薪水不漲，買不起大房，有個小房的窩可住也可，沒想到，今年北台灣竟出現一房最小單位僅10坪，以公設比33％計算，實際使用坪數僅6.7坪。
今(二○二二)年已接近尾聲，根據六都前十一個月的房屋買賣移轉數量推估，今年台灣全年房屋交易量將落在32萬4590棟，與去年比較，年增率是負6.8%，是近六年來房屋交易量首次出現衰退的情形(表一)。
▲資料來源：內政部統計處、6都地政局，2022年為推估值(台北市不動產仲介公會提供)
二○二三年房市利空罩頂
台北市不動產仲介經紀業公會指出，受到持續升息、資金大退潮等外部因素衝擊，今年台灣房市出現了「高點反轉」的現象，理事長郭子立認為，二○二四年初有總統大選，各種選舉衝擊會在前半年出籠，因此，後市展望可能出現「量縮價緩跌」的格局。
即使二○二二年即將進入尾聲，但房市仍有利空變數在，尤其本刊在十二月十四日截稿後，中央銀行在十五日將召開理監事會，外界認為，恐有升息半碼的可能，都將加重購屋族的房貸負擔。
再加上，立法院在今年上半年「偃旗息鼓」的《平均地權條例》修正草案，將預售屋紅單交易納入規範的法條審議，勢必在明年上半年會期進行修法討論，不管最終結果為何，討論中及修正草案三讀通過的時間點都將不利房市。
面對房市利空不斷，何種產品將會是二○二三年房市主流呢？根據不少房仲專家指出，在升息壓力下，低總價及小宅產品，將會是市場的最愛。
永慶房產集團指出，行政院主計總處於十一月二十四日公布最新人力運用調查統計結果。數據顯示，總計878萬名的全時受雇者中，有超過677萬人月薪低於五萬元，占比高達77%，其中亦有178萬名受雇者月收低於三萬元，佔比超過20%，顯示民眾「低薪」困境仍存在。
此外，台灣通貨膨脹狀況依然嚴峻，導致實質薪資倒退，代表勞工生活越來越「薪」苦。
在民眾「薪水」不漲，但又有居住需求的情況下，購屋者為降低負擔，自然以「低總價」、中小坪數二至三房，或是一至二房的小宅產品為購買標的。
北台灣以二至三房居多
根據住展雜誌統計，截至2022年11月底，北北桃竹等地新成屋、預售屋建案房型比例，以二、三房占大宗。其中，桃園二、三房占比達90.8%最高，新北89.6%居次，台北和新竹地區占比約78%左右(表二)。
▲表2：北北桃新建案主流房型占比（資料來源：住商雜誌，註：統計至2022年11月30日）
住展雜誌企研室經理成采錡表示，雖說二、三房仍是市場主流，但因薪資跟不上房價漲幅，民眾可負擔房屋總價範圍受限，業者持續縮小房型坪數，並以「低總價、高坪效」等訴求吸引首購買盤。
如過往會規劃為一房的十五坪至二十坪空間，如今在雙北常被隔成二房，進一步擠壓一房占比；至於鎖定換屋族的四房單位，因總價過高將成為央行豪宅限貸令管制對象，業者多會控制坪數範圍，使四房主流坪數不易放大。
成采錡表示，與去年全年相比，北北桃三縣市的一房占比同步下滑，不過，新竹地區則因過往一房供給稀少、基期低，在竹北高鐵特區指標案進場後，一房占比反而微增1%。
進一步觀察北北桃新建案一房坪數，北市多落在十五至十八坪之間；新北市區如三重、中和等，以十五坪一房較常見，郊區如淡水、汐止等，更容易找到二十坪左右的一房；至於桃園，一房普遍規劃在十七至二十坪之間。值得一提的是，今年北台灣最小一房僅十坪，以公設比33%計算，實際使用坪數僅6.7坪。
成采錡另指出，央行過去一年多，「史上最嚴」房市管制措施實施以來，確實對新建案市場產生影響。
升息循環啟動 房市交易降溫
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年升息已達二碼，其中第一季末就一口氣升息一碼，讓第二季房市逐漸產生變化；而年底前的十二月十五日還會有一次央行理監事會議，若再調升半碼，則全年調升達二．五碼。
如此一來，每千萬元貸款，累計每月房貸比今年升息前多繳三千多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫(附註：本刊截稿日為十四日)。
張旭嵐表示，今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪、預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。
不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。
▲年底房市三趨勢，低總、小宅、輕齡。（永慶房屋提供）
▲家戶人口少，小宅需求增。（永慶房屋提供）
小資族抗漲 購屋鎖定小宅
張旭嵐表示，根據今年第一季及第二季的購屋貸款申辦狀況統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第二季與第一季只差一萬元，差異並不大，但建物面積從第一季的平均147平方公尺，縮減到第二季142平方公尺，等於空間減少約一．五坪左右的概念(表三)。
張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價七十萬元左右來算，購屋減少一．五坪，等於總價可以省下一百萬元，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。
張旭嵐另指出，年底是結婚購屋旺季，不過今年接連升息，以及股匯市的震盪，還有選舉帶來的不確定性，讓十一月房市出現「旺季不旺」的局面。
張旭嵐分析，進入升息循環，年底房市有三大趨勢為「低總、小宅、輕齡」！主要是一年內多次升息，換屋族見證低利走向升息，房貸有感增加，因此對於換屋計畫趨向保守，抱持觀望延緩心態。
但是對於輕齡的首購族而言，短期內房價易漲難跌，利息只升不回，只好著眼於能力之內的合適物件，因此低總小宅成為不敗主流。
每戶平均2.56人創新低小宅崛起
而小宅需求增加，也與少子化，家戶居住平均人數下降有關，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據內政部月報最新統計，國內戶量人口數量再創新低，今年十月平均每戶家庭人口為2.56人，每戶人口數越來越精簡，現代人轉向更精緻但坪數更小的產品，使得小宅產品興起。
曾敬德指出，戶量人數從2009年跌破每戶三人後，趨勢一路走跌，加上北台灣小家庭、頂客族、單身戶成為主要的家戶組成，也讓開發商競相推出更多的兩房產品。
統計顯示，今年十月全國平均家戶人數為2.56人，六都家戶人口最精簡的是台北市的2.35人，其次為高雄市的2.4人、新北市的2.44人、桃園市的2.6人、台中市2.72人、台南市2.59人，似乎房價越高的區域加上都會化越高的城市，人口數量越為精簡(表四)。
信義房屋統計實價成交案例，今年五年內的新屋市場實價揭露，兩房產品佔比已經超越三房，全台二房成交佔比達30.5%，超越三房的28.7%，六都除了台南市以外，二房比例都已經超過三房。
曾敬德表示，除了雙北市早就已經二房當道外，外縣市近年出現一波房價大漲，北部開發商也複製小宅經驗，往雙北以外地區的地方推案。
近十年坪數變化 少一間主臥空間
大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，依據金融聯徵中心最新資料，今年第三季全國平均房屋貸款的平均面積為43.6坪，跟前一季相比略微增加0.6坪，但跟疫情爆發前(2019年第一季)平均面積45.4坪相比，少了1.8坪，相當於少了一間次臥的空間，而跟十年前(2017年第三季)的47.5坪相比，更是少了3.9坪，等於沒了一間大主臥，或是可容納一家四口的客廳。
郎美囡指出，前兩年市場大好，買方願意拿出更多資金購屋，因此坪數偏大的物件銷售增加，反映到平均房貸坪數略有帶動，但在房價高漲之際，大多數的買方在總價考量下仍然以中小坪數為主，故近一年平均房貸坪數維持在44坪以下。
但少子化與家戶成員結構的改變，買方在房型、坪數的選擇上跟過去有很大的差異。
以往有成家、結婚生子，以及換屋的買方，會考慮三代同堂的空間，但隨著家庭觀念變化，從「住在一起」轉變為「住得近」，加上不婚、不生的比例逐年拉高，單一戶所需要的坪數不用太大，這都讓市場主流房型偏向二至三房，尤其生活便利性及出租率高的地段，二房是最受歡迎的住宅類型。
▲雙北地區每兩間房屋交易便有一間是25坪內小宅。（永慶房屋提供）
單身戶長占比提升
永慶房屋依據內政部不動產資訊平台統計，今年第二季全國設有戶籍的單身戶長共140.3萬人，較五年前增加15.8萬人，占比也逐季提升。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，現代人不婚、不生的單身貴族為數眾多，隨著人口結構消長變化，家庭戶量日趨減少，也帶動消費、房地產的型態改變，而單身族群期望晉升為有殼一族，但在購屋負擔、居住空間等考量下，套房與小二房的小宅產品就會成為購屋首選。
此外，國內高齡化、少子化的現象讓家戶結構出現轉變，同時，也讓住宅面積的需求逐漸改變，永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料統計，台北市今年二十一坪以下的小宅交易占比自2018年起已連續五年超過五成，台北市住宅「小宅化」明顯。
陳金萍說明，人口、家戶結構的改變，讓民眾對於住房選擇也出現變化，加上台北市房價高漲，受限於購屋預算考量，不少購屋族直接以總價作為購屋標準，讓低總、低自備的小宅成為市場最吸睛的產品。
北市每兩間交易就有一間是小宅
永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料，觀察台北市近十年住宅交易案件，2013年住宅買賣交易共24658件，其中二十五坪以下的小宅占比為33.9%，2016年小宅占比突破五成，2017年小幅回檔至48.6%後，自2018年起小宅交易占比已連續五年都在五成以上的水準，2022年第一季更是創下新高，小宅占比高達52.3%，顯示台北市的小坪數住宅已成為市場主流(表五)。
陳金萍指出，二十五坪以內小宅佔交易比重連續五年在五成以上，等於在台北市每二間房屋交易，就有一間是二十五坪以內小宅。
探究其原因，主要因台北市房價高昂，根據內政部公布最新資料顯示，台北市房價所得比高達16.22倍，也就是說要16.22年不吃不喝才能買得起台北市的房子，想進駐北市又維持一定生活品質的狀況下，小宅具備低總、低自備的優勢，購屋負擔相對輕鬆，自然讓小宅受到購屋族青睞。
陳金萍指出，台北市是台灣政經中心，房價也是全台之最，薪資漲幅追不上房價漲幅的時代，購屋人手中資金有限，想買進台北市難度越來越高，因此轉向購入低總、低自備的小坪數住宅，成為近年來房市熱門交易產品。
此外，從五大小宅熱門交易行政區也可發現，台北市蛋白區就囊括四席，顯見在市中心房價高不可攀的狀況下，加上大眾運輸系統完備，通勤時間縮短，讓房價相對具備優勢的蛋白區更為吸睛，尤其是捷運、主幹道附近的一到二房小宅，最受青睞。
不過，陳金萍提醒，雖然小宅具有低總價、低自備款的優勢，大幅降低購屋門檻，但有不少銀行對於小坪數的房屋放貸較為嚴格，貸款成數也可能受限，最好多找幾家銀行評估貸款狀況。
因此，建議在挑選小宅時，盡量挑選交通便利、生活機能完善的大眾運輸系統周邊，且社區單純、建物格局方正的物件，不僅保值性佳，甚至未來仍有增值的空間。
