買間屬於自己的房子，向來是民眾最重視的一件事情，俗話說「成家立業」，成立一個安定的家，背後所代表的涵意就是讓生活穩定，因為不用像租屋的時候，會擔心房東萬一調漲租金，可能就得面臨搬家的問題。另外，在負利率時代下，買房抗通膨的資金保值效果，也往往較為顯著。正因為買房子在人一生中至關重要，加上牽涉金額少說數百萬元起跳，所以，為了找到最便宜與合適的目標，對於房價、坪數、坐落位置等購屋條件，勤做功課、貨比三家，早已是人人都有的基本常識。但是，要一口氣拿出這麼大一筆錢，畢竟不是件容易的事，根據永慶房屋調查，就有高達80％的民眾購屋需要貸款，凸顯資金成本，同樣也是必須考量的重點。
#@1@#通常在選擇房貸的時候，民眾當然會先比較哪間銀行提供的利率與條件，對自己最有利。以傳統型房貸來看，多半是採取前低後高的階段式利率計算，銀行為了吸引客戶申辦，前半年會先提供低於1年期定存利率的水準，即便未來逐年向上調整，在業務競爭激烈之下，只要懂得討價還價，通常也能爭取降低利率的空間。花旗銀行消費金融房貸部副總裁余苑菱表示：「跟銀行談條件，必須根據繳款情況是否正常，房屋品質與位置是否良好，以及是否在該銀行有其他產品的往來而定。」不過，由於各銀行都有其自行的審核標準，花費心力的結果，可能到最後反而不如當初預期。對於固定會留有一筆生活緊急預備金，加上平時又有儲蓄習慣的民眾，余苑菱認為，「申辦抵利型房貸或許會更有利。」因為可將帳戶內的存款用來抵利，不論是活存或定存，每1塊錢都可以按日折抵利息支出，透過長期持續累積，便可發揮存越多省越多的效果，比起看銀行臉色爭取調降房貸利率，而且還不見得能如自己的意，靠自己努力存錢抵利更實在。
#@1@#以目前傳統房貸平均實質利率約3.3％來看，抵利型房貸雖然計算起始利率水準為較高的3.5％，余苑菱進一步指出：「由於存款抵息是直接以房貸利率來計算，以資金成本角度來看，相當於每一筆錢均可發揮3.5％的報酬率，比起活存利率只有0.68％、1年期定存利率2.735％可說高出許多；另外，經過抵利之後的實質利率，比起傳統房貸至少省了1％左右。」舉例1—若房貸餘額尚有500萬元，假設目前戶頭有10萬元的活存，留作家庭生活緊急預備金，而夫妻二人每月薪水扣掉支出後，加總起來至少能夠儲蓄1.5萬元，余苑菱表示，經過試算結果，20年下來平均實質利率約在2.32％左右，總利息支出為124萬元，相較於傳統型房貸平均實質利率3.3％以及176萬元的總利息支出，除省下1％利率之外，更發揮了52萬元的省息效果。
#@1@#除了利息要省以外，房貸一借就是20年，長時間的負債，無疑更是民眾心頭最沉重的負擔，特別是在房價最貴的台北市，根據國土規劃及不動產資訊中心住宅需求動向季報指出，97年第1季房貸支出占每月所得比率已經來到43.6％，房價與年所得比更高達10.4倍。也就是說，正常還款情況下，每個月拿到的薪水有將近一半都在還房貸，即使不吃不喝也要10年才能全部還完。余苑菱說：「如果民眾選擇的是傳統型房貸，就只能默默接受這樣的窘境，但若是抵利型房貸，除能縮短還款年限外，銀行更不會收取任何如違約金等相關附加費用，相較之下更為划算。」舉例2—以上述房貸餘額500萬元的相同例子來看，抵利型房貸在存款帳戶金額逐漸增加，發揮利息支出減少的效果，在每月貸款月付金額不變之下，用於償還本金就會同步變多，大幅縮短還款期限，單純以每月固定還款來看，相較於傳統型房貸可在第17年時便全部清償。此外，由於每月均固定儲蓄一筆資金用來抵扣利息，當累積到與房貸餘額相同的存款時，更可用來提前清償房貸，提早解脫房貸在生活中造成的龐大經濟壓力。
#@1@#雖然抵利型房貸能夠將存款用來折抵利息支出，不過，最令人詬病的一點也是這個地方，因為一旦存款帳戶沒有資金，馬上就會變回3.5％的高利率。換句話說，為了省房貸利息，卻使得資金如同遭到凍結一般，好像怎麼算都不划算。余苑菱表示：「其實並非如此，若能懂得善加利用，其實抵利型房貸同樣具有強大的理財效果。」由於放在存款帳戶內的資金銀行並未限制不可提領，隨時均可自由靈活動用，因此，民眾可以從投資報酬的角度去衡量，如果遇到能夠賺取比起折抵房貸利息支出更高收益的機會，便應該先將資金轉至投資部位，當獲利了結之後，可再存回帳戶繼續折抵利息。舉例3—以抵利型房貸3.5％年息支出來看，只要投資報酬率能夠超過這個數字，多的部分都能創造更高的投資報酬。但余苑菱提醒：「投資報酬率越高的商品，往往伴隨較高的投資風險，民眾千萬不可忽略。」存款用來抵息創造相當於3.5％報酬率，不會受到任何因素影響而出現變化，可說穩賺不賠。但假設看好1檔基金年報酬率可達5％就將資金投入，萬一不幸投資失利反而賠了5％，再加上失去原本折抵利息的效果，其實賠的反而更多，同樣是必須考量的重要關鍵。
#@1@#如何能夠申辦房貸，不會造成過高負擔，在應借款金額以及每月須償還費用的計算上，余苑菱建議可根據66法則試算，首先，每月房貸支出不可超過每月所得總和的60％，以目前台北市平均生活消費水準來看，每個月的薪水有將近一半必須花費在生活開銷，因此如果房貸壓力過重，造成的負擔當然越大。余苑菱並指出：「平均每100萬元貸款，每月應繳房貸約為6000元，與不超過每月所得60％合併考量，便可推算出能夠借貸的合理房貸總額。」舉例4—若家庭每月收入合計為6萬元，每月房貸金額便不應超過3.6萬元(6萬元×60％)，而房貸總借款金額則應低於600萬元以下，才能以輕鬆的方式將房貸還完。
#@1@#余苑菱表示，其實傳統型房貸與抵利型房貸沒有絕對誰好誰壞，關鍵在於民眾本身是否已有一筆存款，每月收入減掉支出後能夠儲蓄的多寡，依照個人情況不同，能夠得到的優惠自然有所差異，若每月幾乎沒有任何存款可用於抵利，那麼傳統型房貸利率還是會比抵利型房貸來得優惠。但是，畢竟背負房貸是至少20年的事情，考量到所得會隨著年齡同步逐漸增加之下，每月應繳本金不變，存款卻可漸漸增加，更可發揮長期儲蓄的累積財富效果，如此一來，選擇抵利型房貸便會比較有利。舉例1－若同樣貸款500萬元的抵利型房貸，如果每月能存1.5萬元、2萬元與3萬元，20年分別共可達到省息52萬元、69萬元以及92萬元的效果；另外，當房貸還完時，更可累積出316萬元、406萬元以及583萬元的儲蓄，可用於應付未來不同人生階段下，如子女教育經費、退休等資金需求。
