全球經濟衰退氛圍瀰漫，加上國內年底又有九合一選舉，外在干擾因素增多，近期又有中國大陸房市傳出泡沫的消息，使得購屋者信心動搖，下半年房市備受考驗。
對台灣房市是一大利空的「平均地權條例」修正條文，雖然可能來不及在今(二○二二)年底經立法院三讀通過，但因大環境不佳，且升息的陰影仍在，加上股市下跌，投資人資產大縮水，都使得下半年房市走勢，因資金動能不足，前景不甚樂觀。
為了打炒房，政府從二○一九年就提出「穩定房地產對策」(圖一)，之後，還在去年七月一日實施「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」，而去年底內政部更提出《平均地權條例》修正草案，經行政院於今年四月通過並送立法院審議。
▲圖1：穩定房地產對策
五傷拳還難發威
《平均地權條例》修正草案被外界視為五傷拳，主要是其嚴懲炒作，最高可罰五千萬元，另限制預售屋換約、轉售，以及一旦解約得實價登錄，另私法人購屋採許可制，以及建立檢舉獎金制度等五大措施，就是要讓投資客從市場消失。
不過，立法院上半年的議程並未排入委員會議程審議，更遑論三讀通過，因此，此修正草案被迫延至九月底開議的立法院再議。但最近又傳出，立法院九月開議的新會期，要優先審行政院明年度的二．七兆總預算案，且十一月二十六日有九合一的大選，立院在選前將休會兩周，因此，此案也有立委擔憂，將繼續「躺」在立法院。
此一訊息，將是行政院所不樂見的，唯房地產界也不用太高興，因為台灣房市下半年仍籠罩太多利空因素，後市並不樂觀。
據一些房地產觀察家指出，光是台灣股市從「萬八」跌破「萬五」，投資人若沒有設停損點出場，還繼續留在股市「翻騰」的，很可能過去賺的獲利，都在這一次下跌波中「吐回去」。
由於股市漲，投資人賺大錢，「盆滿缽滿」，錢就會轉進房市投資置產。但股市大跌，不少投資散戶受傷慘重，原本轉進房市的動作就會縮手，買氣不振，房市就只剩下自住買盤了。
美國強升息 台灣也難倖免
再以近期股市從「萬五」大關跌落，最大的問題就是受到美國聯準會(Fed)七月再升息三碼，且鷹派升息主張不減，台灣金融業都預估，美國九月至十二月底，恐仍有升息的動作，此將牽動台灣央行在九月及十二月所召開的理監事會，是否會「跟進」升息，對股市及房市都不利，台灣房貸族可要哇哇叫。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，央行啟動升息，難免讓買方擔憂貸款負擔，利息升壓，也讓以財務槓桿為主的投資人縮手，不過跟歷史利率相比，目前仍在低檔，市場主力為剛性自用買盤，及購屋抗通膨的置產型買方，提醒買方除掌握合理成交價格外，可先詢問貸款條件，避免簽約後才發現資金與預期有落差，衍生違約風險。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，第三季末央行可能會再升息，壓縮買方購買力，且新屋房價依然高掛，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，今年買方普遍缺乏追價意願，若再度升息恐又陷價格拉鋸戰。而後疫情時代，房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場將持續維持震盪局勢。
海悅廣告總經理王俊傑指出，全球高通膨的問題依舊嚴重，而今年以來，大家普遍覺得現金變少了，東西變貴了，但通膨問題應會持續兩年以上，故有賴大家找出新的商業模式，產出新的價格。
至於台灣房市，因為大家口袋裡的錢變少了，買房出手的動作自然會緩一點，因此，未來只有「低單價、低總價」的首購剛性需求的產品，才會有市場。
再就台灣房市在今年七、八月交易的移轉棟數表現，也是欲振乏力，只剩個案表現。
信義房屋指出，根據六都地政局最新公布資料顯示，今年七月六都建物買賣移轉棟數為1.8萬棟，月減13%但年增5%，此外，過去房市交易火熱的中南部地區，移轉棟數月減幅度達18%~20%，高雄市更是寫下二○○二年以來同期新低紀錄。
▲六都會區111年1-8月建物買賣移轉棟數變化
疫情影響房市表現
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從移轉棟數可以發現疫情對於房市有明顯干擾，去年疫情結束市場有股市資金行情、造價大漲與通膨等因素推升，但今年則是開始升息且台股重挫，僅剩下通膨預期對於房市有所支撐，以近月的市況來看，短期內移轉棟數可能還會維持低量表現。
至於八月房市表現，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，六都建物買賣移轉棟數月增3.7%，其中，台北市月減1.6%，新北市月減4.9%，桃園市月減1.6%，而中南台灣的台中市月增16.7%，台南市月增9.9%，高雄市月增9.1%。
陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此八月建物買賣移轉棟數主要是反映七月至八月初的市況，全球通膨壓力仍持續擴大延燒，各國央行積極加大貨幣政策緊縮和升息速度，造成經濟復甦力道放緩，陷入衰退風險，加上國內升息使房貸利率同步走升，讓市場瀰漫濃厚的觀望氛圍，購屋態度也更趨謹慎。
進一步觀察一至八月六都建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為169,137棟，與去年同期持平，年增0.2%；其中台北市年增1.1%，新北市年增0.9%，桃園市年增1.2%，台中市年增7.0%，台南市年減8.5%，高雄市年減4.7%，除了南二都之外，其餘四都仍較去年同期有小幅增長，又以台中市表現最佳(見附表)。
另觀察歷年交易量可以發現，新北、桃園、台中今年一至八月建物買賣移轉棟數仍創近九年新高，台北市也有八年新高的表現。
陳金萍說明，去年上半年各項經濟數據續創新高、豐沛資金、低利環境、政策因素等眾多利多匯集下，房市交易相當熱絡，直至七、八月反應疫情衝擊，交易量才急踩煞車。
通膨未緩解升息壓力仍在
反觀今年，疫情雖有趨緩跡象，但國際高通膨、緊縮貨幣、升息等多重不確定因素持續發酵，經濟衰退風險攀升，七月五大行庫房貸利率飆升至1.703%，創逾六年新高；國銀房貸及建融貸款動能明顯趨緩，年增幅分別創下十九個月及三十三個月新低；八月買房意願也下降至五年新低，整體政經情勢、購屋信心與去年大相逕庭，全年房市展望仍不容過度樂觀。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，八月量能開出紅盤，首先是因去年同期的買賣移轉量，仍受三級警戒影響，因此基期相對低。再來則是今年八月中南部三都的交屋潮可觀，推升整體量能，像是台南市就因南科周邊的安南、善化、新市等地新案交屋，一舉衝出逾二千戶大量，改寫台南市八月同期歷史新高。
張旭嵐指出，雖然八月的量能反彈，但近期國內經濟局勢起伏，除了股匯雙雙下修外，九月還將再度面臨央行理監事會議的升息不確定性，加上房價走高，加深買賣雙方的磨合代溝，使民眾的觀望心態依舊濃厚，此外，一至八月累計棟數16.9萬棟，僅比去年同期微增0.2%，仍屬平盤格局，所以後續市場量能，仍趨向於區間盤整格局。
今年房市表現將備受考驗
中信房屋總經理張世宗表示，美國官員於八月頻頻訪台，加上中國大陸對台軍事演習，加深台海緊張氣氛，而主計處也上調今年消費者物價指數(CPI)為2.92%，物價創近十四年新高，同時下修今年經濟成長率至3.76%，顯示國內經濟出現壓力，對未來經濟前景仍充滿不確定性。
張世宗指出，八月房市交易量仍疲軟，國內房市受疫情的影響已持續出現降溫現象，再加上物價通膨壓力，造成民眾對未來持續升息的疑慮，更是讓房市出現買氣停滯的現象。
日前美國聯準會主席鮑爾表示降低通膨工作尚未成功，將持續升息一段時間，也使得全球升息趨勢難以避免，同時造成經濟衰退的壓力加劇，股市恐進入熊市，加上亞洲發生金融風暴的疑慮，市場上充斥負面氛圍。
而國內又將進入縣市首長選舉的造勢高峰期，外在干擾因素增多，近期又有中國大陸房市傳出泡沫的消息，使得購屋者信心動搖，對國內房地產交易前景看法保留，今年房市表現將備受考驗。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，政府各部會打炒房已連發「九道」金牌，包括內政部實價登錄2.0、財政部房地合一稅2.0、央行選擇性信用管制(限貸令連四發)、財政部對多屋族查稅、金管會對銀行業進行金檢動作，以及內政部推動《平均地權條例》修法，以打擊投機炒作。
其中，針對預售屋炒作更祭出四大殺手鐧，包括「預售屋簽約30天內申報實價登錄」、「預售屋全面禁止紅單轉售」、「預售屋換約納入房地合一稅課徵」以及「預售屋轉成屋後，房地合一稅年限計算歸零」。
政策打房反產生驅魚現象
張欣民表示，央行打炒房立意很好，但央行明顯採逐漸縮緊口袋的政策，只是市場上普遍認為無效，打房政策才會一而再，再而三，以「特定區第二屋無寬限期」來說，反而產生「驅魚效應」，把買房動能從蛋黃區趕至蛋白區，造成偏鄉房市補漲，且對於現金購屋者完全無作用。
此外，針對建商可以「餘屋貸款」，顯見，政府還是留有活路給建設業者，但是否也留下炒作空間，值得商議(圖二)。
▲圖2：建商餘屋貸款
至於金管會雖有多波金檢動作，對於違規的業者並沒公告周知，自然也起不了「殺雞儆猴」效應。
他觀察，目前正有「5+1」力量在左右二○二二年房市，就國內來說，通膨、資金、利率、政策走向、營建成本等，環環相扣，而對外，則有兩岸戰火問題(圖三)。
▲圖3：5+1力量左右2022房市走勢
張欣民認為，二○二二年將是個房市轉折點，市場從「量縮價漲→量縮價平→量縮價跌」，而內政部推動的《平均地權條例》修正草案若沒過，市場還會有一波小反彈，此外，個別區域表現的強弱態勢，將愈趨明顯。
房市泡沫化的十個現象
而最近，有關房市「泡沫化」的疑義再起，他認為，可用以下十個現象來判斷房市是不是會泡沫化：一、建案停擺不開工；二、建商陷入倒閉潮；三、爛尾樓此起彼落；四、斷頭戶爆量；五、空屋增、點燈率低；六、鬼城現象再現；七、銀行逾放比攀升；八、法拍屋激增；九、量縮價跌，以及十、政府開始新一輪救市行動。
依據以上的十個觀察現象，張欣民大膽斷言，今年的房市不會「泡沫化」。
房市趨勢專家李同榮指出，今年自第二季開始，房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高、等七大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，成屋交易量1-8月小縮1.71%，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，房市觀望氣氛濃厚。
大選後房市回溫
到底何時回溫？李同榮提出看法指出，年底大選後，房市一定會回溫。
李同榮指出，依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷，多頭市場一旦進入末升段，市場信心開始脆弱，稍有市場重大利空出現，房市就很容易反轉而結束多頭市場。
但今年房市在七大利空風暴侵襲下，加上選舉因素干擾，房價居然「八風吹不動」，只有預售市場受投資客倒貨影響交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面，種種重大利空多管齊下，卻仍打不垮房市，只有一個理由解釋，那就是市場主升段力道頑強，多頭行情尚未結束。
