為拯救陷入衰退疑雲當中的經濟，各國央行接連採取大動作降息手段，不僅中國人民銀行調降利率0.27％，美國聯準會(Fed)也正面回應市場預測，降息幅度達2碼(0.5％)之多。面對全世界降息壓力，台灣央行總裁彭淮南也在10月30日早上8點15分緊急召開記者會，宣布包括央行重貼現率、擔保放款融通利率以及短期融通利率，3大利率全部調降1碼(0.25％)，隔天即見公股銀行如台銀、彰銀、合庫等紛紛調降存放款利率0.05％至0.1％水準，郵局也隨後跟進。對手中握有存款的民眾，目前台灣失業率與通貨膨脹率(CPI)仍高，分別達4.27％與3.09％，雖然央行降息無疑是擴大負實質利率與痛苦指數的幅度，但是相對而言，借款本金部位較大的房貸族，卻因此而大大受惠。舉例來說，假設向銀行借500萬元的房貸，利率調降0.1％時，1年利息支出便減少5000元，等同於上班族可額外撙節1個月的通勤費用。觀察近幾個月以來，不難發現央行降息動作連連，各界專家多數也預估，未來仍存有進一步調降空間。
#@1@#中國信託商銀潛力客戶處副總經理宋苑芝認為，當利率處在逐步走低階段時，選擇機動利率的指數型房貸，對民眾自然會較為有利，因為這種商品本身最大的特色，就在於房貸利率會隨著銀行存放款利率調整而變動；也就是說，央行每降息1次，借款利率就可望跟著調降，減輕民眾必須長期背負房貸的借款壓力。不過民眾最擔憂的情形，不外乎是因景氣不佳、房地產價格回檔修正，使得銀行授信政策趨向嚴謹，將借款利率與借貸成數雙雙緊縮，造成想借也借不到錢的轉變。宋苑芝說：「觀察整體銀行承作房貸業務現況，與前一陣子房地產景氣多空不明之時差異不大，不像外界傳聞般越來越糟。」目前平均房貸利率水準一般介於3.1％至3.5％區間，借款成數也都能夠達到7成左右，只要借款人的工作穩定、繳息情形正常，且房子位置非偏遠地區，通常都能順利通過審核。
#@1@#「對於條件夠好的民眾來說，現在辦房貸其實相當划算，根本用不著擔心銀行授信政策嚴與不嚴的問題。」第一銀行個人金融處處長呂鴻聲直言，民眾擔心找銀行借不到錢，銀行其實也怕繳款正常的好客戶會流失，因此，只要根據6大標準檢視自己的條件，包括：1.儲蓄、2.收入、3 繳款紀錄、4.借款金額與成數、5.資產品質、6.貢獻度，仍然能向銀行爭取房貸利率調降最多0.5％的優惠幅度。1. 儲蓄首先以儲蓄而言，呂鴻聲指出，若出示手中握有定存或活存資金的存款證明，便是跟銀行談判最有利的籌碼，因為這一方面代表民眾申辦房貸「既可借，也可不借」，擁有隨時都能把所欠貸款清償的能力，對銀行而言風險相當低，另一方面也會考量這筆存款資金，深具財富管理客戶的潛力基礎。因此，為了業務上的開拓，通常也會願意拿出較低的優惠利率，建立雙方持續往來的良好關係。2. 收入另從收入方面來看，工作穩定且具有前瞻性的行業，因為還款情形通常較為正常，且不容易產生變數，往往也是銀行願意給較好條件的對象。宋苑芝舉例，像是電子業、傳統產業、公家機關以及軍公教服務人員等，儘管裁員潮的呼聲此起彼落，卻仍舊位在銀行所設定的好客戶名單之列。而就算從事工作不在上述之中，民眾也可出具個人薪資轉帳明細，結合在該單位的工作年資，向銀行爭取更好的優惠。3. 繳款紀錄「銀行承作放款業務，最關心的就是客戶有沒有辦法還錢。」呂鴻聲指出，過去的還款情況，以及是否具有其他負債，是民眾可否進一步調降房貸利率的重要關鍵；舉例來說，可提供所得稅申報書以及薪資明細，搭配過去繳款情形，在找銀行談條件時一併附上，便會有很大的加分效果。儘管調降幅度需視個人條件，但以一般情形而論，往往銀行給的優惠都不至於太差，少說可爭取到0.05％左右水準。
#@1@#4. 借款金額與成數找銀行談調降房貸利率，說穿了就是想要爭取更多有利可圖的機會，對於銀行來說，其實也是相同的道理。宋苑芝表示，民眾借的錢越多，表示銀行能夠賺到的利息也就越多，有更多的錢可賺，銀行當然比較願意少賺一些，用來跟客戶建立更好的關係。有鑒於此，房貸借款金額多寡，以及成數高低研判，均是銀行決定是否給與優惠利率的主要考量。5. 資產品質「最近房地產成交量明顯萎縮，加上成交價格也出現回檔修正的情況，因此，對於一些資產品質較差的房子，銀行自然比較不願意給好的條件。」呂鴻聲認為，目前豪宅、套房以及工業住宅，均是銀行承作房貸意願較低的種類，若地段位於如三峽、林口、深坑等偏遠地區，由於買氣冷清，想跟銀行談條件更是難上加難，顯見關鍵在於房價的抗跌性。6. 貢獻度「現在全世界股、匯市行情都亂得一塌糊塗，再加上連動債銷售又問題百出，銀行財富管理業務可說如同冰凍狀態，加上存放款利差(定存利率與借貸利率的差距)始終無法放大，對銀行來說每承作一筆業務始終是在賠錢，如果在這個時候能夠對銀行創造越多貢獻，當然就可以談到更好的條件。」呂鴻聲指出，由於銀行所提供的房貸商品，幾乎都屬於前低後高的階段式利率，在同業彼此殺價競爭之下，前6個月利率大多都僅為基準利率(目前5大銀行一年期定存利率為2.45％)左右的水準，即使各家銀行資金成本不同，但均須仰賴後期利率調高後賺回來，因此，將所有財富管理業務集中至相同1家往來，同時多上各銀行網站貨比三家，從中選出1間最划算的銀行，才是最聰明的作法。
#@1@#景氣不佳之際，不僅無法靠投資賺取第2份收入，不少房貸族更面臨公司福利縮水、薪資調降，甚至是失業的窘境，因此希望能向銀行爭取，將房貸暫時變更為只還息不還本的償還方式，降低每月償債金額的壓力。呂鴻聲表示，銀行在沒有限制的情況之下，本來就有給房貸戶借款1/6的期限，做為繳款的寬限期，可供有需求的民眾善加利用；舉例來說，若借貸20年，額外可擁有3年時間只還利息不還本金，雖然會將繳款總年限延長至23年，卻能增加資金周轉與準備的效率。「遇到不景氣的艱困時期，發生資金吃緊的情況也在所難免，即使民眾房貸已超過寬限期，只要本身條件夠好，且拿出誠意找銀行談，銀行多半也在資金回收與留住客戶的考量之下，同意讓房貸繼續還息不還本。」呂鴻聲指出，借款每少還1年本金，對銀行而言就是增加一筆風險，依這樣的立場來看，本就不可能希望借款人只還利息，更別說是超過寬限期，額外再爭取更長的時間。不過，若是民眾能夠拿出過去正常繳息的紀錄，以及本身工作、收入均穩定的證明文件，像是薪資轉帳單等，通常銀行還是願意給個方便；但必須注意，每次最多只能談到1年，若時間想要更長，還是得逐年找銀行談才行。
