當前不動產開發業面臨之十二大經營風險

2018至2021年係這一波房市價量齊揚房價飆漲至最高點階段，2022年上半年開始呈現價平量縮，2022年下半年即明顯出現價減量縮情況，至於2023年則是價跌量縮，此亦可由推案量趨向保守，銷售率下降以及部分小型建商出現財務危機見其端倪！

其次，自從經濟部推動「投資台灣三大方案」以來，截至今年11月11日已吸引1,276家企業投資高達1兆8,204億元，預估將可創造14萬623個就業機會(詳請參閱附圖)；此外，此一方案行政院已核定受理再延長至2024年，因此，未來三年之內勢必還有更多的資金回流而影響國內房地價量之變動。

以下謹就當前不動產開發業所面臨之十二大經營風險分別彙整，提供參考。

一、利率上漲風險

雖然美國十月消費者物價指數(CPI)已出現放緩趨勢，在通膨降溫情勢下，一般預期聯準會(Fed)將會放慢升息步調，惟仍未排除繼續升息疑慮，只是升息幅度多大而已。

其次，國內銀行業者最近飆升最高的土建融利率，已逐漸調升至2.6%，大型公股行庫大都介於2.6%至2.7%之間，至於建築融資則在2.8%以上，甚至亦有民營銀行高達3%，由此不難了解當前建築產業所面臨之利率風險有多大。

二、流動性風險

雖然今年央行沒有再祭出第五波選擇性信用管制措施，不過在房市景氣衰退愈來愈明顯情況下，為防範越來越多的爛尾樓，據媒體報導，大型行庫已祭出五大禁令管制土建融。

有關這五大管制措施，包括：

1.建案必須辦理銀行信託。

2.必須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」。

3.若採先建後售，自備款必須先撥入銀行專戶，且須撥足五成，銀行才願意撥款。

4.若採預售方式，預售款必須先撥入銀行專戶。

5.建商本身必須紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，行庫也會檢視其以往的銷售紀錄。

以上第一、第二與第四點一般建商大都有依規定辦理，惟第三與第五點建商莫不傷透腦筋！

按央行第四波選擇性信用管制措施已針對購地貸款降至六成，並保留一成動工款，此外，還須檢附具體興建計畫，亦即建商在開工之前必須先行承擔五成自備款，倘若該建案因景氣下行而採取先建後售方式，其自備款必須撥足五成，銀行才願意撥貸建築融資，由此不難了解當前建商所面臨之流動性風險有多高。(詳請參閱附表)

▲中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定

三、價格下跌風險

當前整體市場所面臨的最大風險在於銷售率普遍下降，其中尤以蛋白區影響最大，例如近年房價由個位數一路飆漲高達二至三倍區域，除非有交通建設或產業投資加持，否則很難持續維持高價。

四、營建成本上漲風險

營建成本上漲，雖然營建成本上漲問題自從2018年台商陸續回流投資設廠以來，已持續多年至今，惟一些財力欠佳建商，在當初低價百分之百銷售，卻面臨營建成本調漲四、五成情況下，早已出現建商主動要求解約或倒閉情事，此一問題應會再持續二、三年，直到台商回流建廠完成為止，此一發展趨勢亦可由投資台灣三大方案截至目前為止已高達1兆8,204億元見其端倪！

五、缺工缺料風險

自從台商回流建廠，再加上疫情影響，除大型建商自家營造廠擁有固定工班之外，幾乎所有建案的專業技術工人都被高科技產業建廠高薪挖走，導致缺工缺料問題之風險一直無法有效解除。

六、銷售風險

通常一般建案毛利約在二至三成之間，至於淨利約一至兩成，並且需視實際交易價與銷售率而定，倘若銷售率欠佳，除須增加廣告費用，又可能逼不得已必須削價出售，此外，成屋所需承擔的利息、稅費與管銷也會相對增加，凡此都是景氣下行階段會陸續出現的經營風險問題。

七、延遲交屋與違約風險

(一)延遲交屋風險

在景氣下行階段，最常見的不外延遲交屋與違約問題，而這一波必然會大量出現的又以延遲交屋最為嚴重，依預售屋買賣契約書範本第十八條貸款約定，由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：

1.不可歸責於雙方時之處理方式如下：

(1)差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

(2)差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。

(3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

(二)違約風險

至於違約問題大都會發生在爛尾樓，依預售屋買賣契約書範本第二十五條之規範如下：

1.賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。

2.賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。

3.買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿(不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

4.買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。

八、交易糾紛風險

最近交易糾紛最多的首推爛尾樓問題，其次，也有不少產權不清之爭議，有關此一議題只要多留意媒體報導，或至公平交易委員會網站查詢，即可一目了然，另外，也可向辦理土建融的行庫查詢相關資訊，俾免誤蹈景氣陷阱。

九、空屋餘屋所造成超額供給風險

依內政部營建署所公布之低度使用住宅與新建餘屋(待售)住宅資訊，多年來全台及六都始終存在6～10%之數量(詳請參閱附表)，可以想見的是，隨著景氣之衰退，未來空屋餘屋對於預售建案之潛在風險亦必隨之愈來愈大。

十、投資客與地主競價銷售風險

通常依據合建契約之約定，大都會限制地主在建商尚未完全銷售完畢或未完工交屋之前，不得與建商競價銷售，惟一旦工期延宕太久，地主為恐影響跨年度或財產繼承等稅費問題，大都會希望能夠儘早完工交屋，以確保自身權益，尤其是在景氣出現衰退跡象愈來愈明顯情況下，大都不惜降價以求自保而衍生競價求售風險，另外，投資客往往也會加入競價行列而再增添另一不可預測之變數。

▲ 107年至111年上半年全國及各縣市低度使用(用電)住宅比   單位：％(資料來源：內政部營建署)

十一、稅費風險

依內政部公布之預售屋買賣契約書範本第二十二條，大都只約定地價稅、房屋稅、土地增值稅、所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐買賣雙方如何負擔，鮮少觸及營業稅，惟就最近實務現況，已有愈來愈多的合建、都更與危老建案因此興訟衍生爭議而平添營運風險。

十二、「三倍數效應」風險

近年營建成本暴漲，三、四年前中南部有不少建案是在房價尚未大幅上漲之前即100%銷售完畢，其後營建成本逐漸上漲，尤其是在缺工、缺料情況下，逐漸形成無利可圖甚至虧本情況，二、三年來就有不少建案急於轉讓，其因在於「三倍數效應」下，意外的出現賣得愈多虧得越多情況，而更值得關注的是，大多數營造廠業務滿載，無力再承接新建案，終致不少小型建商倒閉，更何況缺工、缺料風險尚未解除，導致不少建案乏人接手而淪為爛尾樓！

另外最值得重視的是「三倍數效應」的衝擊力道，主要緣由係合建或都更、危老建案，在成本大幅上漲情況下，以臺北市為例，有不少建案分屋比例為六五：三五，亦即地主分回65%，建商只分得35%，其間最值得關注的是一旦造價每坪提高三萬或五萬元，建商除了必須負擔自己分得的35%部分的造價，還得承擔地主分回的65%的營建成本，無形中就形成史無前例的所謂「三倍數效應」問題，亦即每坪營建成本提高10～15萬元；有關這一點影響最大的是銀行融資貸款問題，倘若整個建案銷售很好，價格也賣得很高，可能就不會有什麼麻煩，如果是在中南部地區，原本房價不高，但營建成本卻大幅提高，在此情況下就會形成所謂的「三倍數效應」，亦即每坪造價提高一萬元，對於整個建案來講就等於營建成本提高三倍，而這也正是當前各界所最擔心的所謂「三倍數效應」導致銀行限縮建築融資而衍生營建產業不可預測的風險！

▲ 107Q4～111Q2六直轄市新建餘屋(待售)住宅宅數 單位：宅 (資料來源：內政部營建署)