近幾個月，全球央行都在調降利率，國內的銀行也跟著調降房貸利率。然而，整體經濟環境成長緩慢，消費者收入成長更是有限，因此，多數房貸戶頻喊吃不消。
#@1@#絕大多數的購屋者，房子都是以自住為主，繳房貸時應該養成本利攤還的好習慣，但因為選擇有寬限期的繳款方式，在寬限期內只需要繳交利息不用還本金，讓多數的貸款戶覺得房貸負擔很輕鬆，而忽略往後的理財規劃，以至於等到寬限期過後，突然要償還本金時，常常在財務調度上產生問題。根據統計，國人購屋時的平均年齡為30~40歲，也是人生經濟負擔最重的階段，而台灣家庭平均所得的3成都用於繳交房貸，台北市則更多，有近一半所得用以支付房貸。萬一家庭經濟支柱身故，房貸可能造成遺屬的沉重負擔。據市場調查，有46％的台灣民眾表示一旦失業，最多只能維持現有的生活水準3個月，有86％的台灣人在面對風險時，只能以「縮衣節食」的方式度日，且每5個人就有1個人表示曾經有過「付不出每月貸款」的窘境。受到金融海嘯的影響，全球房地產呈現低迷氛圍，這一年來房地產交易量大幅減少，很多本來想買房的民眾，瞬間也採觀望的態度，希望將手上現有的資金做最有效的配置，用最少的預算買到適合的房子，以下提供7大要點可以降低房貸戶的負擔：
#@1@#要點1 善用政府2000億元優惠房貸政府為了鼓勵民眾購置自有住宅，近年來推出不少房貸優惠專案，其中內政部的「增撥2千億優惠購屋專案貸款」申貸資格最為寬鬆，政府此方案主要是減輕房貸戶壓力，只要實施日前半年完成建物所有權移轉登記的中古屋及新屋，且所有權狀登記用途含有「住宅」或「住」等字樣者均可申貸，貸款額度台北市最高350萬元，其他地區最高300萬元，利息則比照郵儲2年定期儲金機動利率加0.2％計收(目前為1.325％)。要點2 貨比三家不吃虧目前金融機構自行推出的房貸專案，利率、可貸成數、限制清償期間及手續費均有差異，且優惠利率期間大都只有前2年，期間屆滿利率均會調高，民眾在申辦貸款時可以多詢問幾家金融機構，並且依照自己的經濟能力，挑選適合的房貸專案。要點3 善用綜所稅的扣除額若所購房屋為自住性質，不妨善用所得稅的扣除額來節稅，房貸所支付的利息在30萬元額度內，先扣除儲蓄投資特別扣除額(最高27萬元)後，剩下的餘額都可申報扣除。
#@1@#要點4 彈性提前還款，節省利息在貸款期間，如果身邊有額外的金錢，如年終獎金、定存或儲蓄險保單到期，在經濟能力許可下，可以用來提前清償貸款本金，讓本金減少，節省往後的利息支出。要點5 綁約爭取調降利率與銀行約定在某一期間內不提前清償，藉以爭取調降利率的空間。永慶房屋契約部經理陳俊宏建議，銀行通常會同意在綁約時，相對釋出優惠利率，但要與銀行協議，並試算綁約期間總共須繳多少利息，一般銀行的策略是前半年或1年以較低利率放款，但綁約期滿後利率也可能相對比同業高，這點需事先了解清楚。
#@1@#要點6 利用銀行轉貸專案由於國內房地產成交量急速冷凍，為了吸引優質的房貸戶，部分銀行祭出轉貸利率優惠方案。在同業競爭的態勢下，有些銀行為了挖他行的客戶，紛紛祭出許多轉貸優惠，有的銀行主張第1年利息全免，有的送代償金，最高可達50萬元，有的提供最長的寬限期來減輕繳款壓力，但如此一來，「寬限期的結構性風險」便會浮現，許多人在寬限期後，該開始還本金時，馬上繳不出幾乎是原本3倍的房貸，因此在選擇轉貸前，仍需仔細計算。轉貸表示房貸要搬家，必須先塗銷再重新設定抵押，如果銀行利率過高，必須轉貸到其他銀行時，應考慮轉貸後衍生的相關成本，例如塗銷費、登記設定規費(借款金額×1.2÷1000)、代書費、轉貸手續費、房屋鑑價費及提前清償違約金等。以1000萬的房貸來說，相關費用加起來至少要2、3萬元以上。陳俊宏估算，新貸的利率至少要比原貸利率低0.4％以上才划算，假設原本的銀行給的房貸利率是2.5％，除非其他家的利率低於2.1％才有利。假設貸款1000萬元 1000萬×0.4％=4萬 一年的年息差4萬元但因為銀行提供的低利率只適用前1年或2年，如轉貸節省的利息低於轉貸所需費用，那麼轉貸就失去意義。
#@1@#要點7 增加對銀行的貢獻度準時繳款、培養信用度，並加強與銀行往來的深度，台灣企銀副總李俊昇表示，將存款、信用卡、基金投資或保險等，都與貸款銀行往來的話，可以讓銀行賺取除了房貸利息外的手續費相關收入，日後向銀行爭取利率優惠時，此類優良客戶調降利率的機率相對比其他客戶大許多。
#@1@#面對琳琅滿目的房貸商品，該如何選擇可是一門學問，消費者可以掌握一些原則來做比較。1. 可以先從銀行提供前2年的優惠利率、對照第3年起調高時的水準差異上比較，把時間拉長到整體貸款所需年份，算一算實際上必須支付的利息到底需要多少錢；要知道，銀行畢竟不是經營慈善事業，前2年賠本生意做得再多，也會在第3年起想辦法賺回來。2. 注意銀行在提供優惠利率的同時，究竟會給予多少額度，以及是否授信審核的標準為何，畢竟房貸借款動輒就是數百萬元以上的事情，若不能借足自己預期的額度，提供優惠利率再怎麼好康，恐怕也只是看得到卻吃不到，一點實質幫助也沒有。3. 多瀏覽政府近期推出的各項房貸優惠補助方案，或是向負責替你經辦的銀行業務專員打聽，畢竟只要條件符合申辦門檻，能夠得到的房貸優惠肯定會比銀行給你的還多，假如遇到愛理不理的銀行業務員，只能得到一問三不知的回應，那麼不如趁機換間了解客戶至上這個道理的銀行，爭取更多自己的福利。
#@1@#1. 本息平均攤還法：每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，是目前最常見，也是銀行最建議貸款戶的償還方式，有利於每月固定的財務支出規劃。貸款前期付的本金較少、利息較多，但到了貸款接近尾聲，本金部分會變多、利息會變少，但每月還款總金額是固定的。2. 本金平均攤還法：本金平均在房貸期間償還，每期償還的本金都一樣，而每期應繳利息則隨著本金餘額的逐漸下降而減少，還款壓力也會愈來愈小。3. 寬限期：因在購屋時，支出較多的人可以選擇前1~3年只繳利息，先不繳本金(寬限期的長短為銀行權限)，於是在寬限期內還款壓力降低，等到寬限期過後再以本息平均攤還。此類型貸款可因應剛購屋者手頭較緊時，財務上可以得到喘息，等到經濟能力累積充裕後再還本金。
#@1@#1. 指數型房貸所謂的指數型房貸ARMs(Adjustable Rate Mortgages)，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率，也就是先訂定「指標利率」，作為調整房貸利率的標準，然後再定期以「加減碼」方式調整房貸利率。陳俊宏表示，此一基準利率的制定方式，每家銀行各有不同的定義，最常見的是以國內某幾大行庫定期儲蓄存款利率平均值為基準值，因此最貼近市場概況。2. 抵利型房貸抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。陳俊宏舉例，假設在貸款銀行貸款400萬，存款有100萬元，則此方案只以300萬元計算貸款利息。最大的好處就是，當承貸戶有需求的時候，可隨時從存款帳戶提領所需資金，房貸利息計算方式是以每日將客戶房貸帳戶中的貸款餘額，扣除存款餘額後的金額作為計息基準，適合自營商等資金流通較快速者。選擇抵利型房貸，可讓承貸戶因此減少利息支出、降低每月攤還金額或縮短還款期。3. 回復型房貸所謂的回復型房貸，是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度，在有資金需求時，便可以直接動用，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品，但若動用了額度，便開始另外計息。4. 固定型房貸這款房貸產品的特色就是固定式的利率。李俊昇表示，其最大的好處是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交的房貸本息多寡，有效規劃每月的財務收支。5. 自辦政府優惠房貸除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信你也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政2年期定儲機動利率為基準。
#@1@#隨著央行連串降息至目前的1.25％水準，銀行提供的房貸利率也殺到見骨，紛紛採取前2年固定低利率，等到第3年後再恢復機動調整的作法，對於消費者來說，該如何從已經優惠的好康之中，再進一步大撿便宜，自然是不景氣時省荷包的不二法門。
