在租屋市場，處於較弱勢的租客，比較容易獲取外界的同情，但類似「租霸」的行徑卻讓人頭痛，不過，房客若有這些不OK行為，小心「被退租」。
「房子是我付錢租的，為何我不能隨心所欲地擺放物品，房東，你會不會管太多了？」不少房東看到房子被租客搞得像垃圾堆般，實在萬般無奈！
但房東只能「啞巴吃黃連，有苦說不出」嗎？不！並不是房客有繳房租，就可恣意妄為，若承租的是政府蓋的社會住宅，那還是有辦法可管的。
租霸惡人先告狀
去(二○二二)年發生一件社會住宅承租戶向媒體投訴，指遭新北市住都中心驅趕情事，後經了解，該名投訴人張女是因違反多項規定，危害社區公安，累計扣點達標遭強制退租。
新北住都中心副執行長錢奕綱指出，張女為永和地區知名「租霸」，於承租社宅期間，在陽台堆置易墜落雜物，在屋內堆置垃圾、易燃物品，明顯危害公共消防安全，有立即性公安問題，經屢次警告後仍未於期限內復原，中心是依租約規定的警告次數進行扣點。張女因違反租賃契約多項規定而遭退租，並經向新北地方法院提起民事訴訟在案。
錢奕綱指出，社會住宅政策立意良善，由政府出租房屋給有需要的民眾，但社宅屬於公共資產，且每逢招租總是非常搶手，承租人入住後如不知珍惜，違反相關規範將有扣點機制，中心一定依規定讓「惡鄰居」退場。
騷擾滋事 住都中心硬起來斬毒瘤
新北住都中心目前管理的社會住宅約有二千二百多戶，大多數承租戶都是良善的，但難免會碰到一些社區「租霸」騷擾滋事情事，住都中心只能硬起來斬毒瘤。
錢奕綱指出，永和秀朗青年社宅也有某位承租人，在永和是惡名昭彰的「租霸」，由於民間已無房東願意出租，因此在秀朗社宅開放招租後即申請入住，但在入住期間違反多項租約規範。
像是在家中瓦斯爐旁堆置易燃雜物，在社區共用的消防升降梯堆置廢棄家電，導致全棟無法正常使用消防器具，嚴重危害社區安全，該承租人屢勸不聽，甚至恐嚇及誹謗管理人員，先後讓幾位優秀的總幹事離職。
人頭戶冒租
此外，在板橋府中青年社宅，透過物業管理人員平日與住戶互動、文件包裹簽收的人名比對、社工師訪查服務，發現某位承租人自起租後即未曾入住社宅，經查竟是居住於護理之家，原來是家人冒用其名義申請社宅「優先戶」，以市價六四折優惠租金代替入住。
新北住都中心勘查實際現狀，確認承租人從未依約入住，即依規定辦理退租，釋出名額給苦苦等候遞補的民眾，維護社會資源分配的公平性。
無獨有偶，新店央北青年社宅某住戶也是藉著其母親優先戶的身分申請入住後，積欠租金遲不繳納，還屢次在社區內持刀閒晃，危險脫序行為造成其他住戶恐慌，中心與轄區派出所合作，藉由公權力已將該住戶強制退租，拒於社宅門外。
錢奕綱表示，社會住宅租金低廉加上環境良好，每次公告招租往往造成瘋搶，如此競爭激烈、珍貴稀少的公共資產，中心不容許任何轉租或冒用人頭戶申請的情況發生，同時也會排除治安人口入住，以免製造麻煩，嚴格把關新北市社宅的居住品質。
新北住都中心經理林士森補充表示，近幾年，政府為照顧人民的居住需求，大量興建社會住宅，因此，新一批的社宅幾乎是全新完工，且配備有床板、衣櫃、冷氣機、熱水器及廚具，以套房來說是附電磁爐，二至三房則附瓦斯爐，符合資格的申請者，可說是「拎一卡皮箱」就可入住。
▲承租戶所堆的物品，讓社宅淪為「倉庫」，有些物品 更阻斷逃生路線。(新北住都中心提供)
社宅租金較市價為低
而更吸引人的地方就是租金較市場低，一般戶係以各地區市價行情八折訂定租金，優先戶(符合住宅法第4條弱勢身分者)則是六四折。
此外，每個社宅因立地條件不同，以新店央北及土城員和基地較大型的社宅為例，公共設施還有附健身房、閱覽室及停車場，因此，一有社宅可供申請，幾乎都是「僧多粥少」，也因此住都中心都希望取得入住資格者能「珍惜」機會及愛惜設備。
但住戶「良莠不齊」，在多數良善住戶之外，仍有些住戶行徑誇張，不符中心的規定，林士森表示，就一般戶的承租來說，租滿三年可續租一次，總計六年，優先戶則可續租三次，合計有十二年的租屋期間。
社宅既是社會資源，為供充分利用，新北市也訂有「新北市青年社會住宅扣點規則」，就住戶的各種違規行為進行「扣點」，若扣點累積十五點，則不得續租，扣點累計三十點，立即退租，且二年內不得再申請社宅，這還包含其共同生活戶人員也不得申請。
林士森另搖頭表示，「道高一尺，魔高一丈」，有些扣點快超標者，會提早打聽哪些縣市尚有社宅可申請，早早備好資料「另起爐灶」。
針對這一些令人頭痛的「申請者」或「租霸」，難道就無法可管了嗎？林士森表示，目前來說，新北住都中心會將之列入「黑名單」，通報各縣市社宅管理單位「知曉」，而各縣市也會勾稽有沒有「黑名單」，提前加以阻斷，但萬一又有新的「租霸」產生，這真的也是防不勝防。
而屬於半官方單位的新北住都中心，都還有碰到這種情況，更遑論民間租屋市場的房東，若碰到「惡房客」或「租霸」的情況了。
一般來說，因為房東是有多餘房子拿出來租人，對出租方而言，屬於經濟強勢的一方，加上社會上出現「張Ｘ晶」的惡房東事件，以致外界對「房東」或「房客」的認知，會屬於較同情弱勢的「房客」一方，但若是良善房東遇到屬於「租霸」的房客，也是頭痛不已。
▲大型社會住宅，還有提供健身房等設施。(新北住都中心提供)
房客不OK 房東 可依法擺脫租霸
但社會還是有很多良善的房東族的，萬一他們碰到承租行為不OK的租客時，有何自救之道呢？
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠就基金會所接到房東陳情案件表示，在出租房屋過程中，難免會遇到一兩次租霸。
許多房東遇到房客「長期欠租」、「未經同意私自轉租或分租」、「在租屋處囤放危險爆裂物」、「未經同意進行裝修或惡意破壞房屋」等問題，這些房東都問，「要如何順利擺脫租霸？」
崔媽媽基金會特意製作一張提前終止租約的流程圖，讓房東了解如何透過合法「提前終止租約」程序，從此與租霸說掰掰。
曹筱筠請房東可以就目前碰到情形一一回答「有」或「沒有」，而快速找出自己的提前終止租約途徑，從此不再害怕遇到租霸！
曹筱筠談到，房東想提前終止租約，要先了解「法定終止」及「意定終止」的不同，所謂「法定」，就是在法律上有明確規定，可以依法提前終止租約。
法定終止七大項
舉例來說，當房東在遇到租霸時，可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定，提前終止租約，但須依規定提前檢附相關事證，以書面通知房客，只要一切「照法行事」，則「被退租」的房客不得要求賠償。
曹筱筠說，當房客有以下行為時，房東須提前三十天，提出書面事證，包括：
一、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。而房客積欠的租金累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限向房客催收過，仍沒有支付。
二、承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。另在租約上約定由承租人繳納的費用(例如：水電費、管理費)，積欠累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限催收過，房客仍不支付。
三、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。另房客有惡意破壞(不當使用的人為損壞，例如：放任寵物破壞附設家具)房屋環境或設施，房東要求房客限期內修繕或賠償，房客仍不理會。
四、承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。例如出租時告知房東是要居住使用，事實上卻開店營業。
五、承租人擅自將租賃住宅「轉租」或「轉讓租賃權」予他人。例如房客未經房東同意，私自當起二房東，將租屋處整層轉租出去，或分租部分房間。
六、承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。例如釘釘子、漆油漆、貼壁紙，也是裝修的一種，建議都須雙方溝通達成協議，留下書面證據，以免日後爭議喔。
七、承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。曹筱筠說，與建物構造相連的部分(例如：天花板、內部牆面、分間牆)若需裝修，工程需要申請室內裝修許可才可施作。
▲新北住都中心扣點及終止租約流程圖(新北住都中心提供)
涉及安全疑慮 房東可收回
此外，萬一房客有以下行為時，得不先期通知，但房東仍須提出書面事證：
一、承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。例如堆放爆竹、汽油、煙火等易燃物品。
二、承租人進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。例如因房客裝修造成房屋結構上的損壞，破壞樑柱、承重牆等有安全疑慮。
當然，也有房客不是租霸，但建築物本身已到達需要拆除重建的狀況，或者出租人為重新建築而必要收回時，這時候房東也可依法提前終止租約，但必須在終止前三個月提前以書面提出事證。
意定終止的重點在租約有約定
至於意定終止，所謂「意定」，則是回到契約中，依照租約上關於「提前終止租約」的規定處理。
當房客沒有任何問題，是個好房客，房東和房客間擁有很好的租賃關係，純粹因為房東私人因素想要收回租屋處的話，因為不符合上述「法定終止」的事項，房東必須遵守租約有關「提前終止租約」的規定處理，也就是所謂的「意定終止」。
一、租約中約定「得」(可以)提前終止租約：包括(A)依照租約上，雙方約定「提前期限」告知房客，房客不得要求違約金；(B)未依照規定的「提前期限」告知房客，房客得要求最高一個月租金作為違約金。
二、租約中寫著「不得」(不可以)提前終止租約：如(A)房東必須與房客商議雙方可接受的退租方案；(B)房客有權不接受房客提前終止租約的提議，並可要求房東讓其住至期滿。
曹筱筠也提醒房東，若遇到相關爭議，可以向崔媽媽提出法律諮詢，來確定自己的下一步，千萬不要用「房子是我的，我想收回，當然就可以收回」的理所當然想法，結果，任意讓租賃關係結束，反成為訴訟爭議的開始。
此外，若你目前是房客，曹筱筠認為，也應了解哪些事項是「租屋大忌」，倘若觸犯了，房東依法，是可以跟你「提前終止租約」，讓你成為「被退租」的一員。
租賃專法較保護房客
法揚知識整合顧問公司經理，同時也是LINE官方帳號白法務不動產法務園地版主白宗益指出，坊間有關租客「白住」的租霸事件層出不窮，但即使是租賃專法，對房東的保障，恐怕也是寥寥可數。
從房東的角度，如果真的不幸遇到房客欠租，達多久可以終止租約呢？白宗益表示，以政府所制定的「住宅租賃定型化契約應記載事項」以及最新的租賃專法來觀察，當房客欠租達兩個月時，房東就可以主張終止租約；房東必須在房客欠租之際先行催告，等到房客欠租滿兩個月後，才能夠主張終止租約。
他說，有些房客雖然拖欠租金，但是累積卻未達兩個月，雖然是取巧心態，但是房東也無可奈何。
因此，當在房客欠租達兩個月後，房東可以隨時主張終止租約，但是很多房東會採取協商溝通的態度，希望房客主動把租金付清，並不會將訴訟手段列為首選，且有些房東也怕提起訴訟，擔心出租行為被國稅局勾稽到而被追稅，也因此，有些房客看準房東不願興訟的心態，持續欠租。
對此，他只能建議，對於房客欠租不搬，就是由房東提出訴訟，請求房客遷讓房屋，才能遏止房客繼續欠租的念頭。
另有房東不想花大錢，心想，向法院聲請發支付命令只要費用五百元，但是遷讓房屋的訴訟則要先以房屋甚至連同土地的價值來計算並繳納裁判費，因此，很多房東會傾向以五百元的少許費用，讓房客有壓力而清償欠租。
不要讓租霸呷夠夠 房東應發函催告
問題是，房客不是不清楚自己欠租，而是房東沒有強力作為讓房客不得不提早搬走或者努力想辦法清償欠租，房東要先知道的是，支付命令只能催促房客給付欠租，但不能請求房客返還房屋，效果其實相當有限。
此外，租賃專法以保護房客為出發，因此對於欠租的房客，白宗益認為，租賃專法保障房東的規定大約有二，包括第10條中，有關欠租二個月即可終止租約；以及第12條中，有關房客未會同點交返還房屋，則在催告以後視為點交，屋內的遺留物，如果房客未帶走則視為拋棄，房東可以逕自處理。
除此之外，並沒有任何保障房東的積極規範，因此，面臨欠租的房客，即便是委託代管業代管，仍然要自己承擔風險。
白宗益建議，面臨欠租的房客，房東應該立即發函催告，如果欠租滿兩個月後，立即終止租約，如此一來房客才會積極面對，此時，房東可以選擇「向法院」聲請調解，或者直接訴訟。
白宗益說，從過去所處理的經驗，絕大部分的房客在收到法院開庭通知後，不用再等到判決確定，很快就自動搬走或清償欠租了。
▲房東提前終止租約圖(崔媽媽基金會提供)
