6月15日央行召開今年第二季理監事會議後宣布政策利率不調整，此一決定應與美國聯準會(Fed)3月22日及5月3日均決議調升聯邦資金利率目標區間0.25個百分點，至 5.00%～5.25%；6月14日決議維持於5.00%～5.25%不變息息相關。至於下修台灣經濟成長率到1.74%，則與行政院主計總處所公布2.04%略有差異；另外，對於消費者物價年增率的預測仍持續維持2%以上，至於今年一至五月的其他重要經濟指標，例如工業生產年增率、製造業生產年增率、海關進口年增率、海關出口年增率與外銷訂單年增率則都出現兩位數負成長(詳請參閱表一)；因此，央行在兼顧經濟成長與避免銀行信用資源過度流向不動產市場情況下，遂以政策利率不變與推出第五次選擇性信用管制措施因應，可謂兼顧經濟與房市景氣之務實作法。
一、新增新竹縣、新竹市自然人第二戶購屋貸款最高七成之規定
不過當央行在6月15日公布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之後，幾乎所有業者對於「自然人特定地區第2戶購屋貸款」(詳請參閱圖一)限縮之反彈聲浪都很大，主要原因在於「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」新增自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數七成之規定，尤其影響範圍看似僅限六都與新竹縣、新竹市，其實這些區域歷年交易量約占全國七、八成，更何況現階段已逐漸進入交屋高峰期，因此，不論是不動產相關業者或購屋者，莫不因貸款成數驟然調降而忐忑不安！
其次，中華民國不動產開發公會全聯會更擔憂，此一新規定將造成履約爭議與糾紛，相對也會增加購屋者房貸負擔，並且更將導致房價難以下降、民眾更加買不起房等問題；因此，建議新制配套應以簽約日認定適用對象；另外，對於都更與危老重建案也應排除在外，俾免政策自相矛盾！
此外，全聯會認為央行於6月15日突然宣布限縮第二戶貸款成數並立即生效，將使購屋者措手不及，馬上面臨貸款不足窘境，並可能衍生無謂紛爭。另外，消費者購買第二戶，多是因為就業、子女就學、換屋(特別是先買後賣)或將來贈與子女，並非投機炒作，不應被當做金融政策限縮之嚴管對象。
由以上之分析可知，「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，就執行面而言，仍應進一步務實的檢討規範細節，當較有助於政策之推動，並避免衍生無謂之紛爭！
二、房市景氣下行將愈來愈明顯
國內房價自從2018年台商陸續回流之後即呈現不斷飆漲趨勢，及至去年下半年景氣開始反轉，依實價登錄揭露訊息，2022Q1～2023Q1台北市有些行政區平均房價已出現回跌，其中大安區下跌幅度最大，平均單價從111.3萬元跌至96.7萬元，年減13.1%；其次為信義區與松山區各年減6.8%、6.5%；至於萬華區、文山區、南港區因基期較低，仍處於緩步向上情況見其端倪(詳請參閱圖二)。
其次，如就住展雜誌刊載訊息加以彙整，2023年6月新竹地區推案數量依舊高達170個，雖然已不再出現排隊買房情況，惟預售房價每坪超過60萬元者計27個建案(詳請參閱表二)，並且東區建案開價亦有高達83萬元者(詳請參閱表三)，由此顯見現階段新竹地區新建案尚未受到景氣下行影響，這也難怪央行會在6月15日第二季理監事會議後宣布除原特定區台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市之外，再新增加新竹縣及新竹市等特定地區自然人第2戶購屋貸款七成，並且無寬限期之主要原因，由此亦顯示央行雖然對房市景氣看法保守，惟持續打炒房的決心並沒有改變！
三、央行推出第五次選擇性信用管制措施之主要因素
如再進一步探討央行再度推出第五次選擇性信用管制措施之緣由，央行主要係著眼於持續強化管理銀行信用資源，降低不動產授信風險，其主要考量因素，依央行理監事聯席會議決議後公布之新聞稿內容為：
(一)全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高：
今年四月底不動產貸款占總放款比率為37.02%，高於上年底36.83%及2020年底36.43%，銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞。
(二)近期自然人持有2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢：
根據金融聯合徵信中心統計，本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數增加，且占同期新申貸購屋貸款總人數比重由上季12.6%升為15.2%。
(三)自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升：
根據央行統計，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數，2021年10月為75.5%，本年4月為77.1%，顯示貸款條件漸趨寬鬆。
由此亦顯示央行除對房市景氣看法保守之外，更隨時密切注意是否再出現投機炒作情事！
四、房市景氣動向與政策研擬十大建議事項
1.景氣下行階段應以實價登錄為參考依據，並應注意議價率以及量先價行與買賣移轉數量之互動關係。
2.市場已逐漸進入交屋高峰期，政策推動慎勿傷及無辜。
3.深入探討房地合一稅+第五次選擇性信用管制+平均地權條例修法對於整體房市價量之影響。
4.對於限縮第二戶貸款成數政策，應兼顧自住以及換屋需求，尤其是先買後賣等非投機炒作情事，以免因貸款成數驟降而衍生無謂紛爭。
5.業者建議新制配套應以簽約日認定適用對象議題，應可考慮列入參考，其因在於實價登錄機制已愈來愈完備，不必擔心刻意造假問題。
6.業者建議將都市更新與危老重建建案排除在外，應列入考慮，俾免政策自相矛盾。
7.雖然平均地權條例修法實施對預售建案影響較大，惟就整體房市而言，亦會波及成屋與中古屋交易，進而影響金融業之融資貸款風險。
8.包租代管租稅優惠政策應適可而止，俾免不斷增加投資或投機誘因，現階段不少小坪數建案銷售順暢即緣於投資性需求。
9.應密切注意非蛋黃區建案銷售欠佳，大量釋出餘屋，再加上投資客存貸與地主戶競價求售，甚或建案盤出或易名再售情事，另外，更應注意爛尾樓對於整體融資貸款之影響為何？
10.今年一至五月全國土地交易已大幅縮減(詳請參閱圖三)，主要原因係不動產相關業者已普遍感受到景氣逐漸趨緩，買賣移轉數量驟降(詳請參閱圖四)，並且推案量(詳請參閱圖五)亦呈現縮減情事而進行風險控管所致。
由以上之分析可知，現階段房市景氣已逐漸趨緩，再加上近年財政部也不斷加強查稽逃漏稅，根據財政部公布訊息，自從2020年11月啟動個人不動產相關所得、10戶以上囤房大戶租賃所得，以及5戶以上囤房大戶租賃所得查核等三大專案，其中個人不動產相關所得補徵稅額4,624萬元，10戶以上補稅金額9,985萬元，相信此一訊息對於投機者應會產生足夠的警惕效果；如再加上實價登錄資訊相互核對追蹤，應可促使房市逐漸邁向健全發展正軌！
▲圖3：近六年前5月全國土地交易額統計(億元)，資料來源：第一太平戴維斯
▲圖4：2018-2023年1-5月全國買賣移轉棟數對照圖，資料來源：內政部
▲圖5：2018Q4-2023Q1北台灣銷售中新成屋、預售屋建案數量統計，資料來源：彙整自住展雜誌
