房地產究竟會不會產生泡沫化，仍是各界房市專家爭論不休的話題，不過至少可以確定的是，目前房地產景氣正處多空不明的階段，因此買房可議價空間相對較大，正逢928檔期，傳統房市旺季即將展開，如果民眾想趁機進場撿便宜，除了買屋要貨比3家，別忘記選房貸也該如此。因為房貸就是資金成本，以目前台北市房價動輒千萬起跳，若向銀行借款7成，就相當於背負了700萬元的債務，加上往往一借就是20年之久，即使利率只差了0.1％，換算成每年要付給銀行的利息，也差了7000元，20年下來即不自覺的多支出了14萬元，相當於4台37吋液晶電視的價錢。足見房貸對於資金成本的影響，是民眾買房不可不慎的重要關鍵。
#@1@#以市面上的房貸商品來看，可分成傳統型、抵利型兩大主軸，傳統型中又可進一步細分為階段式利率、固定利率、還息不還本等等，種類之多不免讓人感到眼花撩亂，兆豐銀行個人金融處處長孫蘭英認為，其實民眾只要用一個簡單的觀念解讀：「銀行不會做虧本生意。」便能輕易找出對自己最優惠的商品。因為以目前5大銀行(台銀、合庫、華銀、一銀、彰銀)平均1年期定存利率2.72％利率來看，這部分就是銀行的放款成本，儘管各銀行存戶來源不同，存款利率有高有低，但當中差距最多不超過1％幅度；加上人事作業成本、鑑價、徵信等相關費用，合計起來大約需要1％左右利率空間。將兩部分利率相加之後，可以發現銀行承作每1筆房貸的成本，約在2.72％至3.72％之間，「即使是對再好的客戶，銀行頂多給你不賺錢的利率。」所以孫蘭英建議選房貸要多比幾家才划算。
#@1@#那麼，當民眾買預售屋的時候，建商與銀行合作提供的房貸，跟一般自己去找銀行談會有什麼差異呢？中國信託商銀副總經理宋苑芝表示：「由於建商是將整個建案內所有戶數的房貸，用整批的方式與銀行談條件，所以通常都會比一般房貸利率優惠約0.2％左右，不過在貸款成數方面則多半相同。」以上面的例子來看，省了0.2％的房貸利率，700萬元的額度，20年下來，可以省約28萬元的利息支出。以目前台北市各類型預售屋，銀行承作房貸業務的一般情況來看，小坪數套房(泛指權狀15坪以下)因變現性較差，因此利率最高約在4％左右，放款成數最高不超過6成；至於常見2房、3房型態的標準住宅，利率則約在3.31％之間，放款成數則普遍介於7至8成不等。針對這2種房屋類型，只要把貸款利率水準扣掉0.2％，大約就是建商能夠給你最好的利率。至於豪宅則比較特殊，利率為較低的3.1％，宋苑芝說：「通常買得起豪宅的客戶，銀行瞄準的是他們背後潛在龐大的財富管理商機，都會主動給與較低利率爭取。」所以與建商提供的優惠利率相較，當中不會再存有差距(見下頁表1)。
#@1@#第一銀行個人金融處處長呂鴻聲也說，建商為了要讓建案好推，所以會盡量跟銀行把利率殺低，不過以目前房貸市場業務競爭過於激烈的狀況來看，如果懂得拿出自己的條件，另外再找銀行談看看，才是個聰明的消費者。因為，銀行給與貢獻度越高的客戶，利率通常會較低，即使近來房貸市場出現授信緊縮的情況，但一般而言仍存有約0.5％的差距，比起建商整批談的0.2％利差，仍然差了0.3％左右，如果貸款700萬，1年下來光是利息少說就有2.1萬的差距。「所謂對銀行的貢獻度，簡單來講就是你讓銀行賺到多少錢。」呂鴻聲說，像是買基金、使用信用卡消費等等，必須付給銀行手續費的相關業務，都有助於貢獻度的提升；另外，在同一間銀行擁有越多存款或收入越高的族群，銀行為吸引你加入成為財富管理客戶之一，也很願意給與較低利率的房貸。所以，不只是刷卡要集中火力，與銀行往來更是如此，才能享受更多的優惠項目。
#@1@#當然，貢獻度畢竟沒有一定的判斷標準，如果談到最後銀行並未給與較建商更划算的優惠項目，渣打銀行貸款部門總經理陳俊興說：「只要民眾平時固定會留下一筆生活緊急預備金，平時又有儲蓄習慣，申辦抵利型房貸或許會是比較好的選擇。」因為指定帳戶內的存款可用來抵扣房貸利率，不論活存或定存，每1塊錢都是以按日折抵利息支出的方式計算，比起看銀行臉色爭取優惠利率，靠自己努力存錢爭取也是一個不錯的選擇。舉例來說，若房貸餘額尚有500萬元，假設目前戶頭有10萬元的活存，留作生活緊急預備金，另外，夫妻2人每月薪水扣掉支出後，加總起來至少能夠儲蓄1.5萬元，陳俊興表示，經過試算的結果，20年下來平均實質利率約在2.32％左右，總利息支出為124萬元，相較傳統型房貸平均實質利率3.3％以及176萬元的總利息支出，除省下1％利率之外，更發揮了52萬元的省息效果(表2)。但申辦抵利型房貸的民眾仍必須注意，起始利率計算水準多為較高的3.5％以上，且不能選擇還息不還本的方式，因此，對於平時手上沒有太多錢可用做儲蓄的民眾，或許還是選擇傳統型房貸會比較划算。
#@1@#以銀行承作預售屋房貸情況來看，其實與中古屋並沒有太大差別，不論房貸商品型態為何，銀行承作房貸業務，最關心的還是客戶的還款能力，呂鴻聲指出，可根據自己的職業、收入、過去還款情況及是否有其他負債，進一步找承辦人員商洽利率的調降空間。另外呂鴻聲補充，即使銀行內部明文規定，承作房貸客戶每月還款金額不得超過薪資收入1/3為原則，並會依據主計處統計生活最低消費數字(台北市約1.4萬元)搭配判斷，但其實民眾也可將配偶或全家人的收入與負債情況，加總後提供銀行參考，同樣也是可爭取更優惠利率的辦法之一。
#@1@#如果民眾挑中1間心儀的房屋，那麼，你一定要知道辦理房貸流程，以預售屋來說，因為在面臨交屋的時刻，通常不能馬上搬進去住，還需要花費1至2個月的時間裝潢，以及公共建設部分可能尚未建好，出現無法搬入的情況，因此，這段時間的房貸利率，就有可能會造成民眾財富白白的流失。首先，通常預售屋在交屋前1個半月左右，建商會請買主前來驗屋，同時處理申辦房貸相關手續，這時候不論你是否決定好要與哪間銀行借貸，記得要盡量拖延時間，因為一旦完成交屋手續之後，銀行房貸就必須開始支付，若還在與建商討價還價，最後走上法院可能反而得不償失。常見的作法多以「挑毛病」，或是「有事出國、開會」等理由迴避驗屋為主。舉例來說，像是檢查蓋好的部分有無窗歪、壁斜、瓷磚不平等地方，盡可能從中挑毛病，或是每逢建商要求驗屋的時候，就以有事出國或是開會沒空等理由回應，讓建商無法順利找到人，自然就能把交屋時間延後。
