死家中會算凶宅嗎？」當時，內政部次長花敬群很快就做出解釋，指凶宅定義是「非自然死亡」，而染疫算是生病，屬於「自然死亡」，故其住家不會被認定為凶宅。
而人難免生老病死，有些長者坐在沙發上休息，睡著中走了，這就屬於自然老死，其住家也不會被判定為凶宅。
另有人可能在浴室不小心滑倒，頭撞到浴缸，流血過多而死，屬於「意外死亡」，或者有人因瓦斯外洩沒發現，最後中毒死亡，也屬「意外死亡」，這都被定義為「非自然身故」，則其死亡若是在「室內」屬於「專有部分」，則會被判定為凶宅。
▲「希望城市」位於捷運中和新蘆線最末端「蘆洲站」，屬於捷運分構宅
跳樓行為與死亡情況的認定
吳宜學另舉一些情況來協助民眾做判別，例如，有人跑到大樓的頂樓，因一時想不開而跳下，就「起跳點」來說，頂樓屬於公共設施區域，不是「專有部分」，另其掉落下來的「陳屍點」，若在公共設施區域，則整該大樓不應被判定為「凶宅」。
但萬一起跳點在頂樓，而陳屍點是在某一戶的陽台或約定專用之露台，屬於「專有部分」，則陳屍點的那一戶人家，則會被判定為凶宅，無辜遭殃。
吳宜學再舉例說，若有一戶住家發生凶殺案，被殺者向外求救，但因失血過多，在樓梯間氣絕而亡，雖然被害者是非自然身故，但因陳屍點非在「專有部分」，故發生凶殺的那一間，並不會被判定為凶宅。
此外，若是從「專有部分」起跳，而掉落在公共區域的中庭，未當場死亡，是在送醫途中死亡，該專有部分應不算「凶宅」；另同樣的情況，若跳樓者未當場死亡，送到醫院救治，多天後才宣告不治，則該「專有部分」亦不會被判定為凶宅。
不過，若是從「專有部分」起跳，而掉落在公共區域的中庭，未當場死亡，是在送醫途中死亡，該專有部分算不算「凶宅」，目前還有糢糊空間。另同樣的情況，若跳樓者未當場死亡，送到醫院救治，多天後才宣告不治，則該「專有部分」則不會被判定為凶宅。
包租公出租房子也心驚驚
吳宜學指出，很多人看「包租公」收租金，很是羨慕，但其實其也潛藏著「租客」像不定時炸彈般的風險，萬一好宅變「凶宅」，如何求償？都是一條漫漫長路，再者，也會造成「出租不易」或「轉售不易」的問題。
而好宅變凶宅，房東該如何求償？郎美囡指出，依據法院判決，房東可依據《民法》第184條第1項後段「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」向租屋人的繼承人求償。
郎美囡說，雖然凶宅不似輻射屋、海砂屋為對房屋價值有物理性減損，房屋價值明顯因建材結構不良而減損，房屋發生「非自然身故」並不影響居住上的結構安全，不過一般民眾對於凶宅依然會嫌惡、畏懼。
因此房屋發生「非自然身故」事件，確實會影響該房屋在市場上的流通價值，無論是租金或是售價都會低於正常行情，一般人對於凶宅造成房價的影響應皆有所認識，且實務上多數認定自殺者有「故意」，因此能符合《民法》第184條第1項後段之要件。
其次，若租客已往生，實務上房東會向租客的繼承人要求損害賠償，根據過去判例，倘若法院認定非自然身故事件造成房屋價值減損，繼承人負清償責任，但就《民法》規定，繼承人所負之清償責任，以繼承所得遺產為限。但若房客是遭到他殺，則房東可向加害者請求損害賠償。
▲位於台北市中山區的錦新大樓是出了名的凶宅，但該棟樓還是有不少交易案。
凶宅之「物之瑕疵」概念
至於凶宅的屋主，未來要轉售時，一定要誠實以告，千萬別以為時間久了，人們會淡忘，俗話說，雞蛋再密都有縫，一旦買方事後知道，則「官司難免」。
永然聯合法律事務所所長李永然律師指出，就一般交易習慣認知，曾發生兇殺或自殺事件的房屋，存有「非自然身故」之情事時，一般俗稱為「凶宅」。
在台灣地區的房地產交易市場及經驗法則上，大都認這一類的房屋會影響當事人的購買意願及交易價格，進而造成這類型的房屋在不動產買賣市場接受度及交易價格上的低落結果。
簡單來說，就房屋的經濟價值而言，顯然是一種「減損」的瑕疵；法院實務上的判斷，也較內政部的函釋為寬鬆，認為不一定要限於賣方產權持有期間，也不一定僅限於在專有部分求死而致死的地點，才能認定為凶宅。
李永然指出，買賣的不動產如果涉及「凶宅」，其實都是《民法》上所稱的「物之瑕疵」與「不完全給付」。
《民法》第354條第一項，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」第一項，「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
因此，就凶宅「物之瑕疵」的瑕疵是指，「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」、「不具出賣人保證之品質」之瑕疵，而法院實務上也採用此一概念。
瑕疵擔保責任
李永然表示，出賣人要負的瑕疵擔保責任的情形為：
一、《民法》第359條規定，出賣人應負擔保物之瑕疵責任，買受人得「解除其契約」或「請求減少其價金」，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
《民法》第361條規定，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約，買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。
二、《民法》第360條規定，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而「請求不履行之損害賠償」。
因此，如果買賣之不動產為「凶宅」，則賣方應負瑕疵擔保責任。。
