通膨怪獸+升息+打炒房，目前利空咄咄逼人，買盤縮手轉為觀望，居高思危的房市，似乎到了「拐點」，明年若未見好轉，恐將拉長這波房市冷靜期。
在過往，愈接近年底，人們常說，「有錢沒錢，討個老婆好過年」，而討老婆，老丈人都希望未來的女婿能「買房成家」，因此，年底也是房市「旺季」。不過，今(2022)年的房市卻「旺季不旺」，買氣如秋風掃落葉般，一葉知秋，房市已吹冷風。
Q4房市氛圍多轉空
今年台灣房市已不復2020年及2021年，因資金狂潮所帶動的強大買氣，加上「漲多拉回整理」的態勢明顯，且全球通膨怪獸作怪，台灣股市在短短半年就跌了五千多點，加上《平均地權條例》修正草案隨時伺候，從近幾個月房市成交量「量縮」，市場由多轉空的氣氛相當濃。
根據信義房屋針對網友進行網路調查，受到台股重挫、央行持續升息等影響，購屋人對於房市信心持續下滑，房市信心已經出現看壞比看好更多，且有43%受訪者認為房價已經反映通膨了，再漲有限，另外台股重挫也對民眾資金與信心有所影響，21%受訪者表示自備款資金虧損，35%則擔心台股大跌反映未來經濟可能衰退。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年以來股市高低點相差近五千點，投資人面臨資產虧損，加上央行連續性的升息，多少對購屋人心理會產生壓力，雖然通膨壓力仍揮之不去，但漲多就是最大利空，43%相對多數的受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，因此第三季在眾多利空因素匯聚之下，房市信心出現看壞的比看好的多。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，根據國立中央大學台灣經濟發展研究中心調查發布十月份消費「購買房地產時機」指標為102.65點，較上月102.7點下修了0.05點，顯見民眾對房地產購買信心仍低，若從修正幅度來看則處於震盪整理，購買信心似乎出現「緩跌」訊號，值得留意。
十月房市冷吱吱
此外，根據六都會區分別公布111年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為17,096棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說指出，10月份六都建物買賣移轉棟數月減6.9%，除台中幾乎維持平盤外，其餘五大都會區均量縮，其中以桃園量減逾一成五最多。
另與去年同期相比，六都10月交易量年減28.2%；其中台北市年減21.3%，新北市年減40.1%，桃園市年減30.7%，台中市年減7.0%，台南市年減21.2%，高雄市年減37.2%，六大都會區較去年同期皆量縮(表一)。
▲表1：六都會區111年10月建物買賣移轉棟數變化
進一步觀察今年1-10月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為204,591棟，與去年同期年減4.4%；其中台北市年減3.3%，新北市年減6.1%，桃園市年減2.9%，台中市年增5.0%，台南市年減10.9%，高雄市年減10.6%，除了台中市外，其餘五都均較去年同期衰退，尤其南二都年減超過一成，量縮最為明顯(表二)。
▲表2：六都會區111年1-10月建物買賣移轉棟數變化
陳金萍指出，全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數衝擊下，經濟衰退機會增，而國內景氣燈號轉呈黃藍燈，9月出口翻黑，表現不如預期，第四季國內經濟景氣面臨挑戰，而消費者信心指數也續降，9月五大行庫房貸利率已升至1.731%，後續房貸利率將再陸續反應升息幅度，且國內仍有再升息的機會，因此，出現第四季房市「旺季不旺」情形。
中信房屋指出，房市受到相關負面新聞影響，不動產交易量能依舊疲軟不振，與九月相較交易量減少。根據統計，十月不動產交易件數較上月小幅減少3.7%，但卻比去年同期減少32.2%。
本月份六都表現各有差異，台北市較上月減少18.2%、新北市月減10.8%、桃園市微增3.9%、台中市則持平、台南市月減7.8%、高雄市月增35%。與去年十月相比六都皆呈現全面量減的情形，全台年減32.2%，台北市年減41.9%、新北市年減38.8%、桃園市年減20.3%、台中市年減30.2%、台南市年減10.2、高雄市年減18.8%。
中信房屋總經理張世宗指出，國內股市跌跌不休，摜破三十二年前高點12682點，造成市值跌破四十兆元大關，股民的資產銳減，而預售屋市場不斷地傳出負面消息，連帶使中古屋市場也受到衝擊，房市在沒有好消息挹注下，交易量持續呈現疲弱。
張世宗表示，十月因選舉新聞熱絡，佔據媒體版面，再加上中國大陸二十大結束，習近平全面掌權，台海關係緊張氣氛顯然加劇，房市在資金量能不足，又無政策上利多下，民眾觀望氛圍濃厚，交易量短期內難見大幅回升。
此外，IMF四度下修2023年全球GDP成長率，今年通膨讓全世界吃足了苦頭，加上全球極端氣候，全球的糧食危機可能持續惡化，經濟沒有好消息，美國、歐盟及中國這三個最大的經濟體若沒有好轉，全球經濟將繼續處於停滯狀態。而這也預告經濟衰退的來臨，房市將進入盤整期。
南二都「積」情不再
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南二都十月延續上個月表現，皆呈年月雙減，高雄十月買賣移轉棟數為2,563棟，月減7.2%，年減37.2%，是繼二月份的2,437棟後，今年的次低點，同時也是近五年同期首度跌破三千棟，為近五年最冷的十月！
不過，累計高雄今年一至十月總移轉棟數仍達3萬1648棟，雖不及去年同期的3萬5381棟，仍為近八年也是2016年房地合一1.0上路後，次高表現！
台南十月買賣移轉棟數為1,621棟，月減7.7%，年減21.2%，是繼二月份的1,430棟後，今年的次低點，同時也是近五年最冷的十月！累計台南今年一至十月總移轉棟數為1萬9732棟，雖低於去年同期的2萬2146棟，仍為歷年同期次高表現！
李家妮指出，南二都受產業建設利多，去年房市整體表現亮眼，尤其高雄在去年此時，台積電設廠效應正起風，房市價量開始上衝，創下歷年移轉最佳的十月表現，近期持續受升息、通膨、股市震盪等因素影響購屋信心，整體買氣趨緩，年月減幅也因此更為明顯。
曾敬德指出，房市從四月疫情爆發以來，房市交易量已經量縮約半年時間，加上今年第一季房價普遍都來到歷史高點，後續又面臨利率連三季調升，股市一度大跌近六千點，房市難免高處不勝寒。
曾敬德表示，現在市場上幾乎都沒有什麼好消息，對於居高思危的房市逐漸產生壓力，房市也從過去強勢的屋主市場，逐漸轉為買賣雙方平衡的狀態。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，房市雖冷靜但不冷卻，第四季市場呈現「三低趨勢」，包括一、「交易量走低」，區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫，二、「賣方姿態放低」，在股匯市波動下，有資金需求的賣方放大議價空間，三、「著眼低總產品」，首購等自住族群受限於升息壓力，仍以蛋白區、高CP值的低總中古屋為優先選擇。
房地、土增及契稅 三稅齊減
「591新建案」根據財政部最新資料，發現今年九月個人房地合一稅收金額為30.2億元，較八月減少1.2億元，月減幅度達3.8%，更是連續四個月出現衰退，為2016年房地合一稅上路以來首見。
此外，買賣不動產時同樣要繳納的土地增值稅、契稅九月稅收金額則是59.6億元及10.4億元，較上月也雙雙走跌，分別已連續六個月、五個月出現負成長(表三)。
▲表3：2022年1-9月房市稅額、來人量變化
591房屋交易網媒體公關組組長畢務潔指出，根據「591新建案」也統計今年一到九月的新進案接待中心每周來人數，發現隨著疫情、升息衝擊加劇，案場人流從年初時每周平均二十三組一路滑落至六月僅十三組的低谷，即便後來疫情管制鬆綁，案場人潮略有起色，但截至九月仍無法重回二十組的高峰，隨著保守氛圍發酵，估計第四季的案場來人數將呈現持平，甚至出現下探情形。
「591新建案」分析，從整體趨勢來看，今年第二季房市陸續受疫情、股災及升息等大環境衝擊，再加上這波房價漲勢已來到高原期，消費者接受度有限，不僅反映獲利及量能強弱的房地合一稅稅收金額，由五月開始一路衰退至今，包括土地增值稅、契稅等指標同樣應聲下挫，形成買氣由熱轉冷的分水嶺。
觀察市場後續發展，畢務潔認為，以目前利空咄咄逼人及經濟前景不佳等態勢來看，明年第一季房市能否迎來春暖花開尚是未知數，萬一明年全球經濟、通膨及地緣政治等壓力未見好轉，恐將拉長這波房市冷靜期。
通膨壓力大 亞洲國家房市季跌
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則針對通膨對全球房市及台灣房市的影響指出，國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表2022年第二季「全球住宅房價指數」，全球房價2022年第二季年增率為10%，略遜於前季的10.6%。五十六個國家有五十一個價漲，更有二十五個國家漲幅超過雙位數。
本季的漲幅有很大一部分來自於通膨壓力推升房價，而非實體經濟成長的拉力，若扣除消費者物價指數，則實質房價成長率(Real Price Growth)下跌國家竟暴增到二十二個之多，全球平均漲幅也僅剩1.6%，對比去年同期6.2%，顯著下滑。
另考慮近期經濟環境劇烈變動，只觀察「季變化」，在五十六個國家卻僅有七個地區下跌，但值得注意的是，除北非摩洛哥外，其餘六個都在亞太地區。以季跌幅排名，分別是紐西蘭、馬來西亞、澳洲、中國、南韓及香港，顯示亞洲市場已經領先反映「由多轉空」的趨勢。
三大情況 房價恐面臨修正
黃舒衛說，雖然市場普遍有「買房抗通膨」的觀念，但一旦四十年來最猛烈的通膨襲來，再合併升息循環，一般住宅的買方直接面對的是實質薪資、購買力嚴重縮水的現實問題，原本已經被房租、房貸壓得喘不過氣來，再加上未來經濟成長動能不足，只要政策一出手，房市很快就掉進「價格修正」的軌道。
首先，全球房價雖然名目上變化不明顯，但與實質成長的落差卻在擴大，各國的貨幣、能源、地緣政治、產業特性、貿易依存度等各種條件，對於全球大通膨的反應，已經表現到各自的房價走勢，正式終結疫情期間大撒幣，資金激情、全球齊漲的現象。
其次，在這波不同升息節奏中，美元獨強，亞幣競貶，迫使亞洲市場率先修正，已有六個地區的短期房價出現反轉，未來是否出現系統性風險，值得關注(圖一)。
▲圖1：房地產市場已進入趨緩、收縮期
最後，台灣通膨壓抑在3%左右，而且持續探低，因此名目和實質增長差距不大，相比全球市場表現，十分穩健，然而政府打炒房，送進立法院進行《平均地權條例》修正案，帶來投資客觀望的氣氛濃厚。
黃舒衛表示，政府打炒房可從三個面向來看，一個是資金面，一個是稅務面，最後才是交易面(圖二)。
▲圖2：打炒房
疫情期間全球降息、貨幣寬鬆，以避免企業、金融機構倒閉所衍生的資金氾濫問題，是打炒房首要之務，因此央行從2020年第四季就祭出第一波限貸令，即便沒出現立即的市場反應，但從中長期的資金流向來看，挹注房市投資的柴火已退。
另外根據銀行局統計，今年8月新增房貸金額、戶數都出現青黃不接的倒退狀況，即便新成屋大量交屋所形成的整批分戶貸款，仍補不了中古屋市況冷清所留下的窟窿，顯見交易意願、件數、貸款同時出現翻轉的現象，如果再有政策或國際金融等外力施壓，房價很快就會出現修正。
房市量縮原因太多
房市觀察家何世昌指出，今年第二季以來，無論是中古屋或新建案成交量都已走弱，至於造成房市量縮的因素實在太多了，「多到不知哪個是主因」。
何世昌指出，今年以來，疫情、打房、升息、銀行抽銀根、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機，以及芮氏規模六級以上地震等負面消息接踵而至，可謂是集各大利空於一身，這種情況堪稱「百年一遇」。
他說，現在營建業及代銷業者唯一的希望，全寄望於選後遞延性買盤會大舉出籠，但假如選後市況依然積弱不振，則明年房價將避不了修正的命運。
而時序進入今年倒數兩個月，陳金萍提醒，市場預期FED將於十一月升息三碼機會大增，資金退潮明顯，全球金融市場受挫，加上俄烏戰爭、台海局勢等變數，地緣政治風險難除，而國內經濟成長趨緩，各產業景氣看法也轉趨悲觀，房市同時面臨房價、物價與升息交互作用，衝擊民眾購屋意願、壓縮購屋負擔能力，對於房市後市恐無法樂觀預期。
江怡慧也表示，目前房市呈現短空長多，十月房市表現，短期受到房價高檔，通膨壓力尚未緩解、民眾對經濟展望轉趨保守等影響因素，股市一瀉千里，許多股民資產縮水，加上環境景氣偏冷，連帶影響民眾實質購買力，買方加價無力，觀望氣氛重因而拉長購屋猶豫期，使得近期購屋需求持續下降，產生需求遞延現象。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，全球各主要國家仍有升息壓力，自央行升息以來房市買氣明顯降溫，下半年利空因素盤據，買方追價意願薄弱，部分賣方惜售等待理想時機，不過也有些賣方恰好在房市相對低點時入手，儘管目前價格無力攀高，轉售仍有增值空間，議價更有彈性提升買方購屋意願。
月移轉棟數破三萬棟 信心受衝擊
根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計，2022年九月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下二月後新低紀錄，且連續六個月跌破三萬棟，市場氣氛悲觀，紛紛臆測房價是否面臨反轉？房市趨勢專家李同榮指出，第三季交易量雖然急縮，但面臨房價反轉下跌端視三大關鍵因素：一、股市表現，二、兩岸局勢發展，以及三、疫情控制。
李同榮認為，影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人作帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機，預期第四季房市交易量在76,000-78,000棟之間，今年房市交易量將不會跌破32萬戶，最有可能在32-32.5萬戶之間。
至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，唯這波房價因有投資客煞車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。
