爛尾樓知多少？

聳立山頂的天境ellipse360°，曾獲國家卓越建設之最佳規劃設計類住宅類卓越獎，並曾獲全球卓越建設獎(FIABCI Prix d’Excellence Award)殊榮。

如果單從鳥瞰圖俯視，乍看之下或許會以為這只是一張3D示意圖，其實不然，這是一張由Google Map拍攝，猶如世外桃源的現場大社區景觀照片，可惜的是在三棟地標建築周邊卻圍繞著不少三十多年來所遺留下來零零落落的爛尾樓。

位於淡水小坪頂的「八掛山」，在1990年代曾經有八家建商因財務危機而出現大量爛尾樓，時至今日，因房價大幅暴漲而再度引起社會大眾普遍的關注。

以下僅就爛尾樓常見的二十五項缺失分別彙整，以供參考。

1.閒置荒廢多久：基本上之所以會淪為爛尾樓，大都是建商財務不健全或者銷售欠佳所導致，這期間購屋者最大的疑惑不外閒置越久結構安全越沒保障等相關問題。

2.整體規劃：有些山坡地住宅當初並非整體規劃，而是由其中一家推出預售建案之後銷售不錯，其後各建商蜂擁而至，各自開發自己的建案，並不像重劃區一樣道路整齊、建物配置都經詳細規劃，不致出現路沖、斜角或壁刀煞等風水問題。

3.基地地質：這一點非常重要，因為一般在開山整地過程，常會將土地整平，而忽略邊坡例如順向坡或逆向坡問題，常見颱風天強降雨出現土石流等災害而危及住家安全。

4.品牌信譽：由於一些爛尾樓長期荒廢沒有經過整修，其間所衍生的未完工部分例如結構安全、滲水漏水等問題，甚至發生產權或財務糾紛，因此購買這一類產品時就應以品牌信譽較佳的公司為首選，例如以上市櫃並且財務健全的公司為主，有關此一議題也可以到公平會網站查閱有無違規罰款處分，另外，也可以經由法院查閱有無建案遭拍賣紀錄。

5.自有營造廠：這一點非常重要，尤其是在景氣下行階段，例如兩三年來有些公司縱然預售建案銷售不錯，卻在發包時出了問題，主要原因在於最近幾年營造成本大幅提高，無法順利發包，終致財務問題而淪為爛尾樓，一般而言，擁有自家營造廠的建商，尤其是上市櫃公司，都會量力而為，也就很少發生這類問題。

6.法定抵押權：一般而言，任何建案發包給營造廠興建時，就會具有法定抵押權，因此，購買這類廉價產品時，就應注意是否還有未經處理的法定抵押權問題。

 ●民法第513條規定：

承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。

前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。

前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。

第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。

▲貝聿銘設計的「天境ellipse 360°」外觀造型

7.結構安全：有些爛尾樓年久失修，舊有建物長年暴露在日曬風吹雨淋下形同廢墟，尤其是最近地震頻繁，再加上工地沒人管理，甚至出現鋼筋裸露情況，晚上看起來如同一座死城，在此情況下，就應特別注意是否有結構安全疑慮。

8.產權清楚：一般常見爛尾樓最大問題就是產權或財務所衍生的訴訟，導致整棟建物遭查封，有關這一點可以請地政士詳細查閱，以資保障購屋權益。

9.進住率：所謂爛尾樓通常都是整個社區荒廢長達一、二十年之後，即使重新整建，縱然對外強調銷售不錯，還是要特別注意究竟有多少人進住，倘若進住戶數不多，社區管理委員會就很難組成，尤其像這樣一個大社區或其中一棟建物的管理維護要如何重新啟動？另外，管理費要怎麼分攤也是一大問題，因為管委會成立之後，才可能重新啟動管理維護機制，以保障居家安全；就曾有附近建案，因早期銷售欠佳，不得已提供上億元的管理基金，讓所有住戶不必再繳交管理費，並且提高議價空間，才得以勉強出清存貨。

▲貝聿銘設計的「天境ellipse 360°」景觀

10.議價率：通常爛尾樓在開發過程大肆廣告期間，大都是先開高價，一旦銷售良好價格就會越拉越高，惟一旦淪為爛尾樓，或出現法拍情況，不僅價格一落千丈，甚至無人聞問。

按小坪頂房價曾在2011年出現五折銷售情況，其後由戴德梁行舉辦舉手叫拍，一坪最低價曾降至十二萬元，也正因此而導致銷售始終未能振衰起敝。

11.附近建案：最重要的是要看整個社區的開發時程多久，銷售情況如何，有些建案看起來銷售不錯，也有不少住戶進駐，不過如果是離市區較遠的山坡地建案，通常都是經過相當長一段時間以後才得以銷售完畢，因此，可以先觀察一下附近建案管理維護或是外觀設計，尤其是有些建案大量餘屋，連房仲業都不願承接銷售，就可略知是否普獲消費者青睞。

12.建物現況：例如鄰近捷運南京復興站，長春路、慶城街交口的中泰花園大廈，以及信義路、安和路口捷運信義安和站出口的芝麻大酒店，都是荒廢超過二十年的爛尾樓，因此購買時就要特別注意這一類的爛尾樓究竟是舊屋重新整建還是拆除重建。

13.居家環境：爛尾樓最普遍的現象是沒人居住，雖然其後陸續有些建案重新啟動，通常都是盤給別人之後再重新整建，此時就應特別注意居家環境問題，例如天候問題，也許夏天看屋天氣不錯，風和日麗景色宜人，惟最近颱風因素經常出現強降雨，對於開山整地部分就應該特別留意水土保持問題；其次，海拔約368公尺的小坪頂山坡地還可能面臨夏天水壓不足問題，其他與居家環境息息相關的還有市場、公園、學校、交通等問題，另外，家庭主婦最關心的是否有天然瓦斯亦是相當值得關注之一大議題。

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▲淡水小坪頂社區氣勢宏偉的建築群景觀

14.學區問題：一般最關心的不外學區與學校數量，尤其是小坪數住家，還會特別關心子女設籍與新北市或台北市學區等相關問題。

15.交通狀況聯外道路：以淡水小坪頂社區為例，常遭詬病的便是交通動線以及夜間行車安全等問題。

16.以購買成屋為原則：爛尾樓不像預售屋一樣，有較完整的規劃設計與興建計畫，因此應該要以成屋為優先選擇，慎勿因價格便宜而貿然購置。

17.履約擔保機制：購買這類產品，最重要的就是要有履約擔保機制，有關這一點如果是預售建案，大都會有較完備的履約擔保機制，亦即將所繳的價金存入履約專戶，萬一建商發生財務問題無法興建完成，原所繳的價金就可以如數退還。

18.公共設施：常見爛尾樓閒置多年之後，縱然原規劃有多項公共設施，但卻無法順利完成，雖經重新整建，大都著重在各戶住家範圍，而忽略公共設施部分，終致粗製濫造而導致日後管理維護諸多困擾。

19.自住或養老：有些社區雖然強調以自住為主，尤其是可供退休人員休閒養老之用，其實最應注意的是一旦年紀越來越大，醫療保健問題就顯得格外重要，尤其近年疫情不穩，對於遠離市區的一些爛尾樓，就應該要特別注意醫院距離遠近等相關問題。

▲淡水小坪頂社區氣勢宏偉的建築群景觀

20.法院拍賣：有些爛尾樓經過三拍、四拍還拍賣不掉，因此，選購這類產品時就要特別留意附近還有多少遭法院貼封條的爛尾樓；其次，如果經過三拍、四拍都沒有拍賣出去，價格就有可能打對折，因此，周邊一些重新推出銷售建案，議價率就會特別高。

21.白天看、晚上看：有關這一點特別重要，例如在山坡地頂端居高臨下遠眺淡水河、觀音山，甚至另一邊還可以看到陽明山的景觀，白天看起來都還不錯，但是如果在晚上再看一次，就可能出現一些例如從市區到郊區，再轉進到這個山頭的路程可能會超過一小時，並且由山下道路再經由路燈多的狹窄道路，夜間行車常會有不夠安全的疑慮。

22.地理風水：曾有淡水山坡地建案，由於開發面積很大，最後卻導致不同建商規劃設計不同房型，而出現棟距太近甚至出現壁刀煞等風水議題。

23.房仲業承接銷售意願：一般而言，成屋銷售情況如何，只要觀察附近房仲業業績即可知其梗概，如果連房仲業都不願承接銷售的爛尾樓，購屋前就應再三斟酌。

24.實價登錄：爛尾樓不像預售屋一樣，有較完備的興建計畫，因此，應該以選購成屋為首要考量，慎勿因價格便宜選購半成品而導致血本無歸。

25.網路評價：有關這一點，可以從591房屋網或樂居網站，以及一些網路評價資訊分別彙整供作參考；其次，近年內政部已定期公布實價登錄日期、交易件數、坪數、停車位以及交易價格等相關資訊，購屋前只要仔細查閱，就可據以作為比價參考基準。

由以上之分析可知，近年因房價大幅暴漲導致爛尾樓再度引起社會大眾普遍關注，惟應特別留意的是，居家環境除市場、公園、學校、交通之外，結構安全更是不容小覷！